Так, в п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" было предусмотрено, что арендные отношения на территории Российской федерации регулируются Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 г., в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской федерации, принятым после 12 июня 1990 г., и настоящему Указу[22].
Среди законодательных актов, регулирующих арендные отношения на территории Российской Федерации, не названы Основы законодательства об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г.
Анализ законодательства тех лет свидетельствует об устойчивом негативном отношении к такому способу приватизации, как выкуп арендованного имущества. В те годы часто принимались законодательные акты, ухудшающие положение коллективов арендных предприятий, а зачастую и лишающие их возможности выкупить арендованное имущество в соответствии с заключенными договорами аренды.
Таким образом, в целом опыт приспособления договора аренды к его использованию в целях "разгосударствления" и приватизации государственного и муниципального имущества имел негативный оттенок.
При подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору аренды нормальный цивилистический "облик".
Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса Российской федерации, введенной в действие с 1 марта 1996 г.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), восприняты многие положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде, а также сохранены нормы ГК РСФСР 1964г. Вместе тем, в ГК РФ содержится много новелл.
В гл. 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений: проката, аренды транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга.
Общие правила параграфа 1 гл. 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование - их немало - а так же распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).
Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность решать в договоре при необходимости тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант (« если иное не предусмотрено в договоре»).
Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а так же третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников.
В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя, из изложенного выше определения можно выделить несколько отличительных признаков, которые позволяют отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передачи имущества.
По общему правилу, арендуемое имущество передается арендодателем арендатору во владение и пользование. Но возможно и аренда, при которой имущество предоставляется только в пользование. К примеру, по договору аренды телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи во владение абонента[23].
Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временный характером владения и пользования, прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передачи имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность.
Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является возмездный характер.
Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества.
Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений.
При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по модели договора аренды.
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей имущества.
Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора[24].
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по предоставлению имущества арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде арендной платы.
Договор аренды - двусторонний, так как каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
В договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим (взаимным)[25].
Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст.328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передачи ему арендованного имущества.
Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы две стороны. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе, а арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.
Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.
Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов[26].По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором поступают в собственность арендатора. При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю.
Законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.
Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда, но это не лишает данное право свойства следования.
Необходимо отметить, что арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.