Основными элементами договора аренды являются: субъекты (стороны), предмет, форма, цена и срок.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.
По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. Среди юридических лиц - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные, муниципальные образования[27].
Гражданский кодекс РФ в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.
Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью —– прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду.
Согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 функция по управлению государственным имуществом переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, подведомственному Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы[28].
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником.
В силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).
Субъекты оперативного управления, казенные предприятия, в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ) учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств выделенных учреждению по смете.
Учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.
Необходимо отметить, что образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество. Средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении[29].
Арендодателями земельных участков могут выступать: собственники этих участков; лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование - только с согласием собственника.
Арендодателем участка лесного фонда выступают лесхоз федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Договоры о предоставление водных объектов заключаются между федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда с водопользователем.
Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящиеся собственности органов местного самоуправления, решаются этими органами. Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований.
По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование.
Однако Гражданский Кодекс делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
При аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.
Предмет договора аренды. В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым Дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.
Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования[30].
Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает заимодателю не те же предметы, что получил от него а аналогичные - в том же количестве[31].
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения.
Необходимо отметить, что в п. 2 ст. 607 ГК РФ делается оговорка о том, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование.
Отношения по поводу таких объектов регулируются природоресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного законодательства, в частности Законом РФ "О недрах"[32] 1995 г., Водным кодексом РФ[33] 2006 г., Лесным кодексом РФ[34] 2006 г., Земельным кодексом РФ[35] 2001 г.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст.607 ГК РФ). Следовательно, предметом Договора аренды может быть индивидуально определенная вещь.
Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия.
Для этого в договоре необходимо указать: наименование имущества характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.
Отсутствие данных, дающих возможность с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства.
Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным. Такой договор не порождает никаких юридических последствий.
Имущество должно передаваться арендатору со всеми его принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по другому решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.
Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым вещам.
Таким образом, предмет договора аренды является существенным Условием. При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передачи в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор -незаключенным.
Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму.
В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Но и это исключение действует не всегда
Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).