Как только одна из сторон утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго. По общему правилу стороны самостоятельно устанавливают срок действия договора, как определенный, так и неопределенный. В Гражданском кодексе нет указания на срок как на классификационный критерий видового деления аренды на краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную. В то же время этот критерий используется в доктрине гражданского права, которая признает краткосрочной аренду сроком до 1 года, а долгосрочной - до 50 лет[47].Необходимо отметить, что для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные сроки. Так, например, договоры проката могут заключаться не более чем на один год.
Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до 3-х лет и долгосрочное - от 3-х до 25 лет. Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.
Необходимо различать срок действия договора и срок пользования имуществом.
Договор аренды не относится к реальным сделкам, его начало не сопряжено жестко с моментом предоставления имущества в пользование (передачей вещи). Поэтому момент заключения договора и момент начала пользования имуществом могут не совпадать, в силу чего срок пользования имуществом меньше срока действия самого договора.
Началом срока пользования арендованным имуществом, а не началом договора в экономическом смысле обусловлена уплата арендных платежей.
Во избежание спора сторон момент начала пользования имуществом необходимо указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи.
Итак, в качестве вывода, следует отметить, что договором аренды признаётся, договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
По действующему гражданскому законодательству, существенным условием договора аренды является, условие о его предмете.
Но для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений[48].
Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга)[49]. Но эти нормы не носят общего характера.
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий.
В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.
В целях изучения договора аренды условия этого договора можно разделить на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую -определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента[50].
Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества.
Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.
Имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:
а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;
б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ГОСТам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;
в) соответствовать условиям договора аренды;
г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;
д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.
Гражданское законодательство предусматривает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Арендатор вправе требовать:
- предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок, т.е. реально выполнимый.
Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то арендатор вправе:
а) истребовать это имуществ в судебном порядке (ст. 398 ГК РФ);
б) потребовать возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;
в) потребовать от арендодателя расторжения договора.
Арендодатель обязан предоставить имущество в надлежащем состоянии. Это означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких свойств, которые ухудшают его качество.
Он отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность может наступить за самый незначительный недостаток.
Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:
а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (в тойформе, в которую должен быть облечен договор);
б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал тоже имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);
в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки). В данном случае, речь идет о явных недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе выявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п. Более того, за эти недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.
Необходимо отметить, что арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (или не должен был знать) об этих скрытых недостатках. Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т.е. независимо от вины).
Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения, в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков[51].
При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;
в) потребовать досрочного расторжения договора (ст.612 ГК РФ).
Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.
Немаловажными положениями при сдаче имущества в аренду являются следующие общеобязательное правило.
Передача в аренду имущества не является основанием для прекращения и изменения прав третьих лиц на это имущество.