Единственным основанием, согласно жилищного законодательства, для вселения в жилое помещение по договору социального найма служит ордер, а пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.
Договор найма заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно - эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями. На этих основаниях в соответствии со ст. 90 ЖК РФ лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения
В случае самоуправного вселения в жилое помещение выселение допускается федеральным законодательством (ст. 90 ЖК РФ) в административном порядке (с санкции прокурора), как исключение из общего правила.
В данном случае отсутствие договора найма или документа, устанавливающего право собственности на жилое помещение, по мнению Потяркина, как бы само собой исключает проведение судебных процедур по расторжению договора или лишению права собственности.[104]
Вместе с тем «лица, самоуправно занявшие помещение выселяются в административном порядке... лишь из домов государственного или общественного жилищного фонда... Лица, самовольно занявшие жилые помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности выселяются в судебном порядке. Этот порядок распространяется и на граждан, самоуправно вселившихся в общежития и служебные помещения».[105]
Итак, при самоуправном занятии жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, по логике вещей, должна применяться ст. 301 ГК РФ об истребовании имущества из незаконного владения. Реализация этой статьи на практике, безусловно, должна означать выселение гражданина из самоуправно занятого жилого помещения, несмотря на отсутствие в существующем жилищном законодательстве подобного общего правила о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в частном жилищном фонде.[106]
Административное выселение не дает право каждому на судебную защиту. В связи с этим в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.02.93 (по делу о проверке конституционности правоприменительной практике, в том числе и практики, связанной с административным порядком выселения граждан из жилых домов) идет речь о необходимости внесения изменений в ст. 90, 99 ЖК РФ;
В настоящее время в административном порядке лица, самоуправно занявшие жилое помещение практически не выселяются. Заинтересованные лица вынуждены обращаться в суды для решения вопроса о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение.
Так, районным судом г. Екатеринбурга рассматривалось дело по иску прокурора в интересах администрации г. Екатеринбурга о выселении М. Прокурор указал, что нанимателем квартиры 60 по ул. Гагарина 10 являлась К., которая проживала с сыном и сестрой. В настоящее время семья выехала в г. Тюмень. В квартире никто не зарегистрирован. Однако в 1996 г. в нее самоуправно вселился М. Прокурор просил суд выселить М. из самоуправно занятого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Представитель администрации в судебное заседание не явился и просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.
М. исковые требования не признал и пояснил, что с 1998 г. он проживает в указанной квартире, сделал ремонт, у кого снимал эту квартиру он не помнит. Выслушав лиц, участвующих в деле суд пришел к следующему выводу. В соответствии со ст.99 ЖК РСФСР, лица самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения в порядке, предусмотренном ч.2 ст.90 ЖК РСФСР.
Поскольку М. не имеет документов, дающих право на проживание в квартире и занял ее самовольно, суд удовлетворил в полном объеме требования прокурора о выселении ответчика, без предоставления ему другого жилого помещения.[107]
Следует отметить, что в соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом Российской Федерации обязанность доказывания «самоуправности» ответчиков возлагается на истца. В связи с этим рассмотрим еще один пример из судебной практики.
10 лет назад, еще при советской власти, бывший завод "Краснодарстеклотара", ныне ОАО "Краснодарстекло", имел список первоочередников - работников предприятия, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для них строился дом на улице Гагарина. В 1989 г. по решению мэрии г. Краснодара при нарезке земельного участка под санитарно - техническую зону "в целях соблюдения экологических норм" (рядом с жилыми домами проходила железнодорожная магистраль, загазованная автотрасса) жильцам двух домов по ул. Ставропольской за счет предприятия дали квартиры в новом микрорайоне. А тем первоочередникам, пока не был сдан их дом на ул. Гагарина, руководство завода разрешило временно заселиться в два освободившихся дома на ул. Ставропольской. Стать обладателями собственного благоустроенного жилья "переселенцам" так и не удалось. Ситуация в стране изменилась. Обещанный дом не достроили.
Поскольку бесплатная государственная квартира работникам завода больше не была гарантирована, а коммерческая большинству была не по карману, люди решили самостоятельно привести свои аварийные дома в порядок и сделали капитальный ремонт за свой счет. Каждый из жильцов дома по ул. Ставропольской имел книжки по оплате за все коммунальные услуги и за квартплату. Следует отметить, что жильцы тех домов не раз обращались в разные инстанции с просьбой их фактическое проживание узаконить юридически. Но никто на их заявления не обращал внимания.
В 1998 году Администрация Центрального округа г. Краснодара потребовала выселения всех 18 семей из домов по ул. Ставропольской на основании ст. ст. 98 и 99 Жилищного кодекса РФ - как самовольно занявших чужие помещения. О предоставлении другого жилья речи не было.
В декабре 1998 года Октябрьский районный суд г. Краснодара удовлетворил иск главы администрации района о выселении людей, незаконно занявших чужие квартиры. Однако краевой суд это решение отменил, направив дело на новое рассмотрение "в связи с неполным исследованием обстоятельств".
Летом 2000 г. слушание дела было возобновлено. Жильцы двух домов предъявили свой встречный иск, требуя признать за их семьями право на проживание в домах по ул. Ставропольской. Истцы ссылались при этом на длительное фактическое проживание в этих домах, добросовестную оплату коммунальных услуг и т.д., что является свидетельством того, что жильцы приобрели право на проживание. Кроме того, между ними и руководством завода существовал устный договор.
В итоге суд признал правоту жильцов, отказав в иске главе администрации округа в связи с необоснованностью его требования. Суду не были представлены доказательства того, что жильцы заняли помещения самоуправно. По встречному иску суд признал право жильцов на приобретение жилья в пользование. Суд обязал администрацию округа выдать всем ордера и зарегистрировать по месту фактического жительства.[108]
Согласно ст. 680 ГК РФ и ст. 81 ЖК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительного уведомления наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Наймодатель вправе также запретить проживание временным жильцам при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может составлять больше 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечению согласованного с ним срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым членом постоянно с ним проживающим.
В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.
Как и временные жильцы, поднаниматель (в соответствии со ст. 80 и 65 ЖК РФ) не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, его право производно от права нанимателя. Он должен по истечению срока договора поднайма освободить жилое помещение по требованию нанимателя или членов его семьи. Если договор поднайма заключен без указания конкретного срока, требования о выселении поднанимателя не должны носить срочный характер, так как это может поставить поднанимателя в трудное положение, поэтому законодательством установлено, что поднаниматель должен быть предупрежден о выселении за три месяца, чтобы подыскать жилье. При возвращении нанимателя или членов его семьи из командировки к месту его постоянного места жительства, забронированное помещение должно быть немедленно освобождено от присутствия поднанимателей и временных жильцов, если этого потребует наниматель.[109]
Рассмотрим пример из судебной практики: