Таким образом, как уже отмечалось, по каким бы основаниям не производилось расторжение договора жилищного найма, последствием такого расторжения является, как правило, выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения.
В Жилищном кодексе РСФСР исключительные основания лишения нанимателя и членов его семьи права на жилое помещение - по требованию наймодателя или иных заинтересованных лиц - разделены на две группы.
Первая группа складывается из оснований, вытекающих не только из договора найма жилого помещения, но и из смысла положений об обязанностях граждан: использовать предоставленное жилое помещение по назначению с тем, чтобы не наносить ущерба интересам общества и правам других граждан; бережно относиться к занимаемому жилому помещению; уважать правила общежития и законные интересы других лиц.
К этой же группе по сходным признакам следует причислить предусмотренное Жилищным кодексом выселение лиц, лишенных родительских прав, поскольку они грубо нарушают конституционную обязанность граждан заботиться о воспитании детей.
В ст.98 ЖК РФ указаны следующие основания:
- систематическое разрушение или порча жилого помещения;
- использование жилого помещения не по назначению;
- систематическое нарушение правил общежития, которые делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме;
- невозможность совместного проживания детей с родителями, которые лишены родительских прав в отношении этих детей.
Вторую группу составляют основания, связанные с определенными обстоятельствами, которые относятся к области трудовых правоотношений, но в случаях, предусмотренных законом, позволяют наймодателю требовать лишения граждан права пользования занимаемой жилой площадью.[8] К ним относятся следующие основания:
- выселение из служебного жилого помещения лиц прекративших трудовые отношения с предприятием по собственному желанию, за исключением лиц перечисленных в ст.108 ЖК РФ ( ст. 107 ЖК РФ);
- выселение из общежитий (ст. 110 ЖК РФ):
а) сезонных, временных работников и лиц, работавших по срочному трудовому договору,
б) работников уволенных по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления,
в) лиц выбывших из учебных заведений
за исключением лиц перечисленных в ст.108 ЖК РФ;
- выселение поднанимателей и временных жильцов ( ст.80,81 ЖК РФ);
- выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение (ст.99 ЖК РФ);
- выселение в связи с признанием ордера недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц (ст.100 ЖК РФ)
Лишение гражданина права на пользование жилым помещением в связи с грубым нарушением им определенных обязанностей в жилищном правоотношении следует оценивать как форму гражданско-правовой ответственности.
Хотя главным признаком гражданско-правовой ответственности считается ее компенсационный, восстановительный характер, тем не менее, для отдельных правоотношений законом установлена ответственность иного характера. Неблагоприятные имущественные последствия могут состоять в лишении правонарушителя принадлежащего ему права. Именно в этой форме наступает ответственность пользователей жилым помещением в случаях совершения такого правонарушения, за которое законом предусмотрено в качестве санкции выселение без предоставления другого жилого помещения.[9]
Особый вид выселения в судебном порядке представляет собой выселение как следствие прекращения права собственности на жилое помещение, регулируемое нормами Гражданского кодекса РФ. Статья 293 ГК РФ предоставляет органу местного самоуправления обращаться в суд с иском о признании собственника утратившим права собственности на жилое помещение в случаях, предусмотренных в указанной статье. Последствием удовлетворения иска является продажа жилого помещения с торгов, и, как следствие, выселение бывшего собственника в связи с утратой права пользования жилым помещением.
2.1. Систематическое разрушение или порча жилого помещения
В соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР в случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение…, а меры общественного предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения.
Кто может подавать иски о выселении нанимателя по этому основанию? Кроме наймодателя (местной администрации) в законе указана еще одна категория - заинтересованные лица. К ним относятся, например, жильцы, проживающие с нанимателем в одном доме.
Как отметил Верховный Суд РФ, "с иском в суд в порядке ст. 98 ЖК РСФСР может обратиться любой житель дома как государственного, так и общественного жилого фонда, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома (квартиры)".[10]
Кроме того, в литературе высказывается мнение о том, что подобные иски могут предъявляться "другими органами, контролирующими использование и сохранность жилищного фонда"[11] (это может быть, например, учреждение, которому на баланс уполномоченным органом переданы жилые дома или квартиры).
Каковы условия применения данной санкции к лицу, разрушающему или портящему помещение? Это общие условия для применения любой ответственности:
· наличие противоправного деяния;
· наличие вреда;
· причинной связи между ними;
· вины.
Но существуют еще и специфические условия применения такой ответственности, указанные непосредственно в ст. 98 ЖК РСФСР:
· систематичность противоправных действий;
· применение к ранее совершенным противоправным деяниям мер предупреждения и общественного воздействия.
Под систематичностью следует понимать совершение лицом противоправных действий два и более раза. Каким бы серьезным ни было нарушение, но если оно было единственным, оно не влечет выселение по ст. 98 ЖК РСФСР.
Кроме того, должны быть применены к нарушителям меры предупреждения или общественного воздействия. Если такие меры не были приняты (причем они должны оказаться безрезультатными, т.е. лицо новым противоправным деянием должно показать, что оно не собирается исправляться), то выселение по данному основанию невозможно.
Итак, приступим к описанию конкретных оснований выселения гражданина без предоставления другого жилого помещения из жилой площади, предоставленной ему по договору социального найма жилого помещения.
Эта ответственность наступает за невыполнение обязанностей, установленных в ст. 10 и ст. 142, - бережно относиться к дому, в котором граждане проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилым помещением, обеспечивать сохранность жилых помещений, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному основанию встречается редко.[12]
Что понимается под жилым помещением в данном случае? Как считает Вишневская,[13] "понятием "жилое помещение" обозначают не только жилую комнату, но и кухню, коридор, санузел и другие подсобные комнаты, которые могут находиться в общем пользовании. В более широком смысле - и другие места общего пользования: лестницы, парадные. Таким образом, порча и разрушение не только непосредственно жилых комнат, но и любых подсобных помещений общего пользования при наличии указанных выше условий может привести к выселению".
Такое толкование, на наш взгляд, оправданно, поскольку в соответствии с уже упоминавшимися ст. ст. 10 и 142 ЖК РСФСР граждане обязаны соблюдать правила содержания всего жилого дома (а не только того жилого помещения, где они проживают), соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
Противоправное поведение может выражаться в следующих формах:
- связанное с приведением в негодное состояние конструктивных элементов дома (стен, перегородок, санитарно - технических устройств и т.п.), восстановление которых является, как правило, невозможным или нецелесообразным - разрушение жилого помещения;
- ненадлежащей эксплуатации жилого дома нанимателем, например в результате непроизводства текущего ремонта,[14] то есть эти действия часто не связаны с нарушением планировки квартиры, дома, - порча жилого помещения.
Таким образом, противоправными могут быть как действия, так и бездействия нанимателей, хотя, конечно, чаще всего это активные действия.
В подтверждение данного обстоятельства можно привести следующий пример.
Прокурор г. Копейска обратился в Копейский городской суд с иском в интересах Комитета по управлению имуществом г. Копейска к Янабаровой В.Г. о выселении без предоставления другого жилого помещения. В обоснование заявленных требований указал, что в квартире 3 жилого дома № 44 по ул. Дундича зарегистрирована Янабарова В.Г., квартира оставлена без присмотра, не отапливается и не производится текущий ремонт. Из-за непроживания ответчицы квартира и жилой дом разрушаются и приходят в непригодное для проживания состояние. Судом было установлено, что разрушение жилого помещение производится по вине Янабаровой, в связи с чем ответчице был назначен срок для устранения недостатков.[15]