Ответчик Власов А.А., проживая в квартире, не обеспечил сохранность жилого помещения не поддерживал квартиру в надлежащем состоянии. Ответчик Власов. А.А. злоупотреблял спиртными напитками, в квартире собирались пьяные компании. Квартира ответчиком приведена в антисанитарное состояние, отсутствуют оконные рамы, сантехприборы в нерабочем состоянии, наблюдается отслоение штукатурки на стенах.
Из акта осмотра технического состояния квартиры от 20 ноября 2001г. следует, что в квартире частично отсутствуют оконные рамы, на стенах наблюдается частичное отслоение штукатурки, сантехприборы в нерабочем состоянии, побелка и покраска длительное время не проводилась, входные двери разбиты, унитаз разбит, в туалете на полу стоит вода, стена туалета с коридором постоянно мокнет и разрушается.
Ответчику Власову А. А. ЖКУ № 1 было вынесено предупреждение. Из предупреждения от 27 февраля 2002 года следует, что ответчику Власову А.А. было предложено в срок до 27 марта 2002года произвести ремонт занимаемого жилого помещения и оплатить долг по квартплате. После вынесенного ответчику Власову А.А. предупреждения ремонт в квартире не произведён, квартира находится в антисанитарных условиях. В квартире за неуплату отключено электричество. Ответчик разжигал в квартире костёр, имели место пожары.
Проживать в квартире невозможно. Таким образом установлено, что ответчик Власов А.А. привёл квартиру в состояние, непригодное для проживания. Действиями ответчика Власова А.А. ущемлены права несовершеннолетних детей, которые не могут проживать б квартире, принадлежащей им на праве собственности.
При таких обстоятельствах суд решил: ответчика Власов А.А. выселить из квартиры без предоставления другого жилого помещения.[32]
2.2. Использование жилого помещения не по назначению
Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них (ст. 7 ЖК РСФСР). Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствием с его назначением.
Использование жилого помещения не по назначению - самостоятельное основание для выселения и не может сводиться к систематическому нарушению правил общежития или разрушению помещения. Следовательно, хотя бы от этого не страдали соседи или проживающие с ответчиком лица либо помещение не подвергалось разрушению или порче, лицо, использующее жилое помещение не по назначению, подлежит выселению.
Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах. Прежде всего, это "организация в нем (жилом помещении) производства, опасного для жизни и здоровья других граждан, проживающих совместно с ним или по соседству".[33]
Кроме этого - превращение жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения в качестве овощехранилища и т.п.,[34] т.е. это, фактически, превращение жилого помещения в нежилое, что возможно только в специальном порядке (ст. 9 ЖК РСФСР).
Разумеется, занятие не всякой деятельностью может быть расценено как использование жилого помещения не по назначению. Поэтому если наниматель использует комнату, коридор и другие части жилого помещения для домашних занятий, творческой деятельности и т.п., то подобная деятельность согласуется с основной целью и считается использованием жилого помещения по назначению.[35]
Закон сформулирован так, что в качестве санкции за использование жилого помещения не по назначению применяется выселение лиц без предоставления другого жилого помещения. Тем самым предусмотрено изъятие всего закрепленного за ними помещения.
"Но использование жилых помещений не по назначению возможно в отношении не только всего помещения (квартиры в целом), но и отдельных комнат в квартире. В этой ситуации допустимо изъятие не всей квартиры, а лишь отдельных изолированных комнат, которые используются не для проживания, а для других целей".[36]
Выселение за использование жилого помещения не по назначению допускается как к нанимателям (членам семьи), так и к собственникам жилых помещений.
В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско - правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст. 288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.[37] Последствием удовлетворения подобного иска будет являться выселение «бывшего» собственника из реализованного жилого помещения.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перехода такого помещения в нежилое.
Надо отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст. 209 ГК).
В этой связи типичны жалобы жильцов на коммерсантов, которые, снимая квартиры, используют их как складские помещения для хранения своего товара. Ранним утром производится погрузка коробок в машину, вечером - выгрузка нереализованного товара. Во многих случаях этот "торговый процесс" причиняет жильцам значительные неудобства.[38]
Какие меры могут быть приняты при таких обстоятельствах по охране интересов других лиц?
Прежде всего, ответственность за надлежащее использование жилого помещения несет собственник этого помещения. И если он сдал свою квартиру внаем, он и несет ответственность за использование ее по назначению и все требования (через административные органы) следует предъявлять к нему.
2.3. Систематическое нарушение правил общежития
Выселение по данному основанию, в принципе, не так часто применяется. В оригинальном тексте Кодекса говорится о правилах социалистического общежития, но в данной работе слово "социалистического" опущено как не носящее правового смысла.
Чтобы полнее проанализировать особенности данного вида выселения, нужно разобраться с самим понятием "правило общежития".
Правила общежития - совокупность всех социальных норм, представляют собой совокупность общепризнанных правил поведения людей в обществе (нормы морали, права, обычаи).[39]
Таким образом, из этого следует, что:
1) Противоправные действия могут выражаться не только в нарушении норм, установленных в законодательстве, но и в нарушении норм морали, нравственности.
Нормы, устанавливаемые в законодательстве отражаются в Правилах пользования жилым помещением, содержания жилого дома и придомовой территории, Типовом договоре жилищного найма жилого помещения и в ряде различных инструкций, приказов отраслевых органов управления жилищного хозяйства. Нарушение этих норм всегда является противоправным.
Но несоблюдение и тех из них, которые не нашли отражения в Правилах, если оно создает невозможность совместного проживания, также является правонарушением в смысле ст. 98 ЖК РСФСР.[40]
В каких формах может выражаться нарушение правил общежития? Эти формы разнообразны: оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, драки, побои, повреждение мебели, посуды и пр.
Значительное число исков за совершение таких действий предъявляются женами к мужчинам, с которыми они состоят в браке, или бывшим мужьям, нанимателями или членами их семей к родственникам, проживающим с ними в одном жилом помещении. Суды выселяют ответчиков за создание всевозможных ссор, оскорблений и нанесение побоев соседям по квартирам, подачу на них компрометирующих заявлений, необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру и т.п.
Фабула искового заявления, в котором указывается, что ответчик пьянствует, устраивает скандалы, драки, наносит побои, выгоняет из квартиры и т.п., является типичной по спорам о выселении по рассматриваемым основаниям.[41]
Однако закон предусматривает выселение не за любые нарушения правил общежития, а лишь за такие, которые создают невозможность проживания в квартире или доме других лиц.[42]
Кроме того, такая невозможность должна быть не субъективной, а объективной, т.е. должно быть установлено, что другие жильцы не могут проживать с ответчиком не в силу своих субъективных качеств, свойств характера или повышенных требований к соседям, а именно в силу невыносимых действий лица, нарушающего правила общежития.
Ссылка на неуживчивость характера без наличия серьезных нарушений правил общежития не является основанием для выселения.
Так, в Ленинский народный суд г. Новгорода обратился М. с иском о выселении бывшей жены, так как она "устраивает скандалы, провоцирует драки". Ответчица заявила встречные требования о принудительном обмене занимаемой ими трехкомнатной квартире. И в иске, и во встречном иске судом было отказано.