4.1.8. Сметную стоимость строительства рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
- в базовом уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;
- в текущем уровне, определяемом на основе сложившихся ко времени составления смет.
4.1.9. Определение затрат осуществляется в определенной последовательности с постепенным переходом от мелких к более крупным элементам строительства.
Первичное определение затрат осуществляется по форме локальных смет, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, которые определены в составе рабочей документации (РД) или рабочих чертежей.
Далее данные из локальных смет объединяются на объект в целом по форме объектной сметы.
Окончательная сумма затрат определяется в сводном сметном расчете, который, в свою очередь, осуществляется на основе объектных смет (расчетов) и сметных расчетов на отдельные виды затрат.
4.1.10. Затраты в локальных сметных расчетах определяются исходя из:
- принятых в проектах параметров зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов;
- определяемым по проектным материалам объемов работ, включенных в ведомости строительных и монтажных работ;
- включаемых в заказные спецификации, ведомости и другие проектные материалы номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря;
- сметных нормативов и показателей на виды работ, конструктивные элементы, действующие на момент составления расчетов (смет);
- свободных (рыночных) и регулируемых цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги (в т.ч. на оборудование, мебель и инвентарь).
4.1.11. Затраты (стоимость) в составе локальных сметных расчетов (смет) состоят из прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли (плановых накоплений).
Прямые затраты включают в свой состав оплату труда рабочих, стоимость материалов, изделий, конструкций и эксплуатации строительных машин, затраты на доставку материалов и конструкций.
Начисление накладных расходов и сметной прибыли при составлении локальных сметных расчетов без деления на разделы производится в конце расчета за итогом прямых затрат, а при формировании по разделам - в конце каждого раздела и в целом по сметному расчету.
4.1.12. Объектные сметные расчеты составляются на объекты в целом: данные локальных сметных расчетов суммируются с группировкой по соответствующим графам сметной стоимости – «строительных работ», «монтажных работ», «оборудования, мебели и инвентаря», «прочих затрат». Они составляются в одном уровне цен: в базисном или в текущем,
В объектном сметном расчете построчно и в итоге приводятся показатели единичной стоимости на 1 м3 объема, 1 м2 площади зданий и сооружений, 1 м протяженности сетей и т.д.
Объектные сметные расчеты составляются с использованием укрупненных сметных нормативов, а также стоимостных показателей по объектам-аналогам.
4.1.13. Цены на строительную продукцию в Москве к 1996 году в результате либерализации цен 1992 года возросли более чем в 11 тысяч раз по сравнению с 1990 годом.
В отличие от общероссийской практики в Московском строительном комплексе с самого начала либерализации цен была внедрена система централизованного индексирования цен в строительстве относительно уровня до 1990 года, в результате чего на объектах городского заказа не допускается возрастание цен на строительную продукцию выше уровня, определяемого с помощью индексов цен.
Ежемесячно разрабатываемые индексы цен должны ориентировать подрядчиков приобретать конструкции, изделия и строительные материалы по ценам, не превышающим заложенные в основу расчета индексов цен.
Разрабатываемые под руководством Региональной межведомственной комиссии по ценовой и тарифной политике при правительстве Москвы Сборники коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства состоят из трех частей и включают в себя более 1200 показателей по видам работ, осуществляемых в промышленном, жилищно-гражданском строительстве, капитальном ремонте и т.д.
4.1.14. Помимо постоянного пересчета индекса цен в Московском стройкомплексе проводится работа по адаптации сметных норм к текущим условиям строительства и снижению стоимости строительства.
Так, в Москве был отменен ряд повышающих коэффициентов к сметной стоимости строительства, изменен порядок исчисления накладных расходов и сметной прибыли (плановых накоплений) от фонда оплаты труда (взамен традиционного их расчета в зависимости от прямых затрат и себестоимости).
Помимо этого, установлено распределение этих нормативов по видам работ, а не по генподрядчикам, что обеспечило справедливое распределение массы накладных расходов и сметной прибыли между подрядными организациями с учетом трудоемкости работ всех участников строительства.
4.1.15. Одновременно с этим в целях снижения сметной стоимости в Москве введено в практику проведение открытых торгов на право получения подрядными организациями заказа на строительство, задачей которых является определение оптимальной изначальной цены.
Для этого выпущен ряд нормативных документов, в частности:
- распоряжение премьера правительства Москвы № 62-РП от 23.01.1997 г. «О перечне прочих затрат и работ, учитываемых при составлении сметной документации объектов городского заказа;
- распоряжение премьера правительства Москвы М 751-РП от 17.03.1997 г. «О расчетах за выполненные работы в строительстве по твердым договорным ценам».
Так, установленный порядок формирования твердой договорной цены предполагает ее определение на основе базисной сметной стоимости объекта в ценах 1984 года, которая в дальнейшем пересчитывается в текущий на начало строительства уровень цен посредством коэффициентов пересчета сметной стоимости с добавлением средств на непредвиденные расходы (норма риска).
4.2. Объекты-аналоги и методика экономического обоснования
4.2.1. Одной из основных целей экономического обоснования является доказательство лучших параметров варианта на основе сравнения его с другим, принятым за аналог. Отсюда важным является соблюдение условий их сопоставимости.
4.2.2. Обязательным условием сравниваемости является - единство назначения, условий строительства.
4.2.3. Вторым по значимости является единство норм проектирования, применяемых при разработке вариантов.
4.2.4. Кроме того, должно обеспечить условие сопоставимости показателей:
- по времени осуществления затрат и получения результатов;
- по методологии определения технико-экономических показателей;
- по кругу включаемых затрат;
- по ценам, принятым для расчета;
- по достоверности расчетных показателей;
- по единству методологии проведения технико-экономического сравнения.
4.2.5. Важным условием является требование одинаковой степени готовности вариантов.
4.2.6. Сравниваемые варианты должны иметь одно функциональное назначение, одинаковые объемно-планировочные параметры (число этажей и секций, состав и среднюю площадь помещений, сопоставимые эксплуатационные параметры (теплопроводность, звукоизоляция и т.д.).
4.2.7. Последовательность проведения экономического обоснования предполагает следующие действия:
- выбор аналога для сопоставления, в качестве которого должны быть здания, конструктивные либо технологические решения, заменяемые в строительной практике в связи с их совершенствованием, либо заменой на более экономичные;
- определение и расчет технико-экономических показателей по вариантам сравнения;
- сопоставление критериальных показателей по вариантам с целью выявления степени их соответствия (приближения) к аналогу.
4.2.8. При оценке конструктивных решений необходимо обеспечить идентичность или равнозначность объемно-планировочного решения, уровню отделки и оборудования.
Это достигается методом, предложенным НИИЭС, разработки «эталонной планировки», при которой для сравниваемых конструктивных вариантов обеспечивается равенство по следующим объемно-планировочным параметрам:
- этажность;
- высота этажа;
- ширина и длина корпуса;
- число квартир;
- значения объемно-планировочных коэффициентов;
- величины соотношения площадей глухих участков и площадей оконных и дверных проемов в наружных стенах;
- теплопроводные характеристики ограждающих конструкций и т.п.
При необходимости производятся изменения в решении подземной части здания, в решении крыши и т.д.
Производится уравнивание затрат на отделку, инженерному оборудованию, по окнам, дверям, ограждениям лестничных маршей и лестничных площадок.
В результате такой корректировки все виды затрат не зависящих от специфики конструктивного решения не влияют на соотношение экономической эффективности сопоставляемых конструктивных решений. Далее возможен расчет технико-экономических показателей.
При применении в расчетах метода «на разность», те технико-экономические показатели, которые можно, по вариантам сравнения могут быть приняты равными, в расчеты не включаются.
4.2.9. Далее в три этапа пересчитываются основные технико-экономические показатели:
I - расчет удельных величин приведенных затрат (на основании укрупненных показателей прямых затрат и затрат ресурсов на единицу измерения каждого конструктивного элемента с использованием всех видов затрат, необходимых для того, чтобы представить каждый конструктивный элемент в законченном виде (по обосновываемому варианту);
II - расчет удельных значений конструктивных элементов как отношения объема работ по каждому конструктивному элементу к общей площади здания в «эталонной планировке»;
III - расчет удельных величин (на 1 м2 общей площади) всех видов затрат по каждому конструктивному элемент), через произведение удельной величины затрат по обосновываемому варианту решения на удельное значение конструктивного элемента в «эталонной планировке».