4.3. Бизнес-планы, как инструмент предпроектной оценки принимаемых решений
4.3.1. В рыночных условиях функционирования строительного комплекса бизнес-план является предпроектной стадией, в рамках которой формулируется концепция проектного решения, обосновывается его необходимость, коммерческая и экономическая целесообразность с учетом конъюнктуры рынка и ресурсных ограничений.
4.3.2. Бизнес-план в этой связи имеет две основные функции:
1 - внутреннюю - предоставить заказчику информацию о программе реализации проектного предложения с оценкой результатов на каждом этапе его реализации;
2 - внешнюю - информировать о проектном предложении возможных инвесторов, муниципальные органы и другие заинтересованные органы.
4.3.3. Бизнес-план включает в себя десять разделов:
1 - резюме;
2 - характеристика объекта (проектного предложения);
3 - прогноз конъюнктуры рынка (оценка рыночных возможностей);
4 - стратегия маркетинга;
5 - организация работ и финансирование строительства;
6 - определение затрат;
7 - определение доходов;
8 - план реализации проекта;
9 - оценка экономической и коммерческой эффективности инвестиций;
10 - страхование коммерческого риска и юридическая защита.
4.3.4. Резюме должно включать в себя следующие сведения:
- особенности и преимущества проектного предложения;
- сроки и условия реализации проектного предложения;
- объем, формы и источники инвестирования (с выделением в структуре затрат (в зависимости от постановки задачи общестроительных расходов по конструктивным элементам и видам работ, строительно-монтажных работ и оборудования);
- потенциальный коммерческий риск и условия его предотвращения.
В резюме приводятся основные показатели экономической и коммерческой эффективности инвестиций.
4.3.5. Характеристика объекта должна включать в себя:
- назначение объекта, его мощность, режим работы, параметры;
- место расположение объекта, площадь участка, особенности градостроительной ситуации;
- объем потребления ресурсов;
- основные объемно-планировочные и конструктивные показатели.
4.3.6. Прогноз конъюнктуры рынка - это оценка рыночной возможности проектного предложения на рынке, т.е. определение его ниши на рынке, его потребителей и их покупательской способности. В данном разделе очень важно определить динамику и спрос на проектное предложение.
При этом необходимо использовать один из трех известных в мировой практике методов изучения рынка:
- функциональный, предполагающий учет и определение всех факторов, влияющих на принятие решения о целесообразности принятия проектного решения;
- динамичный, предполагающий максимальный учет повозрастной мотивации поведения населения и потребностей;
- фундаментальный, основным инструментом которого является изучение причин, приводящих к принятию решения о выборе, неизвестных даже самим потребителям.
Прогноз конкретной экономической ситуации в сфере реализации проектного предложения включает оценку деятельности возможных конкурентов, развития экономических связей между участниками инвестиционного процесса: заказчиками (инвесторами) и подрядчиками, а также внутри групп заказчиков и подрядчиков.
Приводимые в разделе прогнозные данные характеризуют экономические условия реализации проектного предложения и являются базой для разработки стратегии маркетинга.
4.3.7. Стратегия маркетинга предполагает разработку комплекса мер, нацеленных на получение максимального эффекта на всех этапах реализации проектного предложения:
разработка экономической концепции, ценовой политики, концепции финансового плана и организация рекламной компании.
Экономическая концепция содержит:
- цели проекта в бизнесе;
- возможности для бизнеса и стратегию по их реализации;
- намеченные рынки сбыта и их прогнозы;
- конкретные преимущества разрабатываемого проектного предложения;
- прогнозирование финансовых результатов;
- расчет суммы инвестиций.
Стратегия маркетинга включает в себя анализ действующих систем ценообразования и выбор системы соответствующей условиям рынка.
В основу современных систем ценообразования положена концепция договорной цены, базирующейся на учете взаимных интересов заказчиков (инвесторов), подрядчиков (субподрядчиков) и других участников инвестиционного процесса.
Договорные цены следует формировать на основе базовых удельных показателей стоимости строительства (БУПе), разработанных в соответствии с «Рекомендациями по составлению бизнес-планов для территорий, отдельных объектов, комплексов нового строительства и реконструкции» МРР-4.2.03-94 Москва 1995 г.
4.3.8. Целью разработки организационного плана реализации проектного предложения является выявление состава, содержания и последовательности мероприятий на всех этапах его осуществления.
План включает в себя три этапа:
- организация предпроектных работ;
- реализация строительной программы;
- организация коммерческой деятельности построенного объекта.
Организация финансирования строительства предполагает решение вопросов об источниках, размерах, порядке, сроках и условиях обеспечения финансовых потребностей проектного предложения.
4.3.9. Определение затрат на осуществление проектного предложения производится по следующим видам:
- единовременные (сметная стоимость);
- эксплуатационные;
- приведенные.
Для определения единовременных затрат составляется расчетная стоимость строительства по форме сводного сметного расчета стоимости строительства на основе объектных расчетов стоимости отдельных зданий и сооружений и локальных расчетов отдельных видов работ и затрат.
Объектные и локальные расчеты стоимости строительства также составляются на основе БУП и включают в свой состав прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, зимнее удорожание, временные здания и сооружения и непредвиденные затраты.
Расчет стоимости строительства объекта включает в себя:
- подготовительные работы;
- основные объекты строительства;
- наружные инженерные сети;
- благоустройство и озеленение территории;
- затраты на отвод участка;
- управление строительством;
- проектно-изыскательские работы.
Эксплуатационные затраты включают в себя:
- затраты на восстановление и ремонт;
- затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования;
- затраты на содержание зданий и территорий;
- административно-управленческие затраты;
- прочие условно-постоянные расходы.
Итоговым результатом расчета стоимостных показателей является определение величины приведенных затрат, которые представляют собой сумму эксплуатационных и единовременных затрат, приведенных к годовой размерности с помощью нормативного коэффициента эффективности (Ен).
В целях перевода приведенных затрат к базовому периоду (начало строительства) принимается метод дисконтирования, что аналогично показателю чистой текущей стоимости.
4.3.10. Определение доходов и прибыли производится на основе инвестиционно-эксплуатационной модели, на основании которой приводится перечень всего ассортимента услуг, которые будут предлагаться для реализации по новому проекту с одновременным сопоставлением всего того, что имеется на рынке в настоящее время.
При этом, одновременно разрабатывается стратегия в области цен, обосновывается правильность принятой ценовой стратегии.
Доходы, получаемые как выручка от основной деятельности объекта подразделяются на основные и дополнительные, т.е. на доходы от основной деятельности объекта и за счет сопутствующих видов деятельности.
Валовой, дополнительный и совокупный валовой доход рассчитывается в соответствии с МРР-4.2.03-94.
4.3.11. План реализации проектного предложения должен содержать организационный и финансовый план работы объекта, освещающие вопросы структуры управления, потребности в кадрах, размера заработной платы, условия материального обеспечения работы объекта, выбора кредита, сроков финансирования и т.д.
На основании этого составляется калькуляция доходов и расходов деятельности объекта по годам.
финансовые показатели по годам деятельности приводятся к базисному году с учетом дисконтирования и индексов инфляции.
4.3.12. Оценка экономической и коммерческой эффективности инвестиций производится по показателям общей и сравнительной эффективности, срока окупаемости и эффекта от ускорения ввода объектов
Оценка общего абсолютного эффекта и сравнительной эффективности проводится в соответствии с методикой ЮНИДО ООН в два этапа:
- определяются показатели эффективности и приведенных затрат элементарным методом без дисконтирования;
- предшествующий расчет корректируется при помощи интегрального метода с применением дисконтирования.
Абсолютная эффективность определяется как частное от деления общего экономического эффекта на совокупные затраты, или деления чистой продукции на величину зарплаты.
Сравнительная эффективность рассчитывается элементарным и интегральным методами в относительных величинах и темповом измерении.
4.3.13. Анализ эффективности (выгодности) инвестиций проводится с использованием методического подхода, разработанного ЮНИДО ООН.
За нормативный уровень принимается проектное решение, в котором коэффициент эффективности соответствует величине, установленной плановыми органами (для страны, района, города).
Базовый уровень выбирается для изучения и анализа проектных решений или отчетных данных о производственной и финансовой деятельности лучших из действующих отечественных и зарубежных объектов (жилых зданий и комплексов, общественных культурно-бытовых и административных зданий и др.).