В. И. Ресин методические рекомендации по экономическому обоснованию применения конструктивных элементов и технологий, обеспечивающих повышение эффективности инвестиций за счет снижения эксплуатационны (стр. 8 из 38)
При оценке конструктивных элементов с разным сроком службы, а также зданий с различной степенью капитальности важно учитывать трансформирование первоначальной стоимости в восстановительную, а отсюда и изменение размеров годовых отчислений на восстановление.
1.2.30. На размер затрат по капитальному ремонту оказывает воздействие тип смежных конструкций, например, ремонт мягкой кровли в домах с совмещенной крышей и внутренним водостоком стоит меньше, чем при чердачной крыше с деревянными стропилами и с разводкой отопления на чердаке.
Наиболее частыми конструктивными элементами, подвергающимися капитальному ремонту, являются кровля, полы, стыки, столярные изделия, фасады, отделочные работы, сантехническое оборудование.
1.2.31. В связи с тенденцией повышения этажности жилой застройки происходит удорожание эксплуатации здания за счет:
- эксплуатации лифтов;
- возрастания расходов по эксплуатации санитарно-технических устройств.
Так, если в зданиях, не оборудованных лифтами, основная доля эксплуатационных расходов приходится на реновацию и ремонт, а также на затраты на отопление, при этом затраты на содержание мест общего пользования (лестницы) незначительны, то в домах повышенной этажности эксплуатационные расходы значительно возрастают за счет затрат на содержание лифтов.
В состав этих затрат входят:
- заработная плата обслуживающего персонала;
- стоимость технического обслуживания;
- стоимость планово-предупредительного ремонта;
- стоимость электроэнергии.
На величину этих затрат влияют:
- грузоподъемность лифта;
- месторасположение машинного помещения;
- стены шахты;
- система обслуживания;
- число этажей;
- размер площади дома, обслуживаемой одним лифтом.
В этой связи, основной резерв снижения расходов на содержание лифтов в зданиях повышенной этажности - это увеличение нагрузок на лифт путем применения многоквартирных секций.
1.3. Долговечность зданий, сооружений и конструктивных элементов и оценка влияния долговечности на эксплуатационные затраты.
1.3.1 Жилые и общественные здания в зависимости от долговечности материалов основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) подразделяются на:
- жилые здания - 6 групп с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет;
- общественные здания - на девять групп с усредненными нормативными сроками службы от 10 до 175 лет.
1.3.2. Сроки службы зданий определяются долговечностью основных несущих конструкций. Конструктивные элементы жилого или общественного здания по признаку долговечности подразделяются на две группы:
- несменяемые элементы, от долговечности которых зависит срок службы всего здания;
- элементы здания, которые полностью или частично заменяются несколько раз во время службы основных несменяемых несущих конструкций здания.
1.3.3. Сроки службы отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования жилых и общественных зданий принимают по усредненным данным о продолжительности их службы до первой полной замены или восстановления.
1.3.4. Сроки службы зданий в целом, отдельных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования зданий приведены в «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий». М., Стройиздат, 1965 г., с. 5-26 (см. Приложение 9).
1.3.5. Усредненные сроки службы жилых и общественных зданий, их основных конструктивных элементов, отделки зданий и оборудования установлены с учетом выполнения всех видов планово-предупредительного ремонта в строго установленные сроки и в соответствии с перечнем основных работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту.
1.3.6. В процессе эксплуатации жилые и общественные здания подвергаются физическому износу, который проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительской стоимости здания.
Степень физического износа зданий является важнейшим фактором, определяющим объем затрат на капитальный ремонт зданий.
Величина физического износа здания определяется по физическому износу отдельных конструктивных элементов, путем определения средневзвешенного процента износа по формуле:
, где: (1.6)Иф - физический износ здания (%);
аi - износ конструктивного элемента (%);
qi - удельный вес стоимости отдельного конструктивного элемента в восстановительной стоимости здания, %.
1.3.7. В целом жилые и общественные здания в зависимости от долговечности основных несущих конструкций группируются по общему сроку службы в годах следующим образом: - жилые здания:
I. Здания каменные, особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные. крупноблочные), перекрытия железобетонные - 150 лет;
II. Здания каменные, обыкновенные, фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные), перекрытия железобетонные или смешанные - 125 лет;
III. Здания каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены -облегченной кладки из кирпича, шлако-блоков и ракушечника, перекрытия деревянные или железобетонные - 100 лет;
IV. Здания деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные - 50 лет;
V. Здания сборно-щитовые, каркасные, сырцовые, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты на деревянных столбах или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и др., перекрытия деревянные - 30 лет;
VI. Здания каркасно-камышитовые и прочие облегченные - 15 лет.
Общественные здания:
I. Здания каркасные с железобетонным или металлическим каркасом с заполнением каркаса каменным материалом - 175 лет;
II. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные - 150 лет;
III. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные - 125 лет;
IV. Здания со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные - 100 лет;
V. Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные - 80 лет;
VI. Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами - 50 лет.
1.3.8. Конструктивные элементы и инженерное оборудование в жилых и общественных зданиях в зависимости от долговечности характеризуются следующими сроками службы:
- фундаменты - 150-100 лет;
- стены - 150-100 лет;
- перекрытия - 150-70 лет;
- полы - 80-10 лет;
- лестницы - 100 лет;
- крыши:
- несущие элементы-150-100 лет;
- кровля - 80-8 лет;
- перегородки - 150-40 лет;
- двери и окна - 20 лет;
- водопровод и канализация - 30 лет;
- отопление - 30 лет;
- горячее водоснабжение - 10 лет;
- вентиляция - 30 лет;
- электроосвещение - 15 лет;
- электроплиты - 20 лет;
- газооборудование - 20 лет;
- лифты - 20 лет;
- прочее инженерное оборудование - 30 лет.
1.3.9. Внутренняя и наружная отделка и благоустройство участка характеризуется следующей долговечностью:
- внутренняя отделка - 50 лет - 4 года;
- наружная отделка:
- облицовка камнем и плитками - 125 - 75 лет;
- штукатурка - 50 - 15 лет;
- окраска - 5 лет.
1.3.10. В условиях современного спада объемов инвестиций в жилищно-гражданское строительство особую актуальность приобретают вопросы сохранения и обновления существующего жилого фонда и материальной базы общественных зданий ибо на 80-90 % решение социально-экономических и других проблем в стране связано с эффективной эксплуатацией существующих основных фондов.
В процессе эксплуатации жилых и общественных зданий для обеспечения нормативных сроков службы зданий, их конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также для обеспечения нормативных условий эксплуатации производятся периодические ремонты.
1.3.11. В зависимости от долговечности жилых зданий устанавливается различная периодичность капитальных и текущих ремонтов. Так, по группам зданий (см. выше) нормированы следующие виды ремонтов и частота их проведения.
I группа зданий долговечностью 150 лет:
- текущий профилактический ремонт - 1 раз в 3-5 лет;
- текущий непредвиденный ремонт - ежегодно;
- выборочный капитальный ремонт - 1 раз в шесть лет;
- капитальный комплексный ремонт - 1 раз в 30 лет.
II группа зданий долговечностью 125 лет:
- текущий профилактический ремонт - 1 раз в 3-5 лет;
- текущий непредвиденный ремонт - ежегодно;
- выборочный капитальный ремонт - 1 раз в шесть лет;
- комплексный капитальный ремонт -1 раз в 30 лет.
III группа зданий долговечностью 100 лет:
- текущий профилактический ремонт - 1 раз в 3-5 лет;
- текущий непредвиденный ремонт - ежегодно;
- выборочный капитальный ремонт - 1 раз в шесть лет;
- комплексный капитальный ремонт - 1 раз в 24 года.
IV группа зданий долговечностью 50 лет:
- текущий профилактический ремонт - 1 раз в 3-5 лет;
- текущий непредвиденный ремонт - ежегодно;
- выборочный капитальный ремонт - 1 раз в б лет;
- комплексный капитальный ремонт - 1 раз в 18 лет.
V группа зданий долговечностью 30 лет:
- текущий профилактический ремонт - 1 раз в 2 года;
- текущий непредвиденный ремонт- ежегодно;
- выборочный капитальный ремонт - 1 раз в 6 лет;
- комплексный капитальный ремонт - не производится.
VI группа зданий долговечностью 15 лет:
- текущий профилактический ремонт - 1 раз в 2 года;