Необходимо отметить, что ст. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.
На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. "Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества"[46]. Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.
Следует иметь в виду, что разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания от ее использования, арендодатель и арендатор обладают противоположными экономическими интересами. Все это приводит к трудностям при согласовании размера арендной платы, которые осложняются ценовой неэластичностью на рынке недвижимости. Ценовая неэластичность означает, что объем предложения не может быть заметно увеличен при росте цен. Для увеличения предложения, а это строительство новых объектов, необходимы значительные затраты времени, дополнительные инвестиции, необходимо учитывать и ограниченность земельного ресурса. В таких условиях достаточно точно и достоверно стоимость объекта недвижимости при наличии методики может оценить только профессионал-оценщик. До вступления в силу Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности"[47] (далее - Закон "Об оценочной деятельности") оценкой недвижимости занимались лица, заинтересованные в увеличении или уменьшении стоимости имущества. Так, соответствующие комитеты по управлению имуществом были заинтересованы в завышении стоимости объекта, а кредитные организации при залоге имущества в обеспечении кредита, наоборот, заинтересованы в уменьшении рыночной стоимости. В последнем случае при невозврате кредита банк получал имущество, реальная стоимость которого много выше отмеченной в договоре.
Институт оценки недвижимости позволяет избежать или, по крайней мере, минимизировать подобные злоупотребления. Кроме того, в Законе "Об оценочной деятельности" установлены случаи обязательной оценки недвижимого имущества. В соответствии со ст. 8 названного Закона проведение оценки обязательно при совершении сделок с имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в том числе:
- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
а) при национализации имущества;
б) при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
в) при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
г) при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
д) при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие ст. 8 Закона "Об оценочной деятельности" не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.
Поскольку для субъектов права хозяйственного ведения и права оперативного управления распоряжение недвижимым имуществом возможно только с согласия собственника, то при совершении сделок с ним обязательная оценка необходима в силу закона.
Что касается объектов частной собственности, то было бы неразумно и неправомерно обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. Такое правило может носить рекомендательный характер. Собственник недвижимости не всегда может владеть полным объемом информации о факторах, влияющих на стоимость имущества. В то же время собственник заинтересован в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку от нее зависит не только размер арендной платы, но и налоговые платежи. В такой ситуации целесообразно обратиться к профессионалам, которые определят реальную стоимость объекта и динамику изменения его стоимости с течением времени.
Арендная плата как экономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованного имущества, о чем говорилось выше. При передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества.
Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.
Ранее действовавшее законодательство проводило четкое разделение арендной платы на две части. Арендная плата складывалась из амортизационных отчислений и арендного процента. В настоящее время законодатель не устанавливает такого деления, что дало основания некоторым авторам говорить о том, что "арендная плата состоит только из арендного процента"[48]. С данной точкой зрения не вполне можно согласиться. Во-первых, арендодатель, оставаясь собственником имущества, начисляет амортизацию на сданное в аренду имущество. Он заинтересован в возмещении этих средств. Во-вторых, отказ законодателя от регламентации состава арендной платы вовсе не означает изменение на практике самого состава. Арендодатель и арендатор согласовывают размер арендной платы, исходя из баланса интересов, и арендодатель, учитывая необходимость возмещения амортизационных отчислений, включает их в состав арендной платы. Кроме того, для арендодателя экономически целесообразно включать в арендную плату не только амортизацию, но и сумму налога на имущество, а также другие платежи. Другое дело, что стороны не обязаны расписывать в договоре состав арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование размера. Более того, расшифровка арендной платы может привести к тому, что часть арендной платы, а именно так называемый арендный процент, невозможно будет отнести на себестоимость продукции. Отсутствие же расшифровки состава арендной платы позволяет отнести ее полностью в состав затрат по производству товаров, работ и услуг.