СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
1.1. Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды
1.2. Понятие договора аренды нежилых помещений
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.1. Заключение договора аренды: форма и государственная регистрация
2.2.Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
2.3. Расторжение договора аренды
2.4. Ответственность по договору аренды нежилых помещений
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Актуальность темы исследования. В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу и в первую очередь – такого дорогостоящего имущества, как здания (сооружения).
Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.
Актуальность рассмотрения темы подтверждается следующими обстоятельствами.
Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды нежилых помещений, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы, договором энергоснабжения и др. Более того на практике множество вопросов вызывает следующий вопрос: что может быть использовано в качестве платы за пользования и владение нежилым помещением.
Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода[1].
Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий на улице.
В-третьих, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.
В четвертых, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Степень научной разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Абова Т.Е., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Герасимова Е.Л., Догляд В.Б., Ерш А.В., Кабалкин А.Ю., Карамышева О.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Курноскина О.Г., Литовкин В.Н., Лобанов Г.А., Лукина З.П., Орлова Е.В., Садиков О.Н., Скворцов О.Ю., Смирнов В.В., Чумакова О.В., Шагова В.В., Шершеневич Г.Ф., и многие другие.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды нежилых помещений, особенностей правового регулирования данного договора.
Предметом исследования являются, нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений.
Целью данной работы является исследование договора аренды нежилых помещений по действующему российскому законодательству.
В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:
- определить понятие и предмет договора аренды нежилых помещений;
- рассмотреть особенности заключения договора аренды: форму и государственную регистрацию;
- рассмотреть исполнение договора.
- определить права и обязанности сторон договора аренды;
- расмотреть порядок расторжения договора аренды и вопросы ответственнгости;
- сделать выводы по совершенствованию действующего законодательства.
Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового и логико-юридического.
По структуре работа состоит из введения, двух глав включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
1.1 Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды
Гражданский кодекс РФ (п.1 ст. 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам. Эти объекты недвижимы как по своей природе, так и по назначению обладают признаками фундаментальности, прочности относительной долговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью.
«Традиционно в российской цивилистике здания и строения обозначались термином «строение». При этом под строением донималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком»[2]. Элементы единства здания и строения позволяют поставить вопрос об их объединении под единым термином. Например, с использованием слова «постройка»[3]. Как объединяющее данные объекты Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. использовал слово «строение» (ст.ст. 174,247,567).
Действующее законодательство по-прежнему не содержит легального определения здания и сооружения.
Словарь русского языка обозначает здание как «архитектурное сооружение, постройка, дом», а под сооружением понимает всякую значительную постройку (различного вида и назначения)[4].
В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (ОК 013-94 здание определяется как архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, имеющий крышу и стены.
В литературе под зданиями обычно понимают тате объекты недвижимости, которые «отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации,,.»[5]; «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»[6]. Таким образом, обычное определение здания включает в себя признаки: а) искусственности возведения, 6) неразрывной связью с тем земельным участком, па котором расположена, в) такой фундаментальной связью с землей, при которой перемещение данного объекта невозможно без нанесения существенного ущерба его использованию по назначению г) завершенностью с точки зрения использования по назначению. Есть попытки выделить и такой признак как «самостоятельность», объект должен быть отдельно стоящим, что отличает здания, например, от нежилых помещений[7].
Обычно к зданиям относят строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени[8].
Ныне действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями, но, как считает А.В. Ерш в этом нет необходимости: «В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых». Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание»[9]. Автор указывает, что правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как этот предложено в научной литературе[10].
П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т.д.)[11]. К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, трансформаторы и другие инженерные строения.
Общероссийский классификатор основных фондов также выделяет сооружения, определяя их как инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда» или для осуществления различных непроизводственных функций. Такие объекты могут включать в себя отдельные элементы (например, мост включает пролетное строение, опоры, мостовое полотно)[12].