В процессе применения норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо учитывать постановление Правительства РФ от 12.11 2004 № 627, которым внесены изменения в некоторые акты Правительства РФ по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данным постановлением, в частности, внесены изменения в постановление Правительства РФ от 17.09.2003 № 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это связано с тем, что в рамках проводимой в стране административной реформы создана Росрегистрация, которая является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения определён в Инструкции, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233.
Действующий гражданский закон в большинстве случаев не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией, ибо это без необходимости усложнило бы процедуру их совершения и привело бы к неоправданным дополнительным затратам для участников. Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними имущество публичного собственника и др.). Не относятся к недвижимости (и, следовательно, не требуют регистрации своего правового состояния) вещи, хотя и обладающие значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при продаже "дома на снос" объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность стройматериалов, из которых он состоит, и которая сама по себе не имеет связи с землей. Все это - движимые вещи. Как указывает закон, движимыми признаются любые вещи, не отнесенные им к недвижимости (п.2 ст.130 ГК РФ).
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п.2 ст.164 ГК РФ), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок (хотя и не превращает движимые вещи в недвижимые, ибо последние должны быть признаны в этом качестве законом). Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах Государственной автомобильной инспекции), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль).
Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде[8].
С юридической точки зрения вещи могут быть также делимыми и неделимыми (хотя в физическом смысле делима всякая вещь).
Неделимые вещи в соответствии со ст.133 ГК РФ характеризуются невозможностью их раздела в натуре без изменения их первоначального назначения. Например, невозможно разделить поровну между двумя совладельцами (сособственниками) принадлежащий им автомобиль. Неделимую вещь нельзя разделить без несоразмерного ущерба ее хозяйственному или иному целевому назначению, тогда как в делимой вещи любая часть и после раздела может выполнять ту же функцию, что и вещь в целом (хотя, возможно, и в меньшем масштабе, как это, например, происходит при разделе квартиры или жилого дома, состоящих из нескольких изолированных комнат). Эти обстоятельства приобретают юридическое значение при разделе объектов общей собственности (ст.252 ГК РФ), при определении характера обязательств, возникающих по поводу таких вещей (п.1 ст.322 ГК РФ), и в некоторых других случаях, например, при разделе общей собственности или наследства, включающих делимые вещи, и который может быть произведен в натуре. Что касается неделимых вещей, то заинтересованное в разделе лицо может получить вместо доли в натуре компенсацию.
Статья 134 ГК РФ выделяет сложные вещи,которые состоят из разнородных частей, но образуют единое целое и используются по единому назначению (например, библиотека или коллекция). Такие вещи выступают, как правило, в качестве единого объекта определенного обязательства (например, купли-продажи), однако могут отчуждаться и по отдельности. Как следует из ч.2 ст.134 ГК РФ, действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Юридическое значение выделения сложных вещей состоит в том, что они являются предметом оборота как целое. Поэтому действие сделки, заключенной по поводу такой вещи, распространяется на все ее части, если иное прямо не предусмотрено договором:. С этой точки зрения предприятие как имущественный комплекс можно рассматривать как разновидность сложной вещи, отличающуюся тем, что в ее состав входят не только вещи, но и права и обязанности.
В гражданском праве вещи традиционно подразделяются также на главные вещи и принадлежности. Принадлежность призвана служить главной вещи и связана с ней общим назначением.
Поэтому она по общему правилу следует судьбе главной вещи, если только иное прямо не установлено договором (ст.135 ГК РФ). При этом не имеет значения относительная стоимость этих вещей (например, дорогая рама, заключающая в себе копию картины, все равно остается принадлежностью). Следовательно, арендатор оборудования вправе рассчитывать на передачу ему арендодателем также необходимого для нормальной эксплуатации инструмента и запасных частей, если только иное не будет прямо установлено арендным договором.
Главная вещь и принадлежность не являются сложной вещью, а принадлежность нельзя рассматривать как составную часть главной вещи. Каждая из этих вещей является вполне самостоятельной и имеет собственное назначение. Понятия главной вещи и принадлежности соотносительны, поскольку сами эти вещи связаны хозяйственной или иной зависимостью, в рамках которой принадлежность приобретает сугубо подчиненное, обслуживающее по отношению к главной вещи значение.
В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включая и недвижимость (которая при отчуждении по общему правилу должна, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должно влечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен.
Различают также вещи индивидуально-определенные и вещи, определяемые родовыми признаками. Первые, являясь объектом правоотношения, не могут быть заменены - стороны имеют в виду конкретную вещь, определенную присущими только ей индивидуальными признаками (фасоном, цветом, номером и т.д., например, дом № 22 по улице Садовой; автомобиль такой-то марки под конкретным номером), позволяющими выделить ее из ряда других таких же вещей. Вещи, не выделенные до определенного момента из ряда аналогичных вещей, могут быть индивидуализированы путем отбора (например, при покупке их в магазине) либо в процессе использования. Среди индивидуально-определенных различают вещи уникальные, существующие в единственном экземпляре (конкретная картина определенного художника).
Вещи, определяемые родовыми признаками (числом, весом, мерой - 10 тонн стали определенной марки; пять грузовых автомобилей "Газель" и т.д.), являются заменимыми. Вступая в правоотношения по поводу таких вещей, стороны имеют в виду род вещей (мешок картофеля, тонна мазута, тысяча рублей), а не определенную вещь. Поэтому подобные вещи могут быть предметом договора займа и не могут быть предметом договора аренды: по условиям первого возврату подлежит такая же вещь, а по условиям второго - та же, которая была получена.
Классификация вещей на потребляемые и непотребляемыеоснована на том, что к потребляемым относятся вещи, однократный акт использования которых ведет к их уничтожению или к существенному видоизменению (продукты питания, топливо). Такие вещи не могут быть предметом временного пользования, ибо их невозможно вернуть первоначальному владельцу. Они могут лишь отчуждаться в пользу других лиц. Потребляемыми вещами могут быть только движимости.