.При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты, земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.
Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.
Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.
Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.
Валовой доход с сенокосов и пастбищ определяется исходя из их нормативной урожайности, которая определяется путем ее пересчета в кормовые единицы. Величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.
Валовой доход от многолетних насаждений определяется исходя из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитываются: возраст многолетних насаждений; породно-сортовой состав многолетних насаждений; особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка; возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.
При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.
2.6. Определение залоговой стоимости земельного участка
Залоговая стоимость, принимаемого в обеспечение ипотечного кредита земельного участка определяется следующим образом:
- в регионах, где функционирует земельный рынок - исходя из рыночной стоимости земельного участка по результатам независимой оценки с применением понижающего коэффициента 0,75;
- в регионах, где возможность объективной оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения отсутствует - исходя из кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7.
- Уплата процентов за пользование кредитом осуществляется по выбору заемщика ежемесячными или ежеквартальными платежами
- Погашение основной суммы кредита производится, как правило, равными частями ежемесячными или ежеквартальными платежами по выбору заемщика
- В зависимости от целей и срока окупаемости проекта возможно установление льготного периода по погашению суммы кредита до 24-х месяцев с даты выдачи кредита
- Степень обеспеченности кредита (коэффициент покрытия) (соотношение стоимости залога к сумме кредита) традиционно как и для любого иного вида залогового кредитования, как правило, не ниже 1,3
РАЗДЕЛ 3. ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ
3.1. Концептуальные основы организации ипотечного кредитования
в сельском хозяйстве
Регулирование ипотеки в сельском хозяйстве предполагает:
обеспечение правовой базы, корреспондирующейся с основными законами рыночной экономики применительно к аграрном} сектору;
обоснование методики определения ипотечно-залоговой стоимости объекта недвижимости и ее соотношения с величиной ипотечных кредитов в рамках сельскохозяйственной отрасли производства;
разработка моделей мобилизации финансовых источников инвестиций;
формирование фонда для гарантирования сельскохозяйственного ипотечного кредита, в том числе за счет средств федерального бюджета;
создание рыночной инфраструктуры, адекватной особенностям оборота сельской недвижимости, а также механизм взаимодействия ее элементов;
обеспечение мер поддержки сельхозтоваропроизводителей на начальном этапе внедрения ипотечного механизма в сельскую экономику (предоставление льготного периода на освоение ипотечного кредита, права выкупа имущества, на которое обращено взыскание и др.).
Для развития ипотечного кредитования в сельском хозяйстве необходимо осуществить комплекс мер, а именно:
повысить ответственность органов, выполняющих надзорные функции за целевым и разрешенным использованием земель сельскохозяйственного назначения;
ограничить долю земельных участков, вносимых в уставный капитал юридических лиц, основная деятельность которых не связана с производством продукции сельского хозяйства;
установить право залогодателя-сельхозтоваропроизводителя на изменение условий погашения ипотечного кредита в форме предоставления отсрочки в тех случаях, когда согласительная комиссия установила причины ухудшения финансовых результатов деятельности заемщика, не зависящие от действия или бездействия сельхозтоваропроизводителя.
Освоение ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода при формировании отношений в рамках ипотечного кредитования. Пока же из всех видов недвижимого имущества, которое согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть заложено по договору об ипотеке, предпринимаются определенные меры лишь в отношении жилищной и строительной ипотеки, и то преимущественно в городах, являющихся центрами регионов.
Одним из направлений приоритетного национального проекта «Развитие АПК» является развитие малых форм хозяйствования в агропромышленном комплексе, меры которого включают в себя и формирование системы земельно-ипотечного кредитования. В соответствии с национальным проектом к 2008 г. запланировано вовлечь в систему земельной ипотеки 5000 хозяйств со средним наделом земли 100 га. Ведущая роль в реализации этого проекта отводится ОАО «Россельхозбанк».
Наибольшую эффективность, с точки зрения развития сельскохозяйственного производства, могла бы показать ипотека земель коллективных сельскохозяйственных организаций. Учитывая финансовые трудности большей части этих предприятий и острую их нужду в инвестициях, возможность привлекать долгосрочные кредиты под ипотеку земли была бы реальным направлением восстановления материально-технической базы, плодородия почв земель сельхозназначения, восстановления и расширения мелиорированных земель. Однако эту возможность условия текущего времени позволяют использовать крайне ограниченно. Помехой здесь являются, с одной стороны, финансовая слабость многих коллективных сельхозорганизаций, что делает ипотечное кредитование для инвесторов, в том числе кредитных организаций, высокорискованными, с другой, — правовая и землеустроительная неупорядоченность землепользовании коллективных сельхозорганизаций.
Внедрению ипотечного механизма в сельском хозяйстве должна предшествовать работа по выявлению потребности сельскохозяйственных товаропроизводителей в долгосрочных источниках инвестиций на основе их бизнес-планов развития.
Неупорядоченность землепользования сформировалась в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий, не сопровождающейся повсеместно необходимыми землеустроительными работами. В результате в секторе коллективного сельскохозяйственного производства существующее землепользование может быть представлено в части земель сельскохозяйственного назначения собственностью: государства; сельскохозяйственной организации как юридического лица; в виде земельных долей граждан — работников этой организации, но большей частью ушедших на пенсию. Во многих случаях положение осложнено отсутствием землеустроительных документов по разграничению этих земель на местности, законодательного оформления земельных участков, с которыми согласно Гражданскому и Земельному кодексам РФ и можно совершать сделки, в т.ч. ипотеки. Тем более это касается фонда земельных долей или фонда общей (совместной или долевой) собственности, которые в массе своей не выделены на местности. Эти земли составляют примерно половину общей площади сельхозугодий страны, это более 90% площади, числящейся в целом за сельхозорганизациями, и примерно столько же от площади сельхозугодий, находящихся в частной собственности.
Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил порядок перевода земельных долей в земельные участки. Данное владельцам земельных участков указами Президента РФ право совершения с ними всех предусмотренных Гражданским кодексом РФ сделок с недвижимостью породило угрозы целостности землепользовании сельхозорганизаций и сохранения их как производственных единиц. Но стоимость землеустроительных работ непомерно высока для владельцев земельных долей, что сдерживает процесс изменения землепользовании коллективных сельхозорганизаций.
Изменения, внесенные в земельное законодательство в июле 2005 г., предусмотрели возможность совершения сделок с земельными долями, не требующих их преобразования в участки и следовательно не сопровождающихся расходованием средств и позволяющих сохранить нужные для коллективного сельскохозяйственного производства земли — если они передаются организациям путем завещания, продажи или дарения. Однако, как показывает практика, эти поправки остаются малоизвестными, не пропагандируются, их полезность для сохранения коллективного производства и последующих эффективных для хозяйств сделок не разъясняется.