В сложившихся условиях устройства землепользовании коллективных сельхозорганизаций представляется целесообразным рекомендовать следующие меры.
Прежде всего, органы исполнительной власти и местного самоуправления должны провести с владельцами земельных долей, сельским населением разъяснительную и организационную работу, направленную на скорейшее принятие ими решений относительно формы распоряжения своим правом на земельную долю.
Одновременно необходимо решать вопрос с неиспользуемыми сельскохозяйственными угодьями, числящимися за сельхозорганизациями. Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает признание права собственности субъекта РФ или муниципального образования на участки в случае ненадлежащего использования или не использования в течение трех лет (ст. 6, п. 3), а также на земельные доли, невостребованные в течение трех и более лет с момента приобретения прав на них через суд (ст. 13, п.5). Проведенная на июле 2006 г. Всероссийская сельскохозяйственная перепись будет способствовать выявлению таких земель, что создаст условия для применения к ним предусмотренного положения о принудительном их изъятии в пользу субъекта РФ или муниципального образования.
Учитывая длительность проведения судебного делопроизводства и настоятельную необходимость ускорения процессов, связанных с упорядочением землеустройства земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно передать решение вопроса отчуждения неиспользуемых или ненадлежащим образом используемых угодий, а также невостребованных земельных долей в ведение органов землеустройства и органов управления сельским хозяйством с привлечением администраций соответствующего уровня.
В целом для упорядочения правового положения земель сельскохозяйственного назначения и их полноценного использования, создания правовых условий для развития системы ипотечного кредитования рекомендуется ряд последовательных мер, в числе которых:
проведение по итогам Всероссийской сельскохозяйственной переписи инвентаризацию земель сельских администраций, имея в виду их разграничение (федеральные, муниципальные, юридических лиц, общей собственности долевой или совместной) по использованию (используемые, неиспользуемые);
определение по каждой коллективной сельскохозяйственной организации, сохраняющей значение селообразующей товарной производственной единицы, способной при определенных условиях восстановить и развивать свое производство, площади и видов земель, необходимых им с учетом перспективы развития производства;
зачисление всех избыточных земель независимо от их правового положения в фонд перераспределения;
проведение с владельцами земельных долей работы, направленной на решение ими в оговоренный срок вопроса о намерениях по форме распоряжения своим правом на них;
отрезка угодий в случае выделения земельной доли в участок только из земель фонда перераспределения;
превышение площади проектируемого для сельскохозяйственной организации землепользования над площадью остающихся в ней земельных долей оформляется в долгосрочную аренду из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Следует отметить, что до 01.01.2006 г. расходы на оплату услуг по проведению землеустройства п. 2 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ поименованы не были. В соответствии с ФЗ от 13.03.2006 г. № 39-ФЗ плательщики ЕСХН могут уменьшить расходы на оплату услуг организаций, изготавливающих документы кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе о межевании земельных участков.
Вместе с тем налоговые органы считают, что до 01.01.2006 г. плательщик ЕСХН учесть в составе материальных расходов затраты по межеванию земли в период владения этим участком не может.
В этой связи считается необходимым законодательно уточнить порядок исчисления налоговой базы по ЕСХН. Ведь проведение межевания имеет для сельхозтоваропроизводителей обязательный характер и затраты на это непосредственно связаны с деятельностью сельхозтоваропроизводителя, а значит имеют производственный характер и должны рассматриваться в качестве материальных затрат.
К материальным расходам относятся затраты на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями (п/п. 6, п. 1, ст. 254 Налогового кодекса РФ). Таким образом, если проведение межевания носит для сельхозтоваропроизводителя обязательный характер, то оно вправе учесть затраты по его проведению в составе материальных расходов, уменьшающих налоговую базу как по ЕСХН, так и налогу на прибыль.
Вполне обоснованным считается предусмотреть в системе государственной поддержки сельскохозяйственного производства субсидирование затрат на оформление землеустроительной документации на земли, находящиеся в коллективно-долевой собственности, учитывая опыт некоторых субъектов РФ.
Так, например, в январе 2006 г. правительство Нижегородской области разработало и утвердило Положение о порядке предоставления сельхозорганизациям области компенсаций в размере до 50% затрат на оформление землеустроительной документации на земли, находящиеся в коллективно-долевой собственности. Это положение не планировалось распространять на земли, находящиеся на правах постоянного бессрочного пользования.
По расчетам специалистов, предусмотренных в бюджете этой области 20 млн. руб. было бы достаточно для оформления земельных участков площадью 500 тыс. га. Так, цена за оформление 1 га земли в различных компаниях варьировала от 50 до 120 руб., средняя цена составляла около 80 руб./ га. Иными словами, правительство области готово компенсировать сельхозорганизациям до 40 руб./ га. На начало 2006 г. к оформлению документации приступили 390 хозяйствующих субъектов области, из которых 254 оформляют землю в аренду, а остальные — в собственность.
Предоставление средств на финансирование данных мероприятий осуществляется на конкурсной основе путем размещения заказов на выполнение работ по землеустройству и землепользованию.
Средства бюджета области также планируется предоставлять на финансирование мероприятий по оказанию услуг по предоставлению сведений государственного земельного кадастра и государственного кадастрового учета земельных участков. Средства предоставляются посредством заключения договоров с органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра на территории области.
3.2. Требования к составу и содержанию земельно-учетной и оценочной документации. Перечень правоустанавливающих и земельно-учетных документов, предоставляемых заемщиком при оформлении ипотечного кредита под залог земельного участка
1.1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (подлинник и нотариально заверенная копия), выданное органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В свидетельстве должны быть указаны: дата выдачи; документы, послужившие основанием для регистрации права собственности; наименование субъекта (субъектов) права - юридического или физического лица - с указанием точного адреса его местонахождения и документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты; сведения о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц); категория земель (целевое назначение) и разрешенное использование; адрес объекта права (земельного участка); площадь земельного участка; кадастровый условный номер участка; наличие ограничений (обременений) права; сведения о произведенной записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и справка о содержании правоустанавливающих документов на земельный участок (подлинники) по установленной Минюстом России форме с датой выдачи не более одного месяца до дня принятия решения уполномоченным органом Банка.
В выписке должно быть отражено: соответствие сведений, указанных в выписке, сведениям, указанным в свидетельстве; наличие сведений об обременениях объекта недвижимости (сервитуты); сведения о наличии правопритязаний или прав третьих лиц на передаваемые в залог земельные участки.
1.3. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра - подлинник), выданный соответствующим подразделением Федерального государственного унитарного предприятия земельной кадастровой палаты (ФГУП ЗКП) и содержащий:
· кадастровый или условный номер участка, его наименование и местоположение; предыдущие номера; категорию и разрешенное использование земель; фактическое использование; площадь, кадастровую или нормативную цену; сведения о правах (правообладатель, вид права, наличие арестов и запретов); дополнительные сведения для регистрации сделки, в результате которой образован земельный участок (регистрационный номер в Окружном кадастровом управлении (ОКУ), номера образованных участков, номера ликвидированных участков);
· план (чертеж, схема) границ земельного участка.
1.4. План землепользования (ситуационный) с указанием смежных землепользований и экспликацией земельных угодий, а при его отсутствии – фрагмент (выкопировка) плана землепользования сельскохозяйственной организации, другого землепользователя из состава земель которых был выделен данный земельный участок (простая копия в границах, определенных при постановке земельного участка на кадастровый учет, подписанная собственником земельного участка). При отсутствии плана землепользования, в качестве такового могут использоваться графические проекты внутрихозяйственного землеустройства, почвенные, геоботанические, мелиоративные и другие карты с топографической основой, позволяющей четко идентифицировать земельный участок и установить его фактическое использование.