- при значительном превышении стоимости предмета ипотеки над суммой обязательства имеется возможность получить дополнительные заемные средства под залог того же имущества. Права залогодержателей на одно и то же недвижимое имущество удовлетворяются в порядке очередности регистрации ипотеки;
- в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.
1.2. Система ипотечного кредитования
Целостная (саморазвивающаяся) система ипотечного кредитования включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов и займов банками и иными кредиторами, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами. На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функции рефинансирования кредиторов. Ресурсы для выдачи долгосрочных кредитов формируются как кредиторами самостоятельно (при одноуровневой системе ипотечного кредитования), так и специализированными операторами вторичного рынка ипотечного капитала (при двухуровневой системе ипотечного кредитования).
С практической точки зрения систему ипотечного кредитования можно рассматривать как упорядоченную и регулируемую совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов, к которым относятся:
субъекты кредитных отношений;
органы, регулирующие кредитование и ипотеку специализированных объектов недвижимости;
технологии ипотечного кредитования (формы, способы и методы предоставления и погашения ипотечных кредитов и займов);
государственные программы, обеспечивающие доступ к ипотечным кредитам и займам определенных категорий граждан Российской Федерации и хозяйствующих субъектов.
Ипотечным кредитованием занимаются различные институты финансового рынка. Особенности их деятельности зависят от способа рефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов (табл. 1).
Институты ипотечного кредитования
| Способ рефинансирования | Виды кредитного института |
| Собственные, привлеченные и заемные средства Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии Продажа закладных ипотечному агентству или банку; собственные, привлеченные и заемные средства. Выпуск ценных ипотечных бумаг | Универсальные и специализированные банки Ссудо-сберегательные товарищества, общества взаимного кредита, потребительские кредитные кооперативы, общества, союзы и др. Кредитные организации, заключившие договор с ипотечным агентством или крупным специализированным банком Специализированные банки и ипотечные агент |
Таблица 1
Классификация ипотечных кредитов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения
Таблица 2
| Признаки классификации | Типы ипотечного кредитования |
| 1 | 2 |
| Вид обеспечения (объекта недвижимости) | 1. Земельные участки, в том числе права аренды на них. 2. Дачи, садовые участки, |
| Вид кредита | 1. Потребительский (на личные цели граждан). 2. Производственный (на цели производства, в том числе сельхозпродукции) |
| Цель кредитования | Приобретение земельных участков. Реализация инвестиционного проекта. Производственные инвестиции |
| Вид кредитора | Ипотечный кредит (кредитор - банк). Ипотечный заем (кредитор не является кредитной организацией) |
| По способу амортизации (погашения) долга | Постоянный (самоамортизирующийся, аннуитетный) ипотечный кредит - предусматривает периодические равновеликие платежи (выплаты). Кредит с переменными выплатами, в том числе «шаровым» платежом по долгу, фиксированными выплатами суммы долга, нарастающими платежами. |
| По виду процентной ставки | Кредит с фиксированной процентной ставкой. Кредит с переменной процентной ставкой |
| По условиям досрочного погашения | С правом досрочного погашения. Без права досрочного погашения. С правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа |
| По степени обеспеченности | 100% стоимости заложенного имущества |
| По возможности получения на льготных условиях | Субсидируемы Выдаваемые на общих условиях |
Таким образом, принципиальным условием успешного развития рынка ипотечного сельскохозяйственного кредитования является создание его инфраструктуры, отвечающей требованиям, как кредиторов, так и заемщиков. Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.
1.3. Особенности механизма ипотеки земель сельскохозяйственного назначения
Одной из важнейших проблем аграрной экономики является привлечение финансовых ресурсов в сферу сельского хозяйства, в том числе путем ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения.
Для выполнения ипотекой своих функций в сельском хозяйстве нужен адекватный экономический механизм, под которым понимается совокупность правовых, организационных и финансово-экономических инструментов и способов их применения для регулирования отношений между участниками инвестиционного процесса по поводу ресурсов (капитала), гарантией эффективного использования которых является залог недвижимости (ипотека).
Главная цель экономического механизма ипотеки в сельском хозяйстве состоит в привлечении долгосрочных ресурсов расширенного воспроизводства, доступных для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Схематично экономический механизм ипотеки в сельском хозяйстве представлен на рис. из которого видно, что основными экономическими регуляторами ипотеки являются:
Экономический механизм ипотеки в сельском хозяйстве
| Экономический механизм |
| Правовые основы | Субъекты | Экономические рычаги, инструменты и методы |
| Гражданский кодекс РФ Земельный кодекс РФ Арбитражный процес- суальный кодекс РФ Гражданский процес- суальный кодекс РФ Уголовный кодекс РФ ФЗ "0 залоге" ФЗ "Об ипотеке" ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" ФЗ "0 банках и банковской деятельности" ФЗ "0 государственной пошлине" ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" Другие законы и подзаконные акты | Залогодатель Залогодержатель (кредитор) Роснедвижимость ФГУП "Ростехинвента- ризации" Органы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней Нотариат Кредитные организации Сельскохозяйственные ипотечные агентства (корпорации) Кредитные кооперативы Юридические, оценочные, риэлтерские, страховые и иные институты Фондовые биржи Органы управления (МСХ РФ, Минэкономразви- тия РФ, Минфин РФ, Банк России, администра- ции субъектов РФ), АККОР и др. Земельные суды Средства массовой информации | Залоговая стоимость предмета ипотеки и ее соотношение с суммой кредита Система методов и критериев оценки сельско- хозяйственных инвести- ционных проектов Технология кредитования (методы предоставления и погашения ипотечного кредита, его целевой характер) Система процентных ставок Порядок и процедуры мобилизации финансовых ресурсов долгосрочного характера Страхование рисков ипотечного кредитования |
- сумма кредита, которая зависит от финансово-экономического положения заемщика, эффективности реализации мероприятий (инвестиционного проекта), на финансирование которого испрашивается кредит, а также ликвидности предоставляемого обеспечения, в том числе предмета ипотеки;
- соотношение залоговой стоимости предлагаемого обеспечения и суммы кредита;
- уровень процентных ставок по кредиту и условия предоставления субсидий на возмещение затрат на их уплату;
- график погашения основной суммы долга и уплаты процентов за кредит.
Экономический механизм ипотеки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения включает в себя также меры ответственности и защиты прав (интересов) залогодателя и залогодержателя, страхование рисков ипотечного кредитования, а также процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки в случае нарушения условий кредитного договора.