В 1992 г. в результате земельной реформы земля была поделена на доли, и крестьянам раздали свидетельства на владение ею. В то же время свидетельства на владение этой же землей могли быть выданы и акционерным обществам, и другим правопреемникам совхозов и колхозов. Иными словами, на одну и ту же землю выданы два совершенно разных и взаимоисключающих друг друга документа. Совхозное свидетельство могло лежать в сейфе руководителя хозяйства, а свидетельства на паи розданы людям.
С принятием ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросы оборота земельных долей крайне обострились. Так, предприятие или дольщик за свой счет обязан провести подготовку документов для госрегистрации сделок с недвижимость - оформить землеустроительное дело, обозначить границы участка в натуре, присвоить кадастровый номер и прочее. Однако регистратор может усомниться в документах и вернуть дело на дополнительное изучение, которое может затянуться на годы. Для того, чтобы владелец земельной доли распорядился правами на нее, он должен собрать множество справок, провести межевание, сделать кадастровую оценку и зарегистрировать в Регистрационной палате.
Таким образом, самый больной вопрос - «добровольная» передача земельной доли в уставный капитал хозяйства. В большинстве, случаев крестьяне даже не догадывались о том, что свои наделы они отдали в собственность юридическому лицу. С одной стороны, это элементарный подлог, с другой, - суды не принимают иски из-за истечения срока исковой давности. Вместе с тем роспись человека в общем списке добровольцев, «отказавшихся» от земли, по мнению экспертов, ничего не значит. Должно быть заявление крестьянина с его подписью и просьбой о передаче своей земельной доли в уставный фонд хозяйства. Если такого заявления не писали, то передача тоже незаконна. Но такое решение должен вынести суд.
В реальной жизни ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» способствует активизации сделок с землей из фонда общей долевой земельной собственности и стимулирует разделение коллективно используемых угодий, чем ставит сельское население на грань выживания. Так, в деревне уже скупаются за бесценок свидетельства о праве на земельные доли, а руководители сельхозорганизаций и местные органы не владеют механизмом для принятия решений, приемлемых в сложившихся условиях и учитывающих общественные и производственные интересы.
Порядок регистрации прав на недвижимость и сделок с ней осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) только с 1998 г. Все ранее выданные документы о правах на землю, в том числе право собственности, приравнены к записям в ЕГРП, что предусматривается федеральными законами «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако все сделки или переход прав в результате сделок с земельными долями и участками, права на которые возникли до 1998 г., требуют регистрации ранее возникшего права в ЕГРП. Это означает предоставление в регистрирующие органы комплекта документов, в том числе выписку из государственного кадастра, которая содержит план участка. Однако в кадастровых палатах отсутствуют доступные банки кадастровых карт, планов участков, права на которые возникли до 1998 г. Без кадастрового плана сельхозорганизация не сможет зарегистрировать свои права на земельные участки, приобретенные, арендуемые в счет части долей в праве общей собственности на земельный участок. Граждане - собственники земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок) не смогут юридически полноценно оформить передачу земельной доли в дар, ее продажу, осуществить любую другую сделку с ней.
Государство вроде бы взяло на себя обязанности по ведению кадастра, установило плату за получение выписки из него. Росземкадастр в свое время неоднократно разъяснял, что такие выписки должны осуществляться на основании имеющихся материалов по ранее учтенным участкам, что проведение дополнительных работ по межеванию возможно только при наличии споров или по желанию собственника.
Однако кадастровые палаты отказывают в выписке на основании того, что участки в кадастре не значатся. От сельхозорганизаций и граждан требуется проведение работ по постановке участков на кадастровый учет, в том числе и межевых. Стоимость проведения такой работ для организаций Московской области составит примерно около 1 млн. руб. за 3 тыс. га.
Несмотря на то, что районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вели работу по учету прав на участки, и штат кадастровых палат сформирован в основном из сотрудников этих комитетов, получить выписку из кадастра, касающуюся ранее учтенных участков, также как и официальный отказ - непросто.
2.2.Межевание земельных участков
Межевание земельных участков - это мероприятие по определению местоположения и границ земельного участка на местности.
Проведение межевания объектов землеустройства обязательно:
o при изменении границ объектов землеустройства;
o предоставлении и изъятии земельных участков;
o определении границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;
o перераспределении используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;
o выявлении нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям;
o проведении мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий (ст. 3 ФЗ от 18.07.2001 № 78-ФЗ).
Межевание земельных участков производится перед государственным кадастровым учетом.
Межевание включает в себя следующие виды работ:
o определение границ земельного участка на местности и их согласование;
o закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка;
o изготовление карты (плана) земельного участка.
Работы по межеванию могут проводиться на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности.
Когда сельхозорганизация хочет взять в долговременную аренду часть участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, нужно выделить эту часть в отдельный участок, иными словами, сформировать новый объект. Такая же проблема встает перед гражданином, желающим выделить участок в счет земельной доли для расширения личного подсобного или фермерского хозяйства. Несмотря на многочисленность организаций и предпринимателей, проводящих такие работы, их стоимость не снижается. Вокруг крупных городов такие работы обойдутся не менее 4 тыс. руб. за 1 га.
Даже в одном хозяйстве существует большая разница в качестве земли: кадастровая стоимость земель различается в 1,5 раза - от 5,3 тыс. до 3,5 тыс. руб. При одинаковой стоимости работ по выделению земельного участка (17,3 тыс. руб.) от его продажи по цене, равной кадастровой стоимости, что маловероятно, один владелец получит 8,7 тыс. руб. прибыли, другой - 0,2 тыс. руб. убытка.
Нельзя не учитывать, что расходы на оформление могут быть существенно больше, поскольку массивы сельхозугодий отличаются контурами повышенной сложности, расчленены овражной сетью, дорогами и прочее; земельные участки в счет земельных долей могут быть выделены в нескольких местах.
Сложившееся положение вызывает необходимость решений, отвечающих задаче сохранения оптимальных размеров землепользования сельхозорганизаций как основы существования и развития крупного товарного конкурентоспособного сельскохозяйственного производства.
Данные ежегодных государственных (национальных) докладов о состоянии и использовании земель России показывают, что число сделок оборота земельных участков увеличилось по всем их видам, как и общая площадь земель оборота, и средний размер площади участка сделки. Обращает внимание повышенный рост средней площади арендуемых и покупаемых государственных и муниципальных земель, развитие залога, а также сравнительное постоянство доли площади рыночных сделок в общей площади оборота земельных участков.
Вместе с тем статистика зарегистрированных сделок с земельными участками свидетельствует о ничтожном количестве операций по залогу земель. В 1998-2003 гг. на их долю в земельном обороте приходилось от 0,02 до 0,05% всех сделок. Как правило, ипотека обеспечивалась расположенной на земельном участке недвижимостью. В ипотеку предоставлялись в основном земельные участки, приобретенные гражданами под индивидуальное жилищное строительство. Средний размер заложенного участка в разные годы составлял от 0,42 до 1,32 га. Данные статистики не позволяют установить, к какой категории земель относятся заложенные земельные участки. Структурные характеристики земельной ипотеки свидетельствуют о преобладании договоров, заключенных гражданами (56%). Доля договоров юридических лиц - 44%. В структуре предоставленной в залог площади наоборот преобладают юридические лица (78%).