Достоинства этого метода - его ясность и обоснованность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о со вершенных сделках с аналогичными земельными участками. Он основан на принципе замены.
Однако при оценке сельскохозяйственных угодий этот метод не имеет широкого распространения. Так, необходимый уровень затрат на освоение и эксплуатацию земель худшего качества всегда выше, поскольку чем хуже земля, тем выше ее стоимость по затратному методу. Затраты, определяемые балансовым способом, несопоставимы во времени из-за различия в развитии производительных сил. Расчетный (нормативный) способ оценки затрат позволяет устранить этот недостаток, но средства, вложенные в земли даже одинакового качества, в зависимости от их местоположения окупаются по-разному. На практике не существует сколько-нибудь удовлетворительного способа оценки амортизации земельных ресурсов. Таким образом, оценивать природные, экономические и другие достоинства и недостатки земельных участков затратным методом неэффективно.
Доходный метод предполагает прямую капитализацию дохода (дисконтирование) и позволяет получить оценку объекта недвижимости исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, т.е. цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
Особенностью использования данного метода является то, что он применим только к доходным земельным участкам. Иными словами, он не применим к простаивающим, бесхозным землям. Применение этого метода также затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.
В основе доходного метода лежат три принципа: ожидания, спроса и предложения, замещения. Типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.
Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина капитализированных доходов показывает стоимость земельного участка. Сложности возникают при выборе ставки капитализации.
Различают прямую капитализацию дохода и капитализацию дохода по периодам с дисконтированием денежных потоков.
К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс цен на сельскохозяйственную продукцию и земельные участки. Таким образом, использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.
Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Как регулярный доход арендная плата может использоваться для расчета стоимости права долгосрочной или краткосрочной аренды путем перевода в текущую стоимость с учетом срока аренды.
Применение сравнительного метода заключается в том, что выявляются цены фактически совершенных сделок по продаже земельных участков на соответствующем рынке и вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. Этот метод основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными свойствами. При этом цена, недавно уплаченная за сопоставимые объекты, отражает рыночную стоимость оцениваемого земельного участка с учетом корректировок. Метод анализа продаж широко используется при наличии развитого земельного рынка и является наиболее объективным в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли.
Однако метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий. В настоящее время применение данного метода для установления залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий затруднено, так как отсутствует массив данных о подобных сделках.
Все приведенные методы оценки земли имеют и достоинства, и недостатки. Для оценки залоговой стоимости земель в международной практике наиболее приемлемым считается способ оценки по рыночной стоимости. В условиях формирующегося рынка земли, при отсутствии массовых данных о продаже земельных участков использование этого способа затруднительно.
В практике оценочной деятельности выделяются два основных направления оценки земель — массовая кадастровая оценка и единичная оценка земельных участков.
Под массовой кадастровой оценкой земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв).
Целью единичной оценки земельного участка является определение его рыночной и специальной (инвестиционной, залоговой, ликвидационной, страховой и т.п.) стоимости на дату оценки.
Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием сравнительного, доходного и затратного методов. Информация о доходности использования земельных участков, уровне арендной платы и сделках на рынке земли дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения и иных, установленных законом в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки. Она основывается на классификации земель по целевому назначению и функциональному использованию и осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и вносятся в государственный земельный кадастр.
Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.
Кадастровая (оценочная) стоимость сельхозугодий определяется в два этапа. Первый включает в себя расчет базовых ставок по видам сельскохозяйственных угодий по типам и подтипам почв. При определении базовых ставок платы за сельскохозяйственные угодья основными исходными оценочными показателями являются:
o урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по типам и подтипам почв;
o цены реализации сельскохозяйственной продукции;
o валовая продукция с 1 га (оценочная продуктивность);
o издержки производства в расчете на 1 га;
o расчетный рентный доход с 1 га;
o норма капитализации.
Урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по типам и подтипам почв рассчитывается как средневзвешенная по учетным группам определенного типа и подтипа почв и показателям третьего этапа экономической оценки земель. Могут использоваться также материалы отраслевых институтов, сельскохозяйственных опытных станций, фактические данные за последние годы.
В зоне производства зерна все севооборотные культуры переводятся в зерно по коэффициентам перевода сельскохозяйственной продукции в условные зерновые единицы. По другим культурам перевод севооборотных культур и урожайность рассчитывают по ведущим культурам.
Стоимость валовой продукции (оценочная продуктивность пашни) определяется как произведение средневзвешенной урожайности на цену реализации. Цена реализации сельскохозяйственной продукции рассчитывается исходя из конъюнктуры рынка и сложившихся цен на ведущие виды сельскохозяйственной продукции.
Производственные затраты на 1 га определяют на основе данных третьего этапа экономической оценки земель, отраслевых институтов, сельскохозяйственных опытных станций, технологических карт и с учетом фактических показателей за последние пять лет.
Расчетный рентный доход определяют как разность стоимости валовой продукции и издержек на ее производство.
Норму капитализации берут в размере ссудного банковского процента. Расчет проводится по следующей формуле
БС=RЗ/К,
RЗ=ВПс-Ип,
ВПс=УхЦр,
где:
БС - базовая ставка;
R3 — земельная рента;
К - норма капитализации;
ВПс - стоимость валовой продукции;