4) коммунально-бытовые - дома быта и комбинаты бытового обслуживания; ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т.п.; парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир; машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;
5) объекты общественного питания - имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;
6) офисы - службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;
7) медицинские - больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;
8) образовательные - учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона РФ "Об образовании", музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;
9) аптеки - аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты;
10) имущественные комплексы для частной медицинской практики - соответствующие кабинеты, поликлиники;
11) театрально-зрелищные - клубы, театры, кинотеатры;
12) спортивные - спортивные комплексы и залы;
13) творческие - мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;
14) имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений - банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;
15) увеселительные заведения - казино, ночные клубы, игорные залы;
16) развлекательные центры - залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы; видеосалоны;
17) гаражи - гаражи или боксы юридических лиц;
18) архивы - архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;
19) агентства - охранно-сыскные, рекламные и т.п.;
20) отделения связи - городские отделения почтовой связи;
21) предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети - узлы телефонной связи и телеграфы;
22) проектные, конструкторские организации - предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.
Названная классификация имеет значение при определении повышающих коэффициентов для расчета величины арендной платы.
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.
По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. Отметим, что данное правило не распространяется на требование закона (п. 1 ст. 651 ГК РФ) о соблюдении письменной формы договора аренды здания или сооружения. Договор аренды названных объектов недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора.
Обязательного придания договору аренды здания или сооружения нотариальной формы закон (ст. 651 ГК РФ) не требует. Вместе с тем, стороны вправе по взаимному соглашению удостоверить договор у нотариуса.
Государственная регистрация осуществляется соответствующими учреждениями юстиции в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следует иметь в виду, что в соответствии с названным законом государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью - договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Кроме того, в случае заключения договора аренды помещения или части помещения, договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения или его части (п. 3 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
К договору аренды здания, сооружения (помещения в них или части помещений), представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Такие планы изготавливаются организациями технического учета (БТИ).
Передача здания или сооружения во временное владение и пользование или пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта (акта приема-передачи, сдачи-приемки и т.п.), подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ соответственно арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора принять его.
Прежде всего необходимо отметить, что аренда здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Получение согласия собственника является обязательным лишь в случаях: а) предусмотренных законом или договором с собственником участка; б) когда в результате сдачи в аренду здания или сооружения условия пользования земельным участком существенно изменяются.
Условия пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание (сооружение) должны быть согласованы сторонами и отражены в договоре аренды. В зависимости от вида права арендодателя на земельный участок условия его использования могут быть изложены следующим образом:
- в случае, если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору может быть предоставлено право аренды или право безвозмездного срочного пользования частью земельного участка, необходимой для использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением и условиями договора;
- в случае, если в договоре аренды здания (сооружения) условия пользования не определены, то, по общему правилу (п. 1 ст. 652 ГК РФ), к арендатору автоматически переходит на срок аренды право пользования частью земельного участка, необходимой для функционального использования здания или сооружения.
Смена собственника здания, сооружения не является основанием для расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым (собственником здания или сооружения). При этом за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до перехода права собственности на здание, сооружение, земельный участок (п. 1 ст. 617, ст. 653 ГК РФ).
В отношении формы арендной платы за пользование зданием или сооружением ГК РФ специальных правил не содержит, поэтому в данном случае сторонам следует руководствоваться общими положениями об аренде. Стороны договора аренды вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ.
Целесообразно иметь в виду, что перечень форм арендных платежей, установленный в п. 2 ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим. Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре аренды здания или сооружения также иные формы платежей или сочетание нескольких форм. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данном случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание или сооружение.
Существенным условием договора аренды здания или сооружения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ для случаев, когда договором аренды не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, не применяются.
Ставки арендной платы за аренду государственного (Российской Федерации или ее субъектов) и муниципального имущества устанавливаются на единицу площади здания или сооружения нормативными правовыми актами органов, осуществляющих правомочия собственников соответствующих объектов. В качестве исходной величины при расчете размера арендной платы недвижимого имущества обычно используется базовая стоимость аренды одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, зданий, сооружений в месяц.
Так, постановлением Совета народных депутатов г. Майкопа от 21.03.2002 г. N 312 базовая ставка арендной платы утверждена в размере 0,3 минимального размера оплаты труда (из расчета МРОТ = 100 руб.) за 1 кв. м площади в месяц без учета НДС - 30,0 руб. При этом размер арендной платы (без НДС) за аренду одного квадратного метра основной площади нежилых помещений, зданий, сооружений не может быть ниже: 15 руб. для наземных сооружений; 10,0 руб. для подземной части. Ставка арендной платы за 1 кв. м вспомогательной площади (коридоры, санузлы и лестничные марши), согласно указанному постановлению, составляет 50% от ставки основной площади, рассчитанной по объектам. Устанавливаемая договором арендная плата за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями не включает плату за пользование земельными участками, на которых они расположены, оплату коммунальных услуг и эксплуатационные расходы. Оплата за коммунальные услуги производится по отдельным договорам.