Это право пользования земельным участком предоставляется юридическим лицам на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (п. 1 ст. 268 ГК РФ, ст. 20 и ст. 29 ЗК РФ). В соответствии с указанным решением производится государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Возможны и другие основания получения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования являются граждане и юридические лица: государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Вместе с тем возникшее у граждан и юридических лиц до введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется. При этом за гражданами закреплено право приобрести безвозмездно принадлежащие им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в собственность (п. 5 ст. 20 ЗК РФ).
Российская судебная практика богата прецедентами по спорам, связанным с правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Показательно в этом плане постановление Конституционного суда Российской Федерации от 13.12.2001 года №16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской.
Заявительница проживала в посёлке Косино г. Москвы в жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 0,2291 гектара. Имущественные права на этот участок начиная с 1913 года подтверждены документально. Заявительница получила этот участок в 1963 году: вступив в права наследства, она приобрела право собственности на дом и право на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком. При переоформлении права землепользования рабочая комиссия префектуры ВАО г. Москвы решением от 06.06.1996 года закрепила за Т.В. Близинской право пожизненного наследуемого владения на 0,06 га, в отношении остальной части участка ей было предложено оформить договор аренды на 49 лет. Преображенский суд г. Москвы, куда Т.В. Близинская обратилась с иском о признании права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, 09.09.1997 года вынес решение об отказе в удовлетворении этого требования, сославшись на Закон г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве». Кассационная и надзорная жалобы Т.В. Близинской были оставлены без удовлетворения. В своей жалобе в Конституционный суд Т.В. Близинская оспаривала конституционность п. 2 ст. 16 Закона г. Москвы от 16.07.1999 года «Об основах платного землепользования в городе Москве». На основании этой нормы, как утверждается в жалобе, была «реквизирована» часть принадлежащего заявительнице земельного участка, что противоречит требованиям ч. 3 ст. 36 и ч. 2 и 3 ст. 55 Конституции РФ. Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», Конституционный суд пришёл к выводу, что им охватывается не только право собственности, но и вещные права. Следовательно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ гарантирует защиту не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. [64]
Отчуждая право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на его земельном участке, субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ передает приобретателю право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Указанное обстоятельство свидетельствует о возможности субъекта права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком через сделку (например, купли-продажи здания) косвенно распорядиться и частью принадлежащего ему земельного участка. [65]
Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком можно разбить на две группы:
1) добровольное прекращение права постоянного пользования земельным участком по воле его субъекта,
2) принудительное прекращение права постоянного пользования земельным участком. Все случаи прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предусмотрены законом.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
Ранее земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись гражданам безвозмездно из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в виде приусадебных участков для ведения личного подсобного хозяйства, создания крестьянского (фермерского) хозяйства и т.п.
Земельный кодекс 2001 года, сохраняя за землевладельцами имеющееся у них право пожизненного наследуемого владения земельными участками, вместе с тем установил, что впредь после введения в действие Кодекса предоставление гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, получили право приобрести их однократно бесплатно в собственность. Последнее позволяет предположить, что сфера применения отношений пожизненного наследуемого владения земельными участками будет неуклонно сужаться. Но здесь нужно отметить то, что же означает «однократно» – законом не установлено. То ли имелось ввиду «одномоментно» (то есть можно приватизировать все земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении у гражданина, но только все – за один раз), то ли подразумевалась «однообъектность» – когда изо всех имеющихся во владении земельных участков переоформить в собственность бесплатно можно только один из них. Но суть в том, что на практике данная норма применима, пожалуй, лишь в пределах одного поселения (района): ведь если гражданин приватизирует земельный участок,[66] например, в Ульяновской области, то установить, не воспользовался ли он своим однократным правом в каком-либо другом субъекте РФ, не представляется возможным.
Право пожизненного наследуемого владения устанавливается в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Субъектами права пожизненного наследуемого владения земельными участками являются только граждане. Это предопределяется самой природой данного права: переход права на имущество по наследству возможен лишь после смерти гражданина (физического лица). [67] Основаниями возникновения права пожизненного наследуемого владения являются: 1) принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу входит и земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения; 2) договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости.
Землевладелец может передавать участок другим лицам лишь в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог и иные сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 267 ГК РФ). Законодательством предусмотрено, что в тех случаях, когда земельный участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение для обслуживания здания, строения, сооружения, но в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости эти объекты недвижимости были разрушены, право на земельный участок сохраняется за владельцем при условии начала их восстановления (в установленном порядке) в течение трёх лет.
Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью владельца, либо с отказом владельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципе для владельцев существует возможность обмена земельными участками – при посредничестве местной администрации. Тогда у владельца прекращается право на один земельный участок и возникает право на другой.[68]
Сервитут
Более 80 лет термин «сервитут» не упоминался в российском законодательстве. Статьёй 216 Гражданского кодекса Российской Федерации введено право на земельный участок – сервитут. В настоящее время нормативная база России в отношении сервитута только формируется. Глава 17 ГК РФ содержит лишь общие положения о земельных сервитутах, где в четырех статьях указывается на понятие и признаки сервитута, основания приобретения и прекращения. Принятый Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ содержит лишь три статьи, посвященные сервитутному праву и несколько статей, косвенно затрагивающих его. Однако указанные нормы не дают четкого представления о праве сервитута. Остаются пробелами положения об объеме права пользования, порядке реализации прав, сервитутной плате, границах установления сервитута, элементах и содержании соглашения об установлении сервитута и т.д.