С.И. Ожегов в Словаре русского языка (1990 г.) понятие собственности характеризует как:
«...имущество, принадлежащее кому-либо, чему-либо»;
«...принадлежность кого-нибудь (чего-нибудь) кому-либо (чему-либо) с правом распоряжения».
Новая Конституция Российской Федерации (ст. 8, 9, 35, 36) и Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 212, п. 1) вновь узаконили частную собственность в одном ряду с другими формами собственности: государственной и муниципальной. Причем частная собственность стала возможной по отношению к имуществу и земле.
Так, ст. 8, п. 2 Конституции РФ гласит:
«В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».
Статьи 35 и 36 Конституции зафиксировали, что «...каждый вправе иметь имущество в собственности. Владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами... Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю».
Применительно к таким понятиям, как рынок недвижимости и другие рынки необходимо отметить следующее.
«Рынок – это некая структура, посредством которой покупатели и продавцы собираются вместе, чтобы установить цену, по которой товар может быть обменен». (Харвей. Экономика городских земель. Изд. Макмиллан, 1993).
В рыночном обществе функционирует множество типов рынков: труда, капитала, ценных бумаг, товаров, услуг, ресурсов и др. Каждый из рынков, как правило, носит сложный иерархический и многосекторный характер.
В определенных смыслах многие рынки могут быть связаны между собой или обобщены, в частности: единым географическим пространством, различными социально-экономическими и иными признаками. Например, существуют рынки азиатского региона и рынки европейского сообщества, региональные рынки развивающихся стран, стран с переходной экономикой и др. Соответственно формируют и используют региональные (в ряде случаев – предметно ориентированные) и мировые информационные структуризации рынков как по типам товаров, так и типам рыночных операций.
Недвижимость как товар также может формировать свой тип рынка, с присущей только недвижимости своеобразной иерархической и разветвленной структурой, региональными и прочими признаками.
Развернутое определение недвижимости как товара звучит:
«Недвижимое имущество – это материальный товар, представляющий собой искусственно ограниченное пространство и существующий во времени. В определении недвижимости точкой отсчета является земля. Она – основа местонахождения и сущность таких понятий, как природные ископаемые в ее недрах, климатические условия, а также близость к транспортным коммуникациям, к потребителям, к источникам сырья. В основе капитальных вложений в недвижимое имущество лежит заинтересованность в создании продукции и извлечении прибыли. Иначе говоря, недвижимость – это товар, предоставляющий место для предпринимательской деятельности с соответствующей инфраструктурой». (П.Пилзер, С.Джаркоу. Рынок недвижимости в регулируемой рыночной экономике. Взгляд из-за океана. В сб. «Трудный поворот к рынку», М.: Экономика, 1990, с. 280).
Приведенное определение позволяет подчеркнуть ряд важных моментов:
1. Недвижимость как товар своеобразна и главным признаком служит ее физическая привязка к земле.
2. Рынок недвижимости тесно связан со смежными рынками товаров (ресурсов) и финансового капитала.
3. В числе многочисленных факторов влияния на рыночные характеристики недвижимости важнейшее место принадлежит местоположению и таким определяемым из этого факторам, как природная среда и экология, расселение, размещение производства, транспортная инфраструктура и т.д.
Вводя глоссарий предметной области, связанной с управлением государственной собственностью, необходимо учесть ряд проблем, влияющих на содержание определений соответствующих терминов. Одна из таких проблем связана с необходимостью учета количественных и качественных факторов описания объектов.
Количественные и качественные факторы описания объектов недвижимости служат для сопоставления и помощи в определении подготавливаемых оценок и параметров сделки.
Количественные факторы:
объемные технико-экономические показатели в прямом физическом измерении, как например, размер земельного участка, объем или полезные площади здания, этажность, площадь здания в плане, высота потолков, размеры комнат и др.;
показатели строительного состояния объекта (объемов незавершенного строительства и строительной готовности) и степени физического износа;
объемные показатели отдельных измеримых компонентов местоположения, инфраструктурной и прочей обеспеченности, например: расстояния до центра города, размеры входящих в объект автомобильной стоянки и складских помещений;
величины ставок арендной платы и сроки пересмотра договорных значений арендной платы и др.
Качественные факторы:
престижность пространственного расположения объекта;
социально-общественная и иная значимость оцениваемой территории или здания, сферы деятельности и т.д.;
экологическое состояние окружающей объект среды;
«физическая» безопасность;
общая производственная и социальная инфраструктурная обеспеченность;
экономическая конъюнктура и тенденции;
правовое состояние в данной сфере активности, например, государственные гарантии по защите инвестиций;
тип предлагаемых отношений собственности (продажа в полную собственность или продажа права долгосрочной аренды и т.п.);
отношение объекта к историко-культурному наследию и др.
Перечень этих факторов может быть существенно расширен, но следует помнить, что рост числа параметров описания объектов в степенной зависимости снижает возможности нахождения и выбора объектов – аналогов среди имеющейся базы данных о прецедентах свершившихся сделок.
С учетом вышеизложенного, в глоссарий предметной области, связанной с управлением государственной собственности целесообразно включить следующие термины и определения.
Акции (stocks) – единицы, на которые подразделяются интересы собственника в корпорации, т.е. Акции выступают в качестве измерения интересов собственности их держателей – акционеров. Акции как объект права собственности по своему характеру представляют категорию прав, а не вещей в их материальном виде.
Аренда (аренда имущества, наем) – договор о предоставлении имущества во временное пользование за определенное вознаграждение с определением цели, срока и величины платы.
Аудит – специфическая форма финансового контроля за деятельностью предприятий, фирм, организаций в форме независимых ревизий бухгалтерской отчетности, проводимых по желанию клиента. Аудиторы могут консультировать клиентов по вопросам менеджмента и налогообложения. Услуги оказываются на коммерческой основе.
Букраннер – регистратор.
Валовый внутренний продукт – исчисленная в рыночных ценах совокупная стоимость конечного продукта, созданного в течение года внутри страны с использованием факторов производства, принадлежащих как данной стране, так и другим странам.
Внешнее управление имуществом – передача функций управления предприятием-должником (банкротом) арбитражному управляющему, назначенному арбитражным судом; применяется как способ выведения предприятия из кризисного состояния.
Гармонизированные стандарты (нормативные документы) (Harmonized standards) – стандарты на один и тот же объект, принятые различными органами по стандартизации и обеспечивающие взаимозаменяемость процессов и услуг, а также взаимное понимание результатов оценки и информации.
Государственное предприятие – предприятие, основные средства которого находятся в государственной собственности, а руководители их назначаются или нанимаются по контракту государственными органами. Предприятия, находящиеся в непосредственном ведении государственных органов, называются казенными.
Движимое имущество (Personality) – объекты физического мира, не являющиеся недвижимостью, включая драгоценности, раритеты, деньги, ценные бумаги. Это имущество, не связанное с недвижимостью постоянно и, как правило, характеризующееся возможностью быть перемещенным.
Деприватизация – обращение федерального имущества, например, за счет дополнительной эмиссии акций и последующей передачи их эффективному собственнику (по заранее определенным критериям эффективности).
Доверительное управление – целенаправленная деятельность кого-нибудь по управлению имуществом и выполнению других услуг в интересах и по поручению клиента (собственника) на правах доверенного лица.
Залог – один из способов, реализующих исполнение должником принятых на себя обязательств, при котором средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору недвижимое имущество или другие ценности.
Золотая акция – условная акция, сохраняемая в руках государственного органа, ведающего приватизируемым государственным предприятиям, преобразуемым в АО.
Идентичные стандарты (нормативные документы) (Identical standards) – гармонизированные стандарты, которые идентичны по содержанию и по форме представления.
Имущественные комплексы – взаимосвязанная совокупность материального и нематериального имущества.
Имущественные права – права собственности на движимое и недвижимое имущество, а также интересы и привилегии, относящиеся к нематериальным понятиям.
Имущество – материальные и нематериальные объекты окружающего мира, обладающие некоторой полезностью или привилегиями.
Инвентаризация – составление описи, описание имущества, периодическая проверка наличия и состояния имущества (материальных ценностей).
Инвестиционная деятельность – совокупная деятельность по вложению денежных средств и других ценностей в проекты, а также обеспечение отдачи вложений.