Підставою для виникнення іпотеки є окремий договір або положення про іпотеку. Письмова форма договору є обов'язковою. Реєстрація ж іпотечного договору встановлена для захисту прав третіх осіб. Але відсутність реєстрації не призводить до недійсності договору, вона є необхідною для того, щоб повідомити іпотечного кредитора про права на заставлене майно, що знаходиться у володінні іпотечного боржника. Реєстрація договору про встановлення іпотеки здійснюється спеціальним органом штату, де знаходиться майно.
У тих штатах, де за договором іпотеки право власності на предмет іпотеки залишається у боржника-заставоутримувача, право розпорядження заставленим майном має іпотечний боржник. За законодавством одних штатів це право реалізується у спрощеному порядку, за законодавством інших — в судовому порядку. Обов'язок сплачувати всі податки та збори на майно покладаєтсья на його фактичного власника.
Для Великої Британії характерна іпотечна застава надання майна для забезпечення боргу. При цьому титул на заставлене майно переходить до заставодержателя, який, таким чином, стає його власником, хоча й не в повному обсязі. Право власності заставодержателя стає абсолютним у разі несплати боргу у встановлений термін. Іпотечна застава виникає на підставі договору. Іпотека землі або право на неї може бути здійснена у письмовій формі. Посвідчення іпотечного договору є обов'язковим. Оскільки механізм іпотечної застави ґрунтується на умовній передачі іпотечному кредитору права власності, заставодавець позбавляється права розпоряджатися предметом іпотеки. Навіть якщо обтяжене майно залишається у заставодавця, він стає орендарем. Іпотечна застава може бути двох видів : заснована на загальному праві та на праві справедливості [5].
У Німеччині суть іпотеки полягає у праві застави, відповідно до якого кредитору надається право використання земельної ділянки, з метою задоволення своєї вимоги. Це досягається шляхом примусового продажу землі з торгів або шляхом встановлення примусового управління. Іпотечні правовідносини виникають з моменту передачі кредитору іпотечного свідоцтва або реєстрації в земельній книзі. Іпотечні свідоцтва видаються дільничними суддями. При реєстрації вказуються такі відомості: кредитор, грошова сума вимоги та відсоткова ставка, а також наявність інших додаткових зобов'язань та їх вартість у грошовому виразі. Якщо право власності, після внесення запису до земельної книги, перейшло в порядку правонаступництва до іншої особи, то кожен власник повинен припинити іпотеку. Перехід права власності на предмет іпотеки до третьої особи не припиняє право іпотечного кредитора. Розрізняють два види іпотеки: оборотну та забезпечувальну (книжну). Перша встановлюється шляхом фактичної передачі кредитору іпотечного свідоцтва. Передача ж забезпечувальної іпотеки потребує відповідної реєстрації у земельній книзі.
У Польщі підставою іпотеки є договори та інші юридичні акти, передбачені законом. Для встановлення іпотеки поряд з договором необхідний запис у земельній книзі. При цьому запис має зворотну силу, й іпотеку слід вважати встановленою з дня подачі заяви про запис. Примусова іпотека встановлюється за бажанням кредитора, вимога якої визнана такою, що підлягає задоволенню рішенням суду або адміністративного органу. Земельна книга, крім інших відомостей про об'єкт, містить записи стосовно іпотек, а саме: детальні опис сум, вимог, забезпечених іпотекою, вид іпотеки, строк виконання зобов'язань. При переході права власності на предмет іпотеки до третьої особи іпотека зберігається. Одна й та сама нерухомість може забезпечувати кілька грошових зобов'язань.
В Угорщині під виразом "іпотека" розуміють заставу нерухомого майна, зареєстрованого як самостійна одиниця за місцем його знаходження. Така іпотека може виникнути відповідно до договору, закону та рішення компетентного органу. Реєстрацію іпотечного права здійснює загальнодержавна колегія нотаріусів. При реєстрації зазначаються сума зобов'язання, забезпечена іпотекою та обсяг витрат, на які поширюється іпотека. Будь-яка особа може ознайомитися з даним реєстром і зробити з нього витяг. Цивільний кодекс закріплює можливість укладення сторонами іпотечного договору угоди про те, що кредитор має право контролювати господарську діяльність боржника.
У Чехії іпотека є різновидом застави як способу забезпечення зобов'язання, предметом якого виступає нерухомість. Підставами є письмовий договір, завірена спадкова угода та закон. Підставою для права застави може бути іпотечне заставне свідоцтво, номінал якого повністю покриває вимоги за іпотечними кредитами. Іпотечні заставні свідоцтва видаються лише Іпотечним банком. Така іпотека виникає після її реєстрації на підставі заяви особи, яка видала іпотечне заставне зобов'язання, та власника нерухомості. Реєстрація здійснюється компетентними державними органами. Запис, внесений до кадастру, тягне за собою виникнення, зміну та припинення права. Іпотечний заставодержатель при реалізації права застави може продати з публічних торгів заставлену нерухомість, своєчасно повідомивши про це заставодавця. Стягнення на предмет іпотеки може бути здійснене лише на підставі судового рішення. Вимоги, забезпечені іпотекою, при виконанні рішень мають перевагу над іншими вимогами. Вимоги задовольняються в такій послідовності: витрати держави на проведення торгів, вимоги призначені для покриття номіналу іпотечних заставних свідоцтв, вимоги основного кредитора, вимоги з оплати коштів на утримання нерухомості, вимоги зі сплати податків та інших обов'язкових платежів тощо.
Отже, іпотека виконує такі функції: є інструментом залучення фінансових коштів в економіку; забезпечує повернення позичених коштів; стимулює обіг нерухомості, коли інші способи (купівля, продаж тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі [6].
Таким чином, можна зробити висновок, що економічний зміст іпотеки полягає у залученні кредитних ресурсів під заставу землі. При недосягненні такої мети втрачається й економічна сутність іпотеки для суб'єктів господарської діяльності. Земельний кодекс України визначає, що предметом іпотеки є земельна ділянка, що знаходиться у приватній власності юридичної чи фізичної особи, а також частка спільної власності. З 2005 року власники земельних ділянок відповідно до положень чинного законодавства мають можливість реалізувати своє право власності та скористатися іпотекою.
Важливою умовою для розвитку іпотечних відносин є створення розвинутої інфраструктури, яка повинна обслуговувати іпотечний ринок. В економічній літературі висловлюються різноманітні думки фахівців з приводу того, які інституції здійснюватимуть кредитування під заставу землі.
На нашу думку, розвиток іпотечного кредитування на сучасному етапі має бути пов'язаний із залученням до іпотечних операцій з землею універсальних комерційних банків. У разі надання їм відповідної ліцензії вони могли б здійснювати іпотечні операції, створивши окремі підрозділи (департаменти), з веденням відокремленого балансу. Отже, створення інфраструктури іпотечного ринку дасть змогу активізувати запровадження іпотечного кредитування в країні.
Як зазначалося, предметом іпотеки може бути земельна ділянка, яка перебуває у власності громадянина або юридичної особи. Це означає, що оскільки сільськогосподарські підприємства сформовані на орендній основі, вони практично не мають об'єкта іпотеки з усіма випливаючими з цього наслідками. Сільськогосподарському підприємству, як юридичній особі, для одержання іпотечних кредитів необхідно перетворити земельну ділянку фізичної особи в об'єкт іпотеки. Теоретично це можливо, практично (за нинішніх умов) - безперспективно, тому що, по-перше, і без того високі ризики кредитування в сільському господарстві ще більше підвищуватимуться, по-друге — через підвищені ризики і складність відносин у таких випадках банки або взагалі не будуть кредитувати сільськогосподарські підприємства або запропонують їм неприйнятні умови.
Саме тому, за результатами соціологічних досліджень, більшість керівників сільськогосподарських підприємств негативно ставляться до іпотеки землі, тоді як багато фермерів позитивно сприймають цей процес. Таким чином, у більшості сільськогосподарських підприємств використання в якості іпотеки земель сільськогосподарського призначення для залучення кредитних ресурсів при земельних відносинах та організаційних формах господарювання дуже проблематичне.
Дослідники пропонують різні шляхи виходу з цього становища. Наприклад, вони вважають, що ситуацію з іпотекою, яка склалася, можна виправити шляхом прискорення формування ринку земель сільськогосподарського призначення, для чого внести відповідні зміни у Земельний кодекс України. Передбачається, що за рахунок цього можна сконцентрувати земельні ділянки у більші масиви, завдяки чому підвищиться їх іпотечна привабливість. Крім того, вважається, що у разі включення землі у товарообіг, ціни на сільськогосподарські товари підвищаться. Для власників землі це буде позитивним результатом, адже забезпечить можливість одержати додаткові прибутки. Окремі дослідники, вбачаючи більше негативних моментів, ніж позитивних при прискоренні формування ринку землі сільськогосподарського призначення, вважають, що в сучасних умовах можна впровадити в якості іпотеки право на оренду землі. Однак їх пропозиції, як правило, не розкривають ні економічний зміст поняття "права оренди землі в якості іпотеки", ні механізм його функціонування.
Отже, ні прискорення впровадження ринку землі, ні іпотека права оренди землі проблему іпотеки земель сільськогосподарського призначення реально не вирішують, особливо в найближчій перспективі. Такі пропозиції можна розглядати лише як прогноз на віддалену перспективу з певним ступенем вірогідності одержання позитивного результату. Довгострокові ж кредити сільськогосподарським товаровиробникам потрібні тепер.