Іпотека сільськогосподарських земель. Визначення кредитоспроможності позичальників
План
1. Іпотека сільськогосподарських земель
2. Світова практика визначення кредитоспроможності позичальників: існуючі моделі та їх особливості
Список використаних джерел інформації
1. Іпотека сільськогосподарських земель
Іпотечне кредитування під заставу землі набуло поширення ще у ХІХ столітті і стало джерелом капіталу. Воно також базується на консервативних оцінках розміру врожаю та ціни на нього. Під іпотекою здебільшого розуміють заставу землі, зокрема й сільськогосподарського призначення, іншого нерухомого майна, що становить предмет застави, яка залишається у володінні заставодавця. Для цього виду фінансування характерні короткостроковість, низьке співвідношення розміру кредиту до оціночної вартості предмета застави, високі кредити та політичні ризики.
Проте, варто враховувати, що іпотека є необхідною ланкою в системі організаційного функціонування аграрного сектора ринкової економіки, яка одночасно виступає обов'язковою умовою здійснення процесу земельного реформування. Тобто, головною особливістю іпотечного механізму є наявність сформованої системи аграрного ринку з розвиненою інфраструктурою в якісному і кількісному аспектах та відповідною правовою базою. Органічний взаємозв'язок кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення з іншими інституційними елементами систем економічних відносин в аграрній сфері зумовлює потребу в комплексному підході до практичної реалізації та широкого запровадження аграрної іпотеки як чинника економічного і соціального розвитку країни.
Іпотечні відносини по-різному сприймаються при розгляді земельних і кредитних питань, а тому їх механізм повинен адекватно враховувати права, особливості та можливості сторін, що беруть в них участь. Будь-яке рішення щодо іпотеки повинно ґрунтуватися на аналізі економічних показників, що характеризують фінансові, соціальні, земельні та підприємницькі відносини.
В Україні програма іпотечного кредитування активно почала розвиватися з 2000 року. Останнім часом спостерігається підвищений інтерес банків до іпотечного кредитування, які у сучасних мінливих умовах намагаються самостійно або у співпраці з рієлторами посісти перспективне місце на ринку. Також відбувається активізація ринку нерухомості, а, відповідно, й збільшення кількості потенційних покупців.
Нині ринок земель перебуває у зародковому стані, що пояснюється умовами мораторію іпотеки на землі сільськогосподарського призначення. У жовтні 2002 року Кабінет Міністрів подав на розгляд Верховної Ради України проекти законів "Про іпотеку", "Про іпотечні цінні папери", "Про довірче управління майном". Відповідно до положень Указу Президента "Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні", урядові структури намагаються активізувати роботу з розробки законодавчої та нормативно-правової бази земельної іпотеки [1, 2, 3]. Передбачається створення системи гарантій та прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку, визначення видів іпотечних цінних паперів і здійснення контролю за їх обігом, створення спеціалізованих іпотечних банків і філій комерційних банків України для іпотечного кредитування. Однак в умовах мораторію на продаж земель ці закони матимуть лише теоретичне, а не практичне значення.
Саме тому уряд має намір запровадити якнайшвидше в Україні іпотеку сільськогосподарських земель. Пояснюється це, перш за все, турботою про селян, тобто бажанням надати сільгоспвиробникам можливість отримувати довгострокові кредити (до 10 і більше років), оскільки лише "довгі" позики допоможуть селянам модернізувати й розширити вкрай застарілу за останні роки сільськогосподарську техніку.
Враховуючи об'єктивні й суб'єктивні чинники, можна прогнозувати, що через 3-5 років в Україні функціонуватиме цілком цивілізований ринок іпотечного кредитування. Стримуючим елементом для цього можуть бути політичні та макроекономічні фактори. Для реального запровадження іпотечних відносин необхідно використати й досвід іноземних держав.
АПК Російської Федерації починає поступово виходити з глибокої системної кризи, яка триває з початку 90-х років минулого століття. Хоча необхідно ще багато чого зробити для подальшого підвищення ефективності цієї галузі, оскільки потреба в позикових коштах постійно зростає. За оцінками фахівців, вона становить понад 2 трлн. російських рублів. Значні фінансові вливання потрібні, перш за все, на впровадження в галузі високих технологій, які дадуть змогу істотно підвищити її конкурентоспроможність. Протягом останніх 15 років вибуття сільськогосподарської техніки набагато випереджало її надходження. Частково ця проблема вирішується за рахунок постачання сільськогосподарської техніки на умовах лізингу.
Россільгоспбанк реалізує спеціальну банківську програму "Кредит під заставу техніки", що набуває великого поширення. Механізм реалізації програми дуже простий. Позичальник сплачує п'яту частину вартості техніки, що купується за рахунок власних коштів, а решту — за рахунок кредиту банку. При цьому техніка автоматично стає об'єктом застави. Слід зазначити, що селяни виявили велику зацікавленість в оновленні та поповненні машинно-тракторного парку з використанням цієї кредитної програми. Тим більше, що субсидії на відшкодування частині витрат на сплату процентної ставки по них бере на себе держава.
У Росії існують декілька форм ведення сільського господарства: особисте селянське, індивідуальне фермерське і велике. Реалізація пріоритетного національного проекту "Розвиток АПК" дала поштовх для становлення всіх форм господарювання. Наприклад, за напрямом "Прискорений розвиток тваринництва" Россільгоспбанком виданий за період реалізації національного проекту 80 млрд. рублів кредитних ресурсів, а на розвиток малих форм господарювання - 63 млрд. рублів. Тобто, агрохолдингам і великим підприємствам виділено більшу суму коштів.
Безумовно, це виправдано, оскільки рівень господарювання у великих агропідприємствах вищий, ніж у сфері малого агробізнесу. Але це не означає, що малі форми знаходяться не в рівному становищі з іншими товаровиробниками. Всі форми господарювання мають рівні можливості, тому важливо підвищувати рівень виробництва як у товарних підприємствах, так і в малому агробізнесі.
Так, в РФ запровадили спеціальну банківську програму "Сільське подвір'я", на основі якої почалося кредитування селян, які бажають розвивати свої особисті селянські господарства.
На початку 2006 року почалася реалізація зазначеного пріоритетного національного проекту "Розвиток АПК", де кредитування малих форм господарювання було виділено як самостійний напрям. У межах цього проекту в 2006-2007 роках російським громадянам, які ведуть особисте селянське господарство, було надано кредитів, які майже в шість разів перевищили передбачені суми.
При цьому був зменшений практично наполовину перелік документів, необхідних для одержання позик. Також скасовані ряд обмежень, знижені вимоги до розміру застави. Працівники Россільгоспбанку тепер надають позичальникам допомогу в оформленні документів, необхідних для одержання субсидій.
Кредитну підтримку, потрібну селянам, банк надає не тільки на виробничі цілі, враховуючи, що село відроджується, збільшуються обсяги кредитування і в таких напрямах, як будівництво житла, газифікація сільських поселень тощо.
На думку експертів, останніми роками ситуація в російському сільському господарстві нарешті розвивається у правильному напрямі. У галузь надходять значні інвестиції. За таких умов дуже важливо продовжувати нарощувати обсяги виробництва сільськогосподарської продукції. Россільгоспбанк робить все можливе для забезпечення сільськогосподарських товаровиробників необхідними для цих цілей фінансовими ресурсами.
Землі сільськогосподарського призначення вже два роки як є об'єктом застави. За іпотечним земельним кредитуванням - велике майбутнє. Однак, слід відзначити, що земельна іпотека поки що залишається найбільш складним банківським продуктом, що викликає масу питань у позичальників. Однією з головних перешкод у бажанні власника ділянки оформити землю в заставу є надто висока вартість цієї процедури.
Проте, ситуація виправляється. Ряд інших банків теж пропонують позикові кошти на тривалий термін під заставу земельних ділянок. Таким чином, вільний оборот землі в Росії - справа майбутнього.
Нині в Росії гостро стоїть проблема швидкого зростання цін на продовольчі товари. Але це не приводить до збагачення селян, оскільки значні суми прибутку залишаються у посередників, а частина - у переробників. Наприклад, у разі підвищення цін на молочні продукти селянин отримає тільки 10% доходів.
На першій план виходить завдання підвищити рівень конкурентоспроможності, тоді обсяги виробництва будуть зростати, а ціни, навпаки, знижуватимуться.
Взагалі, в Росії іпотека може виникати на підставі договору та федерального закону з моменту його укладення. Крім нотаріального посвідчення, договір про іпотеку підлягає державній реєстрації. Недотримання вимог щодо реєстрації та посвідчення тягне за собою недійсність договору. Майно, заставлене за договором іпотеки, може бути відчужене заставодавцем іншій особі за згоди заставоутримувача, якщо інше не передбачене договором про іпотеку. Заставодавцем може бути боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, та особа, яка не бере участі в цьому (третя особа).
У США іпотека розглядається як спосіб забезпечення зобов'язання майном без його фактичної передачі кредитору. Кваліфікуючою ознакою даного способу є не вид майна, а те, що майно залишається у володінні боржника. За законодавством більшості штатів, право власності на майно, передане в іпотеку, залишається у боржника [4].