Это обстоятельство, отсутствие в законодательстве понятия «общее имущество собственников помещений жилого дома», а также учет при определении понятия «общее имущество собственников помещений многоквартирного дома» в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации специфики только многоквартирного дома, приводит на практике к спорам между приватизировавшими комнаты в домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, гражданами и органами местного самоуправления о статусе общих кухонь, сушилок и иных подобных помещений. Муниципальные образования считают, что они не входят в общее имущество собственников помещений жилого дома, так как прямо не указаны в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяемой в этом случае по аналогии. А так как граждане приватизируют только комнаты, то собственником указанных помещений остается только муниципальное образование. Эта позиция поддерживается и судебными органами. В итоге местные администрации по собственной инициативе, без согласия граждан – собственников комнат переоборудуют указанные помещения в жилые, уменьшая количество помещений общего использования и ухудшая условия жизни в доме, передают их для проживания другим гражданам.
Так, в жилом доме №22 по ул. Шекснинская г. Волгограда (вх.631 от 15.05.2009г.) ряд нежилых помещений, предназначенных для использования в качестве кухонь, по заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда были решением межведомственной комиссии администрации Дзержинского района г. Волгограда переведены в жилые помещения. Это решение принималось администрацией Волгограда единолично, без проведения общего собрания собственников жилых помещений бывшего общежития. Такие свои действия администрация мотивировала тем, что статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит указания о таком объекте общего имущества, как кухни, а также невозможностью существования такого помещения, как кухня, в многоквартирном доме. Кроме того, сообщалось о том, что в действительности кухни не использовались жильцами в соответствии с их предназначением[35], хотя это не имеет юридического значения. То обстоятельство, что статья 36 Жилищного кодекса не содержит исчерпывающего перечня объектов общего имущества многоквартирного дома, в первую очередь относит к нему все помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, муниципальными властями во внимание не принимается. Аналогичную позицию заняла и прокуратура Дзержинского района г. Волгограда. В то же время Государственная жилищная инспекция Волгоградской области расценила действия администрации Волгограда нарушающими права жильцов, определив нежилые помещения, бывшие предметом спора, как общее имущество в доме[36].
В доме №61 по ул. Кузнецова г. Волгограда (вх.826 от 07.07.2009г.) аналогичная ситуация произошла с двумя комнатами, которые предназначались для использования всеми жителями как бытовые, но в действительности они функционировали как сушилки. Результаты обращения граждан за защитой своих прав в суд были отрицательными.
Дополнительно хотелось бы отметить, что действия администрации Волгограда не соответствуют муниципальным правовым актам. Так в пункте 21 уже упоминавшегося выше Положения…, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 20 июля 2007 года №49/1183, указано, что «собственнику(ам) комнаты в муниципальном общежитии принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в указанном общежитии, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в муниципальном общежитии), в том числе кухни, санузлы и иные, указанные в пункте 19 настоящего Положения».
Представляется, что названные выше помещения, как предназначенные для удовлетворения бытовых потребностей граждан, живущих в разных жилых помещениях, должны включаться в перечень общего имущества собственников комнат в жилом доме. В связи с изложенным считаю возможным внести дополнения в статью 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и сформулировать понятие общего имущества собственников помещений жилых домов, которые упомянуты в ней, во избежание различного толкования этих вопросов в правоприменительной практике.
И последнее. Конечно, переведя ряд таких помещений в жилые, администрация Волгограда частично решила жилищные проблемы отдельных граждан. Но при этом были нарушены права людей, уже проживающих в них. Представляется, что обеспечивать людей жильем нужно, не уплотняя жителей бывших общежитий, а поощряя строительство доступного по цене жилья, финансируя строительство муниципальных жилых помещений и иными способами.
Большое количество заявлений касалось учета граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. Особое беспокойство Уполномоченного по правам человека в Волгоградской области вызывает проблема обеспечения жилыми помещениями граждан, которые встали на соответствующий учет до
01 марта 2005 года. Дело в том, что до указанной даты Жилищный кодекс РСФСР предоставлял право на получение муниципальных жилых помещений социального использования всем нуждающимся гражданам независимо от уровня их доходов. Обязанность предоставлять им жилые помещения возлагалась на органы местного самоуправления. Но теперь такого учета Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает. В то же время новое жилищное законодательство устанавливает обязанность муниципальных образований предоставлять муниципальное жилье социального использования только малоимущим гражданам, поставленным на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении[37]. Предоставление жилых помещений муниципальными образованиями гражданам, принятым на учет до 1 марта
2005 года, когда их имущественное положение не имело юридического значения, по мнению муниципальных образований, не представляется возможным до тех пор, пока органы местного самоуправления не будут наделены соответствующими государственными полномочиями. Поэтому Уполномоченный по правам человека в Волгоградской области в своей работе довольно часто стал встречаться с ответами о том, что орган местного самоуправления не может предоставить данным гражданам муниципальное жилое помещение по договору социального найма. Им рекомендовалось подавать заявление о постановке теперь уже на учет нуждающихся в жилом помещении и доказывать факт принадлежности к категории малоимущих граждан.
Считаю, что в данном случае необходимо исходить из принципа поддержания доверия людей к закону и действиям органов власти, который предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм, которые приводили бы к отмене возникших у них субъективных прав или созданию препятствий в их реализации.
С целью реализации данного принципа в части 2 статьи 6 Федерального Закона №189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что «граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 – 6 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, с учетом положений настоящей части».
Как видим, в самой указанной норме не предусмотрен механизм предоставления жилых помещений людям. Имеется только отсылка на положения Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 49 которого предусматривает, что жилые помещения могут предоставляться гражданам, нуждающимся в жилом помещении, но не являющимися малоимущими, если это предусмотрено федеральным законом, указами Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации. В этом случае жилье должно предоставляться из жилищного фонда Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Но активные меры по обеспечению жилыми помещениями граждан, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01 марта 2005 года, государством ни на уровне Российской Федерации, ни на уровне субъекта Российской Федерации не принимаются, за исключением случаев исполнения обязательств по обеспечению жильем перед отдельными категориями граждан (например, перед ветеранами Великой Отечественной войны, вынужденными переселенцами и т.д.). И хотя граждане остаются на учете для получения жилого помещения по договору социального найма, реализация их права на жилье пока невозможна.
В итоге складывается ситуация, когда лица, вставшие на учет для получения жилья по договору социального найма до 01 марта 2005 года, на учете остаются, но получить жилье не могут. Это противоречит приведенному выше принципу стабильности правового регулирования и поддержания доверия населения к закону.