| Административное и оперативное управление | Стратегическое управление | |
| Характер целей | Не допустить резких локальных ухудшений результатов | Добиться коренного улучшения результатов |
| Стиль управления | Реактивный, Консервативный | Проективный Инновационный |
| Предмет предпринимаемых решений | Правила, методы, инструкции, программы, оперативные планы, локальные проекты | Стратегический выбор: миссии, целей, стратегии, глобальных проектов. Управление переменами |
| Распоряжение ресурсами | Эффективное использование и сохранение имеющихся ресурсов | Приобретение новых ресурсов за счет открываемых новых возможностей |
| Средство планирования | Кратко – и среднесрочное планирование | Стратегическое планирование: Стратегический анализ. Выбор стратегии. Долгосрочное планирование. |
| Метод планирования | Бюджетирование. Прогнозирование, основанное на экстраполяции | Стратегический маркетинг. Целеориентированное планирование. Планирование в условиях неопределенности |
| Реакция на изменение внешней среды в ходе осуществления проекта | Корректировка плановых показателей по факту | Корректировка стратегии |
| Масштаб последствий успешного применения | Краткосрочные | Долгосрочные |
| Характер последствий успешного применения | Сохранение тенденции | Перелом тенденции в случае верно выбранной и правильно внедренной стратегии |
| Контроль результатов управления | По плановым параметрам | По достигнутым целям и целесообразности оперативных решений |
Приложение 4. Проблемы процесса в Санкт-Петербурге требующие оперативного решения.
| Стадия инвестиционного процесса | Участники | Проблема / Способы решения |
| Выделение незастроенных земельных участков | Инвестор, Администрация СПб | 1. Несоответствие законодательной базы Санкт-Петербурга Земельному кодексу. 2. Отсутствие государственного учета земельных участков, с четким определением границ, целевого назначения, и т.п. 3. Сроки слишком затянуты. 4. Предоставить право передачи в залог арендных прав по участкам, принадлежащим городу. 5. Разработать и законодательно утвердить детальный регламент деятельности ИТК (состав, полномочия, сроки принятия документов к рассмотрению, сроки прохождения документов, ответственность за несоблюдение сроков, критерии оценки инвестиционных предложений, перечень оснований для отказа). |
| Предоставление прав на реконструкцию существующих зданий из городского фонда | Инвестор, Администрация Санкт-Петербурга | 1. Процедура прохождения проекта через ИТК создает больше проблем, чем должна снимать как система «одного окна». 2. Существующая система инвестиционных договоров и краткосрочной аренды земли на период строительства не может служить нормальной базой для привлечения иностранного инвестора и банковского финансирования. 3. Сроки затянуты. 4. Отсутствие нормального рыночного механизма переуступки инвестиционных прав, (ИТК может не согласиться либо изменить инвестиционные условия). 5. Разработать и законодательно утвердить механизм компенсации потерь инвестора, связанных с невозможностью амортизировать стоимость неотделимых улучшений, произведенных в отношении реконструированных и арендуемых у города зданий - памятников. |
| Новое строительство, Реконструкция и перепрофилирование частной недвижимости | 1. Искусственное сдерживание введения земли в гражданский оборот – ставки аренды земли в центре для пром. предприятий ниже, чем ставки земельного налога 2. Отсутствие четкой системы изменения целевого назначения земельных участков и зданий (либо норм зонирования) 3. Нет границы городской черты между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью. 4. Упростить процедуру согласования ПСД и выдачи разрешений на строительство для собственников земельных участков; ввести процедуру «одного окна», назначив координатором процесса не КГА, а Управление Инвестиций. | |
| Согласование ПСД | Инвестор, Администрация, федеральные контролирующие органы | 1. Общее количество согласований! 2. Сроки согласований! 3. Отсутствие четкого нормативного документа на уровне СПб о порядке получения разрешения на строительство либо реконструкцию. |
| Строительство внеплощадочной инженерной инфраструктуры | Инвестор, Администрация, предприятия, предоставляющие коммунальные услуги | 1. Нет четкого порядка согласования стоимости и объемов строительства внеплощадочной инфраструктуры. 2. Нет четкого порядка передачи построенной внеплощадочной инфраструктуры городу; 3. Нет четкого порядка определения дальнейшей судьбы внеплощадочной инфраструктуры. |
| Расселение жилых домов под реконструкцию | Инвестор, Администрация, жильцы | Инвестор сам вынужден решать проблему с жильцами, то есть вести переговоры по подбору нового жилья (для гос. жилого фонда) |
| Памятники истории | Нет разграничения федеральной и местной собственности по федеральному Закону | |
| Льготы по налогу на прибыль для: А. Нового строительства. Б. Реконструкции и перевооружения действующих производств. | Полное их отсутствие. |
Приложение 5.
Предложения по изменению Закона Санкт-Петербурга от 30 июля 1998 г. N 191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга» («Закон»)
I. Незастроенные земельные участки
1. Нормы Закона о выделении незастроенных земельных участков должны быть приведены в соответствие со статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса РФ («ЗК»).
2. Закон должен регламентировать оба порядка предоставления прав на незастроенные земельные участки (ст.30.1 ЗК).
3. Закон должен определить механизм формирования земельного участка (ст. 31.4.1) ЗК), то есть, если земельный участок формируется за счет частного предприятия, то должен быть определен механизм компенсации затрат (возможно за счет средств, поступающих от продажи прав на участок по результатам торгов).
4. Закон должен четко регламентировать функции ИТК как органа ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ власти Санкт-Петербурга, уполномоченного на основании ст. 29 ЗК принимать решения о выделении земельных участков:
a. Через торги – продажа в собственность (предпочтительнее для западных институциональных инвесторов) либо продажа прав аренды (долгосрочной, то есть на срок более 5 лет);
b. Передача в аренду без проведения торгов.
5. Закон должен регламентировать процедуру определения обременений прав инвестора на земельный участок: обязательства по окончанию строительства и последствия их невыполнения, обязательства по инвестициям в инфраструктуру города с четким порядком определения ее стоимости после завершения строительства и порядком передачи законченной инфраструктуры городу.
6. Закон должен предусматривать права инвестора на распоряжение земельным участком до завершения строительства – продажа, переуступка прав аренды, передача в залог (ЗК дает такую возможность для аренды более пяти лет – ст. 22 ЗК).
7. В случае продажи прав аренды либо предоставления в аренду без торгов – Закон должен предусматривать право инвестора выкупить земельный участок в собственность после окончания строительства и регистрации прав на объект недвижимости.
II. Объекты под реконструкцию/капитальный ремонт.
1. Закон должен регламентировать процедуру передачи объектов на реконструкцию/капитальный ремонт отдельно от процедуры передачи прав на незастроенные земельные участки.
2. Права на объект инвестирования должны быть оборотоспособны, то есть под данные права инвестор должен быть способен привлечь банковское финансирование либо средства от третьих лиц, которым нужны гарантии (долгосрочность прав, возможность передачи в залог, возможность продажи без согласия третьих лиц).
3. Торги – как основной механизм передачи таких прав.
Источники информации использованные при подготовке проекта «Концепция
инвестиционной политики Санкт-Петербурга».
1. «Административные барьеры в экономике», М., МГУ, 2002г.
2. Андрианов В.Д. «Россия: экономический и инвестиционный потенциал», М., Экономика, 1999г.
3. Ахобадзе Д.Т., Краюхина Г.И. «Региональный механизм привлечения инвестиций в иностранные проекты», Гуманитарные науки, 1999г.
4. Бродский М.Н. «Законодательная база экономического развития», Санкт-Петербург, Европейский дом, 2002г.
5. «Достаточно общая теория управления», постановочные материалы учебного курса факультета прикладной математики – процессов управления СПбГУ, Санкт-Петербург, 2003г.
6. Данилова Т.Н. «Управление инвестиционной привлекательностью Нижнегородской области», Н. Новгород, ВВГАС, 1999г.
7. «Концепция городской инвестиционной программы Санкт-Петербурга» (проект), Администрация Санкт-Петербурга, КЭПП, 2000г.
8. «К стратегии инвестиционной политики эффективного социально-экономического развития», Администрация Санкт-Петербурга, КЭПП, 2001г.
9. «Концепция деятельности общественной организации «Объединение предпринимательских организаций России (ОПОРА России)» (проект), СПБ, 2002г.
10. Потемки А.П. «Виртуальная экономика», М., ИНФРА-М, 2000г.
11. «Стратегический план Санкт-Петербурга», Санкт-Петербург, Леонтьевский центр, 1998г.
12. «Макторэкономический анализ состояния и перспектив развития экономики Российской Федерации», М., Центр макроэкономический исследований компаний БДО ЮНИКОН РУФ., 2003г.
13. «Исследование относительной кредитоспособности субъектов РФ», М., Рейтинговый центр АО «АК & М@ при поддержке Совета Федерации Федерального Собрания РФ, 2003г.
14. Чернышов В.М. «Среда общественного организма», СПб, МЕРА, 1998г.
15. «Эксперт», журнал, М. 2000-2003г.г.
16. «Эксперт Северо-Запад», СПб, 2001-2003г.г.
17. «Конкуреция и рынок», СПб, журнал, 2002-2003г.г.