Основные модели и этапы ипотечного кредитования (стр. 2 из 3)

(1)

П = Ежемесячный платёж в счёт погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платёж) заёмщика, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента К/З[1] и дохода заёмщика в следующих размерах:

- если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5) значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);

- если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5) применяется следующая таблица (табл. 1):

Таблица 1. Предельное значение коэффициента П/Д в зависимости от коэффициента К/З

Ежемесячный доход заёмщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ)[2] в расчёте на 1-го члена семьи	Значение коэффициента П/Д
До 2,0	35
2,2	36
2,4	37
2,6	38
2,8	39
3,0	40
3,2	41
3,4	42
3,6	43
3,8	44
4,0	45
4,2	46
4,4	47
4,6	48
4,8	49
5,0 и более	50

б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%:

Коэффициент О1/Д=

. (2)

О1 = Сумма обязательных ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход),$

Для более точного анализа платёжеспособности заёмщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:

Коэффициент Ж/Д=

(3)

Ж = ежемесячные расходы заёмщика по приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и др.),$

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Коэффициент О2/Д=

(4)

О2 = Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $

Д = Сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчёте платёжеспособности заёмщика, представлен в табл. 2

При расчёте платёжеспособности заёмщика учитывается только часть дохода от арендной платы, что видно из табл. 3.

Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующие формальности:

1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочное значение арендного дохода окажется менее документально подтверждённого, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.

2) заёмщику надлежит осуществить страхование:

- от риска, повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита,увеличенного на 10%;

- своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.

3)предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

Таблица 2

Доходы и расходы, учитываемые при расчёте платёжеспособности заёмщика[3]

Название показателя	Что в себя включает
П	Ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту	Платёж в счёт погашения основного долга и уплаты процентов
Ж	Общий ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту	П;платёж по налогу на приобретаемое имущество;ежемесячный платёж по страхованию жизни и трудоспособности заёмщика;ежемесячный платёж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;ежемесячный платёж по страхованию утраты права собственности владельца квартиры;платёж за услуги по техническому обслуживанию (регулярные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией жилого помещения (оплата, газо-, ремонтом, уборкой и т.п.);другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер
О	Платежи по имеющимся кредитам;обязательные платежи;алименты уплачиваемые;ежемесячные существующие расходы заёмщика, связанные с имеющимся в собственности заёмщика жильём (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья);ежемесячные (или пересчитанные в расчёте на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества; аренда жилья;регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заёмщика и его семьи (питание, образование, медицинское обслуживание);расходы, связанные с отдыхом, развлечением, дорогостоящим хобби;другие постоянные и обязательные расходызаёмщика, проводимые ежемесячно либо с другой периодичностью в течение года
Д	Общий доход заёмщика	Заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии;доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы;доход в виде дивидендов по облигациям, акциям, от участия в иных (не акционерных) хозяйственных обществах;доход в виде процентов по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат;пенсионные выплаты и стипендии;алименты и пособия на детей;государственные субсидии;чистый доход в виде арендной платы

Таблица 3.

Чистый доход от аренды (найма) составляет не более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика	Чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика
Доля чистого арендного дохода, учитываемая при оценке платёжеспособности	75%	50%

2. Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика

На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.

3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

- комиссионные риелторской фирме (если необходимо);

- плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);

- сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, московская областная регистрационная палата);

- сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);

- сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;

· -страховые сборы;

· -банковский сбор за подачу заявления в кредит;

· -плата за открытие ссудного счета;

· -плата за выдачу кредита наличными;

· -другие расходы.

Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:

· - сбережения заемщика;

· -собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;

· -подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

· -подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

· -подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4.Уровень обеспечения кредита

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом К3 (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества).

Коэффициент К3=

(5)

Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80 % оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95 %.

Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:

Таблица 4. Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита

Компенсирующие факторы

Факторы риска

· Большой размер первоначального взноса · Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы· Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса· Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижения по службе · Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и пр.)· Подтвержденная способность к накоплению денежных средств· Отсутствие задолженности по ранее взятым кредитам

· Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода)· Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии · Неблагоприятная кредитная история заемщика· Риски, связанные с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита · Специфика профессионального риска заемщика· Риск потери трудоспособности· Возраст заемщика

Только при выполнении всех условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.