Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 г. (ст. 131 ГК РФ) и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» (далее по тексту работы – Закон о регистрации, если не указано иное).[34]
Несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации влечет его недействительность (ничтожность).
Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации сделок и договоров: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных нормой, содержащейся в статье 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 164); положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц). Именно с момента заключения договора (то есть, до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения,
то есть передачи ему проданного объекта недвижимости. [35]
Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц).
В практике судов округа возник вопрос, связанный с тем, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаях стороны в споре и суды округа требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу нормы пункта 1 ст. 165 ГК РФ. В отношении договоров купли - продажи нежилых помещений, зданий, сооружений указанная позиция Федеральным арбитражным судом Северо – Кавказского округа, а также судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признавалась неправильной.[36]
По делу № 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта 1 статьи 165 ГК РФ установленные в ней правила относятся к сделкам, требование о государственной регистрации которых предусмотрено законом. Поскольку законом для оспариваемой сделки (договора купли - продажи сооружений) государственная регистрация не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Закон устанавливает требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договора связана не с соблюдением формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю (ст. 131, 223 ГК РФ).
Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» [37], и в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 № 8 № «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».[38]
В соответствии с нормой статьи 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных нормой ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Однако ни в статье 131 ГК РФ, ни в Законе о регистрации [39] не названы виды сделок, подлежащих государственной регистрации. Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или другом специальном законе, и если такое требование не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной.
Между тем, в юридической литературе высказываются мнения, что в силу ст. 131 ГК РФ, хотя в данной статье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость, а исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК РФ и могут быть предусмотрены специальным законом.
Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно - судебной практике. В частности, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости? Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание, прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, совпадающего с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.[40]
Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли - продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено по следующим основаниям. В соответствии с нормой пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи. Поскольку права собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данные о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества.[41]
Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества.[42] Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.
Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».[43]
Согласно норме пункта 14 данного Постановления при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения (либо распоряжения в иной форме) такого имущества покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.[44]