Поскольку выше было убедительно доказано, что жилищное кредитование является очень важным и перспективным направлением для развития деятельности банка, то уместно будет предоставить рекомендации банка относительно работы с ипотекой, которая является особенным видом залога.
Ипотека - это залог земли, недвижимого имущества, непосредственно связанного с землей, при которой земля и (или) имущество, что составляют предмет ипотеки, остаются у залогодателя или третьего лица (имущественного поручителя), а залогодержатель приобретает право на удовлетворение обеспеченного ипотекой обязательства, что не выполнен, за счет предмета ипотеки.
Третье лицо (имущественный поручитель) - лицо, которое передает в ипотеку должное ей на праве собственности имущество или имущество, которым она вправе распоряжаться и передавать в ипотеку, что удостоверен соответствующими документами, обеспечение обязательств должника перед банком.
Основное обязательство - обязательство по договору займа, обеспеченное ипотекой одной из сторон указанных договоров или третьим лицом (имущественным поручителем) в интересах второй стороны по отмеченным договорам.
Передача имущества в ипотеку (обременение имущества ипотекой) - залог индивидуально определенного имущества путем заключения договора ипотеки как обеспечения выполнения основного обязательства.
Ипотека имеет производный характер от обеспеченного ею обязательства. Нарушение условий договора относительно основного обязательства, ровно как и условий договора ипотеки, предоставляет банку право обращения взыскания на предмет ипотеки.
Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей, - здания, сооружения, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс, а также другое имущество, которое считается неподвижным согласно с действующим законодательством, и не является объектом залога по другому соглашению, а также земельные участки, которые принадлежат физическим лицам на праве частной собственности.
При передаче в ипотеку здания или сооружения предметом ипотеки вместе с ними становится также право на пользование земельным участком, на котором расположенные указаны объекты. Поэтому такие условия обязательно нужно отметить в договоре ипотеки.
Предметом ипотеки может быть также недвижимое имущество, которое станет собственностью залогодателя после заключения договора ипотеки.
Имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в ипотеку лишь при наличии нотариально удостоверенного письменного согласия всех совладельцев.
Договором ипотеки может быть предусмотрено, что передачи в ипотеку подлежит недвижимое имущество вместе с принадлежностями как единственное целое. Если отделение принадлежностей от недвижимого имущества приводит и (или) может привести к потере хозяйственного назначения такого имущества, принадлежности подлежат обязательной передаче в ипотеку.
Предметом ипотеки может быть только имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть отчуждено и на которое может быть обращение взыскание.
Неделимое имущество не подлежит передаче в ипотеку частями.
Залог имущественных прав относительно недвижимого имущества осуществляется по правилам ипотеки.
Риск случайной гибели предмета ипотеки несет залогодатель.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверенным. Отсутствие нотариального удостоверения настоящего договора тянет за собой недействительность ипотеки. Нотариальное удостоверение договора об ипотеке осуществляется за место нахождением имущества.
Ипотекой обеспечивается возмещение банка суммы долга по денежному обязательству полностью или в части, предусмотренной договором ипотеки. В договоре ипотеки следует предусмотреть также обеспечение за счет ипотеки требований банка относительно: а) возмещение ущерба (расходов, неполученных прибылей и тому подобное), вызванного в результате просрочки выполнения или неподобающего выполнения должником основного обязательства; б) покрытие судебных или других расходов (убытков), связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией; в) возмещение расходов, когда банк в соответствии с условиями Договора ипотеки или в связи с необходимостью вынужденный нести расходы по содержанию и сохранению предмета ипотеки.
Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки: по договору ипотеки могут быть заставлены земельные участки, которые являются собственностью граждан и предоставленное для ведения садоводство, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями и сооружениями, в размере, необходимому для их хозяйственного обслуживания.
Под производственным помещением понимают замкнутое пространство в специально назначенных зданиях и сооружениях, в которых осуществляется трудовая деятельность людей.
Производственные помещения банков должны отвечать СНиП 2.09.02-85 "Производственные здания", СНиП 2.01.02-85 "Противопожарные нормы" и ряду других нормативных документов.
Учитывая специфику зрительной работы наиболее пригодными являются помещения с односторонним расположением окон, причем желательно, чтобы площадь застекления не превышала 25 - 50%. Наилучше, когда окна сориентированы на север или северный восток. Это даст возможность устранить нежелательную ослепляющую действие солнечных лучей. Окна необходимо оборудовать регулируемыми устройствами (жалюзи, занавески). Чтобы исключить попадание отраженных отблесков в глаза пользователей поверхности в помещении должны иметь матовую или полуматовую фактуру. Коэффициент отражения должен составлять: для потолка 0,7 - 0,8; стен 0,5 - 0,6; пола 0,3 - 0,5; других поверхностей 0,4 - 0,5.
Требования относительно производственных помещений, в которых установленные электронно-вычислительные машины (ЭВМ), отображены в ДНАОП 0.00-1.31-99 и ДСанПиН 3.3.2-007-98. В соответствии с этими нормативными документами является недопустимым расположение помещений, предназначенных для работы с ЭВМ в подвалах и цокольных этажах.
Поверхность пола должна быть ровной, нескользкой, удобной для очистки и влажной уборки, иметь антистатические свойства. В помещениях с ЭВМ наилучшим считается покрытие пола антистатическим линолеумом. Наличие последнего облегчает также проведение обязательной ежедневной влажной уборки.
Внутренняя отделка помещений осуществляется материалами, которые не выделяют в воздух вредных химических веществ и разрешенные органами и учреждениями государственной санитарно-эпидемиологической службы.
Для обеспечения нормируемых значений микроклимата, содержания вредных веществ, ионного состава воздуха помещения для работы в банке должны быть оборудованы системами отопления, кондиционирования воздуха или приливно-вытяжной вентиляцией.
Производственные помещения банка не должны граничить с помещениями, в которых уровень шума и вибрации превышают допустимые значения. Кроме того недопустимым является расположение взрывопожароопасных помещений, а также производств с мокрыми технологическими процессами рядом с помещениями, где располагаются ЭВМ, а также над такими помещениями или под ними.
При помещениях должны быть оборудованные помещения для отдыха во время работы, принятия еды, психологической разгрузки и другие бытовые помещения. Все эти помещения должны отвечать СНиП 2.09.04-87 "Административные и бытовые здания". В помещении (комнате) психологической разгрузки следует предусмотреть установление устройств для приготовления и раздачи тонизирующих напитков, а также места для занятий физической культурой.
Помещения должны быть оснащены аптечками первой медицинской помощи.
Электробезопасность.
Требования электробезопасности в помещениях, где установленные электронно-вычислительные машины и персональные компьютеры отображены в ДНАОП 0.00-1.31-99. В соответствии с этим нормативным документу во время проектирования систем электроснабжения, монтажа основного электрооборудования и электрического освещения зданий и помещений для ЭВМ необходимо придерживаться требований Правил обустройства электроустановок (ПОЭ), ГОСТ 12.1.006-84, ГОСТ 12.1.019-79, ГОСТ 12.1.030-81, ГОСТ 12.1.045-84, "Электрооборудование жилых и общественных зданий. Нормы проектирования", СН 357-77 "Инструкция по проектированию силового осветительного оборудования промышленных предприятий", Правил пожарной безопасности в Украине и других нормативных документов, которые касаются искусственного освещения и электротехнических устройств, а также требований нормативно-технической эксплуатационной документации производителя завода. ЭВМ, периферийные устройства ЭВМ и оборудования для обслуживания, ремонта и налаживания ЭВМ, другое оборудование (аппараты управления, контрольно-измерительные приборы, светильники и тому подобное), электропровода и кабели за выполнением и степенью защиты должны отвечать классу зоны по ПОЭ, иметь аппаратуру защиты от тока короткого замыкания и других аварийных режимов.
Во время монтажа и эксплуатации линий электросети необходимо полностью сделать невозможным возникновения электрического источника возгорания в вследствие короткого замыкания и перегрузки проводов, ограничивать применение проводов с легковоспламеняющейся изоляцией и, за возможности, перейти на негорючую изоляцию.
Линия электросети для питания ЭВМ, периферийных устройств ЭВМ и оборудования для обслуживания, ремонта и налаживания ЭВМ выполняется как отдельная групповая трехпроводная сеть, путем прокладки фазового, нулевого рабочего и нулевого защитного проводников. Нулевой защитный проводник используется для заземления (зануление) электроприемников и прокладывается от стойки группового распределительного щита, распределительного пункта к розеткам питания.