Всесторонній аналіз, проведений автором [1], свідчить, що кредитування купівлі житла за принципом самодопомоги на Україні за всю її історію не мало широкого розвитку.
Запорізька корпорація «Арсенал» розробляє схему придбання житла в кредит на вторинному ринку. Спеціалісти вважають, що в регіонах вторинний ринок більш перспективний, ніж первинний: — вартість 1 кв. м. нижча. Після залучення західного кредиту компанія буде діяти за такою схемою. Покупець, обравши об'єкт нерухомості, вносить 30% його вартості (продавець одержує на руки всю суму відразу). Наданий покупцю кредит гаситься протягом 3-7 років при кредитному відсотку не більше 20% річних [2].
Наскільки така схема реальна, покаже час, але фактом залишається те, що західний інвестор дуже обережно підходить до кредитування купівлі житла на українському ринку.
Першим банком, що намагався реалізувати на території країн із постсоціалістичною економікою інвестиційну іпотечну модель, була Ярославська філія Іпотечного акціонерного банку. Використовуючи достатньо складну організаційну і правову форму, обумовлену відсутністю відповідної нормативної бази (1995 р.), цей банк, в остаточному підсумку, надавав іпотечні кредити на житло за рахунок коштів, що залучаються від продажу іпотечних сертифікатів, забезпечених нерухомістю. Як організація-посередник, що діє на вторинному ринку іпотечних кредитів, виступала Іпотечна кредитна компанія, що залучала кредити у банку і поширювала іпотечні сертифікати, забезпечені заставою [3].
Можливість продавати видані іпотечні кредити інвесторам дозволила б банкам вирішити проблему обмеженості ресурсів. Створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, що включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, могло б стимулювати зростання житлового іпотечного кредитування, що потребує серйозних заходів із боку уряду.
Як було зазначено вище, іпотечний ринок в Україні і Росії намагався адаптуватися до економічних інфляційних умов і несприятливого законодавчого середовища, знаходячи свої власні шляхи зниження різноманітних видів ризиків довгострокового житлового кредитування, а також підвищуючи доступність кредитів для населення для того, щоб громадяни могли позичити достатньо засобів для погашення значної частки вартості придбаного житла.
Розглянемо основні напрями, за якими йшов процес інновації.
Кредитний ризик. У країнах із розвинутим іпотечним кредитуванням кредитор, у випадку нездатності позичальника повернути кредит, зазнає втрат, якщо сума, виручена від продажу об'єкта нерухомості менша, ніж невиплачена частина боргу, включаючи відсотки й усі витрати, пов'язані з обертанням стягнення і реалізацією закладеного майна.
В Україні і Росії кредитний ризик, тобто можливість втрат через неповернення кредиту, істотно збільшується в зв'язку зі складністю обертання стягнення і реалізації закладеного майна. І хоча існуюче законодавство передбачає можливість обертання стягнення на предмет застави і задоволення вимог заставоутримувача, суперечливість самого законодавства і практика, що сформувалась, часто роблять виселення боржника неможливим. Лише дуже невелика кількість банків реально надає іпотечні кредити, укладаючи з позичальником кредитний договір і договір про іпотеку (заставу), що забезпечує його. У більшості випадків договір іпотеки, або договір застави, використовується при кредитуванні добре відомих банку клієнтів або у випадках, коли будівельна організація разом із банком входять в один холдинг (прикладом є холдингова компанія «Київміськбуд»).
Цілком очевидно, що для іпотечного кредитування принципого значення набуває чітке законодавче закріплення можливості позбавлення позичальника права на заставлене майно і виселення з житла у випадку, якщо він не проводить своїх платежів.
Надання довгострокових кредитів із фіксованим відсотком сьогодні практично є неможливим. Це або занадто ризиковано для банку, або, якщо ризик цілком врахований у ставці, недоступно для позичальника. У цій ситуації банки Росії і України, що надають житлові кредити, домагаються зменшення ризику процентної ставки, використовуючи нові кредитні інструменти. При цьому найбільше поширення одержали позики з індексацією платежу за курсом рубля і гривні до долара. Відповідно до поширеної практики позичальнику дається карбованцевий кредит у перерахунку в долари США (фактично доларовий кредит, оформлений у карбованцевому еквіваленті). Розмір щомісячного платежу в рахунок погашення кредиту розраховується в доларах і може виплачуватися в рублях за поточним валютним курсом. Будучи досить простим і звичним як для банкірів, так і для клієнтів, інструмент з індексацією за доларовим курсом не усуває реального ризику процентної ставки, що наочно виявляється, коли реальний курс долара падає. В умовах падіння курсу долара вартість активів, поданих фактично в доларових кредитах, може впасти стосовно вартості банківських фондів, поданих карбованцевими зобов'язаннями, за рахунок яких фінансуються ці кредити. Можливість втрат кредитора росте. Банки враховують цей ризик шляхом збільшення надбавки до процентної ставки за такими кредитами. В результаті рівень відсотка за житловими кредитами у доларовому перерахунку часто складає 30% і вище, що дуже обмежує коло потенційних клієнтів.
Оригінальна схема індексованого кредиту була розроблена Ярославською філією Іпотечного акціонерного банку. В її основу була покладена процедура рівномірного щомісячного погашення суми основного боргу з платежами фіксованого відсотка із суми боргу, що залишилася. Проте сама сума боргу переглядається щоразу, коли змінюється офіційний розмір мінімальної заробітної плати, тобто як індекс використовується індекс мінімальної заробітної плати. Річна ставка відсотка за таким кредитом порівняно невелика і складає 26% (1996 р.).
У Росії був розроблений інструмент із регульованою відстрочкою платежів - ІРОП. Використання ІРОП припускає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних операцій для банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається «контрактною ставкою» і визначає той розмір платежу, що зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на міжбанківському ринку кредитів плюс фіксована банківська надбавка.
Проте насправді, регулярні щомісячні платежі за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою, що називається «платіжною». Різниця між розміром платежу, що клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він сплачує за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника перераховується кожні три місяці, виходячи зі зрослої суми заборгованості, таким чином, щоб до кінця терміну позики клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі за повною «контрактною» процентною ставкою сплачуються в більш пізній період, коли позичальнику буде легше їх здійснити завдяки збільшенню його прибутків, хоча б і номінальних, в результаті інфляції.
У травні 1994 р. кредити з регульованою відстрочкою платежів став видавати Мосбізнесбанк. Цей інструмент пізніше почав застосовувати ще ряд банків, причому, як показують розрахунки, рівень кредитного ризику при його застосуванні є цілком прийнятним.
Всі три вищевказані кредитні інструменти належать до класу так званих «кредитів з індексацією», що знайшли широке поширення в країнах із високою інфляцією та інфляцією, що змінюється.
Для зниження ризику процентної ставки використовуються різноманітні індекси, що дозволяють уникнути фіксованого відсотка за довгостроковими кредитами. Ідеальним індексом, що цілком запобігає цьому виду ризику для банку, є індекс вартості фондів конкретного банку. На практиці важко домогтися довіри позичальників до такого типу індексу, тому банки намагаються замінити його, по-перше, більш суспільно визнаними показниками, по-друге, показниками, що максимально відображають динаміку ринкових процентних ставок. Відповідно до цілі показники зміни обмінного курсу долара США або мінімальної заробітної плати відповідають першому критерію, проте не відповідають другому.
Порівняльний аналіз динаміки ринкової процентної ставки у Росії і Україні за останні три роки (наприклад, вимірюваної за ставкою міжбанківських кредитів) і обмінного курсу долара США наочно демонструє їхню невідповідність. Аналогічний висновок можна зробити і щодо відповідності динаміки ринкової процентної ставки зміні ставки Центрального банку й інфляції (наприклад, рівня споживчих цін).
Що стосується індексу мінімальної заробітної плати, то цей показник змінюється на основі політичних рішень. Періодичність і розмір його зміни мають дуже віддалений зв'язок із зміною ринкової процентної ставки. Індекс, який розробила АКБ «Аркада» (м. Київ), «ОдІн» не зовсім зрозумілий позичальнику, що є негативним моментом кредитної політики банку.
Інструмент ІРОП, заснований на міжбанківській процентній ставці, практично дозволяє банку уникнути ризику процентної ставки. Проте його використання потребує наявності доступного і надійного показника ставки міжбанківських кредитів, що вселяв би довіру і позичальнику, і кредитору.
Використання кредитних інструментів з індексацією основної суми боргу, таких, як ІРОП, коли основні платежі за кредитом переносяться на більш пізні етапи кредитного періоду, поєднано з проблемою росту кредитної заборгованості або «негативної амортизації», що збільшує ризик ліквідності.
Слід зазначити, що проблема ліквідності безпосередньо залежить від моделі організації системи житлового кредитування. Якщо для депозитного інституту ризик ліквідності може стати серйозною проблемою, то для іпотечної моделі, що продає видані кредити, він просто відсутній, адже вона не залучає внесків, а фінансує свої активні операції за рахунок виручених від продажу позик засобів.