Особенности ипотечного договора по законодательству Российской Федерации (стр. 12 из 15)

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации[49].

10. Истец подал иск на строительную компанию (представитель) и требует вернуть 30000 рублей за незапланированные расходы. Истец военный, у него жена и двое детей, жили они все в однокомнатной квартире и решились на ипотеку. Продали квартиру, вложили деньги в квартиру. Их друг предоставил им комнату в коммуналке на время, пока строится дом. Согласно договору дом должен был быть построен к октябрю 2009 года, но в октябре этого не произошло. В договоре указано, что компания должна платить 3% неустойки в день, если вовремя не сдаст дом. Уже было просрочено 90 дней, что практически составляло стоимость квартиры истца. Наконец дом был построен, но истец со своей семьей так и не был туда заселен. Истец вынужден был снимать квартиру, так как дом, где находилось их временное жилище, снесли ещё десять месяцев назад и всех оттуда выселили. Истец влез в долги, чтобы оплачивать съемное жилье, потому что дом не был построен вовремя, и не смог там жить с того месяца, на который рассчитывал.

Решение суда. Если в договоре указан определенный срок, когда дом должен быть построен – октябрь 2009 года, клиент может это расценивать, что в октябре 2009 года он может в него уже заселиться. Ответчику следовало выполнять условия договора. Так как по вине ответчика истец вступил в непредвиденные расходы, суд постановил их ему возместить. Иск был удовлетворен полностью[50].

Заключение

Ипотечный рынок России живет в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты советуют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит» нейтральный вариант развития событий. В качестве первого сценария дальнейшего развития ипотечного рынка в России, пожалуй, стоит рассмотреть теорию о том, что с развитием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше. С развитием ипотеки спрос на недвижимость будет расти, соответственно вырастут и цены. Сторонники этой точки зрения считают, что в целях ограничения роста цен на жилье необходим опережающий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов. Они полагают, что уже в 2015 году снизятся дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита, а на рынке появятся новые кредитные продукты.

Переход России к рыночной экономике в 1990-х годах открыл новую страницу в истории ипотеки. В 1997 году правительство учредило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, целью которого стало обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотеки. Год спустя был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который стал важным этапом в развитии российского рынка ипотечного кредитования. Впрочем, этот закон также поставил перед рынком и большое количество вопросов, ответы на многие из которых до сих пор не найдены. В частности, необходимо совершенствовать жилищное законодательство, разрабатывать механизмы, позволяющие сделать ипотечное кредитование привлекательным как для банков, так и для граждан.

На начало 2010 года в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинства банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитования ресурсам. В связи с этим представляется маловероятным дальнейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов.

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

На основе Концепции могут быть приняты региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

В последние несколько лет ипотечный рынок переживает бурный рост его объем превышает 100 миллиард рублей. Лидеры рынка разрабатывают новые привлекательные программы, смягчают условия предоставления кредитов, снижают процентные ставки. В борьбу за клиентов включаются и новые игроки, что также влечет за собой улучшение условий.

Однако, по оценкам экспертов, Российская Федерация пока еще входит в число стран с низким уровнем развития ипотечного кредитования. Так, на одного россиянина, приходится всего около $20 задолженности по ипотеке (для сравнения, на жителя Польши — $300, Латвии — $550, стран Западной Европы — $17 000 — 25 000). А операции с использованием ипотечных кредитов в РФ составляют менее чем 5% от общего количества сделок покупки недвижимости. Правда, в последние годы ситуация постепенно меняется. Большие надежды российское правительство возлагает на приоритетный нацпроект «Доступное жилье», в котором задействовано большое число банков. Реализация этого проекта, как считает руководство страны, должна повысить доступность ипотеки.

Приложение

Договор ипотеки

Договор ипотеки №___

Город __________, «___»__________200_ г.

именуемое в дальнейшем "Залогодержатель", в лице ____________________ действующего на основании ____________, с одной стороны, и граждане ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _____________ ___"_________19__года), “___”_______19___ года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: ____________________, и ________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _______________, "__"______19__года), “___”________19___ года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: ________________________, являющиеся супругами (свидетельство о заключении брака серия ______, №______ от «___»_________ 19___года, выдано _________) именуемые в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Залогодатель в обеспечение обязательств, по (наименование и реквизиты договора о предоставлении денежных средств) заключенному между ______________ и Залогодержателем (далее – Основной договор), передает в залог Залогодержателю жилое помещение, расположенное по адресу: _______________, состоящее из ____ комнат, общей площадью ______, жилой площадью ________ (далее по тексту – Жилое помещение).

1.2. Стоимость Жилого помещения по соглашению Сторон составляет ______________ рублей.

1.3. Заложенное имущество остается у Залогодателя в его владении и пользовании.

1.3. Стороны договорились, что права Залогодержателя по настоящему Договору удостоверяются закладной.

1.4. Основной договор заключен между Залогодержателем и гр.__________________ на следующих условиях:

- Сумма предоставленных денежных средств – ________ рублей;

- Цель предоставления денежных средств - ремонт жилого помещения, находящегося по адресу: __________________________, состоящего из ________ комнат, общей площадью ___ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м., расположенного на ___ этаже ___ этажного дома (далее – Жилое помещение);

- Срок возврата предоставленных денежных средств - __________________________ месяца, считая от даты фактического предоставления денежных средств.

- Процентная ставка - ___ (____) % годовых.

- Проценты начисляются на остаток суммы денежных средств, подлежащих возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления денежных средств, и по день окончательного срока уплаты денежных средств включительно.

Процентным периодом является период с первого по последнее число каждого календарного месяца (обе даты включительно).

- Порядок возврата денежных средств и начисленных процентов:

Платежи, кроме первого и последнего, по возврату денежных средств и уплате начисленных процентов уплачиваются ежемесячно не позднее последнего числа каждого Процентного периода в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:

Где ОСЗ – остаток основного долга на расчетную дату;

ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму предоставленных денежных средств (в процентах годовых);

ПП – количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата денежных средств.

1.5. Право собственности Залогодателя на Жилое помещение удостоверено Свидетельством о праве собственности №___ от "____"_____________года, выданным на основании _________________________________.