Учреждение юстиции при необходимости представления дополнительных материалов немедленно извещает об этом в письменном виде заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении либо несвоевременном представлении доказательств в течение общего месячного срока регистрации может последовать отказ в государственной регистрации.
Кроме того, п. 2 ст. 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставляет регистратору право приостановить регистрацию на срок в один месяц. Это одно из трех оснований приостановления регистрации, предусмотренных вышеназванной статьей. Такое приостановление возможно только в одном случае: когда у регистратора возникают сомнения в подлинности представленных документов. По существу речь идет о проведении соответствующей экспертизы (почерковедческой, лингвистической и т. п.) документов с целью подтверждения или опровержения их подлинности.
Любое приостановление течения срока означает приостановление действия этого срока. Как мы уже отмечали выше, общий срок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней ограничен одним месяцем. Таким образом, общий срок регистрации прав на недвижимое имущество с учетом ее приостановления по инициативе регистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи заявления на регистрацию.
При направлении документов на подтверждение их подлинности регистратор обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения. О приостановлении регистрации в книге учета документов должны быть сделана соответствующая запись (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ, Мингосимущества РФ и Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г. № 83/172/23[73]).
Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания, изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица. К числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке.
По-видимому, одним из оснований для приостановления государственной регистрации в этом случае может служить заявление правообладателя о том, что в суде рассматривается спор по поводу прав на недвижимость, являющуюся объектом государственной регистрации.
Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной форме до истечения месячного срока на проведение регистрации, установленного п.3 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.
В случае удовлетворения заявления регистратор обязан указать срок приостановления регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении известить правообладателей. О приостановлении регистрации по инициативе правообладателя должна быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со дня подачи заявления и документов на регистрацию.
В Законе содержится и третье основание для приостановления государственной регистрации - в тех случаях, когда об этом имеется определение или решение суда.
Практика применения Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выявила необходимость расширения оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе учреждения юстиции. В частности, такое право должно быть предоставлено, если имеются сведения о наличии судебного спора о праве на регистрируемый объект, а правообладатели ходатайства о приостановлении регистрации не заявляют. Другой случай - наличие нескольких заявлений на один и тот же объект недвижимости. И здесь регистратору должно быть предоставлено право приостановить регистрацию, разъяснив сторонам необходимость разрешения в суде спора о праве.
Приведем пример из арбитражной практики, демонстрирующий обязанность единой регистрации в целом договора купли-продажи предприятия. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.[74]
Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с п. 3 ст.560 ГК РФ договор купли - продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли - продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Гражданский кодекс устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли - продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли - продажи предприятия.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с п.3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку п. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли - продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли - продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле - продаже предприятия.
Законодательно определен и перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этих оснований вытекает, что отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Поэтому отказ в государственной регистрации необходимо отличать от возвращения документов заявителю.
Основной причиной для возвращения документов заявителю следует считать непредставление (неполное представление) документов, необходимых для проведения регистрации. Например, отсутствует документ об оплате регистрации, отсутствует заявление о регистрации одного из участников договора и т. п. Другой причиной может служить подача документов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документов, исполненных карандашом, а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Возвращение документов не препятствует вторичному обращению с заявлением о регистрации после восполнения недостающих. Кроме того, в этом случае установленный п.3 ст.13 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» месячный срок на проведение государственной регистрации не начинает течь.
Закон «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет одиннадцать оснований для отказа в государственной регистрации (ст. 20), перечень которых является исчерпывающим. Применительно к договору купли-продажи нежилого помещения можно говорить о шести основаниях. К ним относятся:
а) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Под ненадлежащим лицом при этом следует понимать лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки. Так, ненадлежащим лицом следует признать филиал юридического лица, заключивший сделку от своего имени, не имея полномочий на заключение договора от имени юридического лица;