Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
4. Особенностью купли-продажи нежилых помещений является то, что он считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутри здания (сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статус имущества в передаваемом здании.
Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации.
Породила дискуссии в юридической литературе такая проблема как – оформление сделок купли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Особенностью объекта незавершенного строительства является постоянное изменение его существенных характеристик, которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объекта недвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенного строительства утрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему режиму недвижимости.
5. В целях уточнения оснований для государственной регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости предлагается изложить статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:
«Статья 25. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества и объект незавершенного строительства
1. Право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, а также право использования земельного участка для создания данного объекта недвижимости.
2. Собственник вправе зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право использования земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».
Список используемых источников и литературы:
1. Нормативно-правовые акты:
1.1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 25 декабря 1993 г.
1.2. Водный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 19.06.2007 N 102-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4087. - 8 июня 2006.
1.3. Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 324-ФЗ) // Российская газета. - № 290. – 30 декабря 2004.
1.4. Гражданский кодекс РФ (ч. 1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г. № 333-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 32. - ст. 3301.
1.5. Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Федеральный закон РФ от 26 января 1996 г N 14-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 334-ФЗ) // Российская газета. - N 23. – 6 февраля 1996.
1.6. Гражданский-процессуальный кодекс РФ: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 330-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3088. - 20 ноября 2002.
1.7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ (в ред. от 18.10.2007 N 230-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3670. - 12 января 2005.
1.8. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 08.11.2007 N 257-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №2823. - 30 октября 2001.
1.9. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ: Федеральный закон РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 333-ФЗ) // Российская газета. - № 50-51. – 13 марта 2001.
1.10. Кодекс торгового мореплавания РФ: Федеральный закон РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 333-ФЗ) // Российская газета. - № 85-86. - 01-05 мая 1999.
1.11. Лесной кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (в действии с 1 января 2007 года) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4243. - 8 января 2006.
1.12. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2003 г. №182-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3375. - 27 декабря 2003.
1.13. О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4087. - 8 июня 2006.
1.14. О введении в действие Земельного кодекса РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в ред. от 01.12.2007 N 310-ФЗ) // Российская газета. - №211. - 30 октября 2001.
1.15. О внесении изменений в Федеральный закон РФ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 217-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4427. - 31 июля 2007.
1.16. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4428. - 1 августа 2007.
1.17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 23.11.2007 № 268-ФЗ; с изм. и доп., вступающими в силу с 01.02.2008г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. – ст. 3594.
1.18. О недрах: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 (в ред. от 29.04.2008 N 58-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1992. - № 10. – ст. 823.
1.19. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ (в ред. от 27.07.2006 N 155-ФЗ) // Российская газета. - № 6. – 26 января 2002.
1.20. О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах: Федеральный закон РФ от 23.02.1995 № 26-ФЗ // Российская газета. - № 44. – 1 марта 1995.
1.21. Об акционерных обществах: Федеральный закон РФ от 25 декабря 1995 г. № 208-ФЗ (В ред. от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ) //Российская газета. - № 248. – 29 декабря 1995.
1.22. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г. № 324-ФЗ) // Российская газета. - № 137. – 22 июля 1998.
1.23. Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации: Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - N 26. - ст. 2519.
1.24. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - N 30. - ст. 3018.
1.25. Семейный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 21.07.2007 N 194-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. – ст. 16.
1.26. Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности: Указ Президента РФ от 14.06.1992 № 631 // Российская газета. - № 138. – 18 августа 1992.
1.27. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 // Российская газета. - № 230 (3098). - 4 декабря 2002.
1.28. О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия: Постановление Правительства от 16.12.2002 № 894 // Собрание законодательства РФ. – 2002. - N 51. - ст. 5086.
1.29. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Российская газета (Ведомственное приложение). - N 55. - 21 марта 1998.
1.30. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001. - №4.
1.31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник ВАС РФ. - № 4. - 2001.
1.32. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. - № 5. - 2001.
1.33. Об установлении цены земли на территории ХМАО-Югры: Закон ХМАО-Югры от 19.12.2005 № 132-оз (с изм. от 29 октября 2007 г. № 146-оз) // Собрание законодательства ХМАО-Югры. – 2005. - № 10. – ст. 1235.
1.34. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. №154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002. - №1.
1.35. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002. - №1.
1.36. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6 «Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания» (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2004. - №5.
2. Специальная литература
2.1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.- 800с.
2.2. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.Ru – 2007.