Наиболее важными объектами государственного регулирования в области купли-продажи являются, по мнению автора, сделки с землями первых трех из перечисленных выше групп. Основная задача государственного регулирования земельного оборота – оптимизация сельскохозяйственного землепользования. Заключение сделок должно происходить под контролем государства[10].
Г.В. Чубуков отмечает, что в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплены шесть принципов, на основе которых разрешается оборот данного вида земель. Во-первых, сохранение целевого использования земельных участков. Во-вторых установление размера общей площади участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории данного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находится в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц. В-третьих, преимущественное право субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов. В-четвертых преимущественное право субъекта Российской Федерации (в установленных случаях – органа местного самоуправления) на покупку доли в праве обще собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. В-пятых установление особенностей предоставления земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, также иностранным юридическим лицам. В-шестых, предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной основе [11].
Конституция Российской Федерации закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского, и земельного права.
В Гражданском кодексе Российской Федерации от 8 июля 1996 года № 110 -ФЗ (далее ГК РФ)[12] закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд (ст. 260 - 287). Конкретные же договорные правоотношения с земля сельскохозяйственного назначения формируются с учетом не столько гражданско - правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, то есть являются комплексными.
В силу того, что «земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их оборот – естественной составной частью предмета гражданско-правового регулирования», — пишет проф. Е. А. Суханов регулирование права частной собственности на землю и оборота земельных участков должно «регулироваться гражданским законодательством в лице прежде всего его главного, обобщающего кодифицированного акта — Гражданского кодекса, независимо от того, идет ли речь о рынке недвижимости или ценных бумаг, товаров и услуг»[13].
Позиция Е.А. Суханова не вызывает сомнений, так как в ГК РФ пользование землей рассматривается как один из элементов содержания права собственности или иного вещного права. Между тем разрешенное использование земельного участка - это использование его с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование может содержать и иные требования, установленные федеральными законами и законами (правовыми актами) субъектов Федерации, а также актами местного самоуправления.
Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 101 - ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"[14] собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого - токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения и выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления.
Следовательно, считают Г.Е. Быстров, В.Е. Лукьяненко, разрешенное использование земли (в договорном правоотношении) по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру, включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку владелец использует участок, с другой - комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным, экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка. В результате заключения договоров купли - продажи и аренды земли к новому владельцу участка переходят не только права прежнего владельца (собственника - продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанности, вытекающие из разрешенного его использования. Этим договоры в сфере оборота земельных участков (да и иных природных объектов) существенным образом отличаются от обычных гражданско - правовых, например от договоров купли - продажи жилых помещений[15].
О.М. Козырь выделяет следующие способы приобретения земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность гражданами и юридическими лицами по договорам купли-продажи: в результате сделок между физическими и юридическими лицами; продажи на торгах земель находящихся в государственной или муниципальной собственности на территориях сельских поселений; продажа земель находящихся в государственной или муниципальной собственности по нормативной (кадастровой), либо договорной цене (выкуп арендованных земельных участков), частей земельных участков превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность[16].
Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации на основании Положения Постановления правительства РФ от 5 января 1998 года № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земель» [17].
Рассмотрим основные требования к заключению договора купли-продажи, земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно п.1. ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Цель этого урегулирование отношений, связанных с куплей- продажей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также сохранения данного вида земель в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований
Такая норма государственного регулирования одной из форм оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения имеет достаточно широкое распространение в международной практике и направлена на предотвращение различного рода спекуляций на рынке сельскохозяйственных земель, обеспечения государственного контроля над земельным рынком, создание оптимальных условий для наиболее эффективного распределения земельных ресурсов между участниками оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также недопущения концентрации (консолидации земель сельскохозяйственного назначения в руках одного физического лица и образование крупных латифундий
Так, например в Германии порядок совершения сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством. Германское законодательство допускает возможность ограничение прав собственников в интересах общества. Оборот сельскохозяйственных земель находится под административным контролем. Правовой основой для публично-правового контроля за оборотом сельскохозяйственных земель является Закон о мероприятиях по улучшению аграрной структуры и защите сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий (Закон «О земельном обороте» от 28 июля 1968 года. В соответствии с этим законом сделки с землей требуют предварительного разрешения. В разрешении может быть отказано в трех случаях. Во-первых, если отчуждение повлечет нездоровое распределение земли. Во-вторых, если из-за отчуждения земельный участок или несколько земельных участков, территориально или экономически взаимосвязанных и принадлежащих продающему лицу будут бесхозяйственно уменьшены или разделены. И, в-третьих, если эквивалент (денежная или имущественная компенсация) находится в грубом несоответствии с ценой земельного участка. Нездоровым распределением земли, как правило признается такое перераспределение , когда отчуждение противоречит мероприятиям по улучшению аграрной структуры. Бесхозяйственное уменьшение или разделение земельного участка (земельных участков) имеет место, как правило, тогда когда из-за раздела наследства, заключение договора о продаже имущества или отчуждения иными способами самостоятельное сельскохозяйственное предприятие может потерять свою жизнеспособность, либо сельскохозяйственный участок станет меньше 1 гектара, за исключением случаев, если определенный в порядке землеустройства земельный участок, ранее приобретенный сельскохозяйственным предпринимателем и на осуществление пристроек на котором или на заселение которого были выделены государственные средства, будет разделен таким способом, что это деление не будет противоречить мероприятиям по улучшению аграрной структуры. А также предусмотрены случаи, когда разрешение на сделку с землей сельскохозяйственного назначения, может быть выдано под условие, выполнение которых обязательно для сторон сделки[18].