Э.И. Павлова отмечает, что Французская Республика осуществляет активное государственное вмешательство в земельные отношения с целью повышения эффективности использования земли. Среди средств, которые используются в земельной политике Франции, он выделяет такие, как установление цен на землю Обществами по перестройке и улучшению аграрной структуры, контроль за слиянием земельных участков[19].
Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с у уведомлением.
Действия, свидетельствующие о намерении приобрести продаваемый земельный участок органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны осуществить в месячный срок со дня поступления письменного извещения продавца.
Если они откажутся от покупки, либо не уведомят продавца о желании приобрести данный земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (течение срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления).
При продаже в течение года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже заявленной ранее цены или с изменением других существенных условий договора купли-продажи продавец – собственник такого участка обязан направить субъекту РФ или органу местного самоуправления новое письменное извещение И право продажи у него появится только после повторения выше названных правил.
Если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продан с нарушением правил преимущественного права покупки земельного участка субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления вправе в течение года со дня регистрации перехода права собственности на земельный участок на другое лицо требовать в суде перевода на него права покупателя. Смысл данного правила направлен на предупреждение спекуляций земельными участками, занижения их объявленной стоимости и ухода от налогообложения. Следует отметить, что это правило распространяется только на сделки купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Ковальчук Н.И. указывает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения может со временем возрасти, поэтому и муниципальные образования должны активно участвовать в публичных интересах. Субъекту Российской Федерации в пределах , установленных ст. 8 и 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предоставлено право определять компетенцию органов местного самоуправления в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Показателен такой пример, при продаже земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если специально уполномоченный орган государственной власти отказался от права преимущественной покупки, оно возникает у муниципального образования Омской области, где распложен земельный участок или может быть выделена на местности данная земельная доля. При этом специально уполномоченный орган обязан известить о своем отказе соответствующее муниципальное образование в течение месяца со дня поступления извещения продавца земельного участка. То есть у муниципального образования есть право преимущественной покупки второй очереди, которое но может реализовать в течение двух недель. При положительном решении муниципального образования договор купли-продажи должен быть заключен в течение месяца[20].
А.П. Дъяков считает, что было бы более оправданным установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к покупателям и арендаторам таких земельных участков. Например, физические лица (граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства), желающие приобрести или арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве. Предприниматели без образования юридического лица, а также юридические лица, в том числе иностранные, должны осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере производства и (или) переработки сельскохозяйственной продукции. Для физических лиц также можно было бы установить ограничения по возрасту, когда покупать и арендовать земельные участки могли бы только лица, достигшие 18 лет, имеющие специальное образование.
По мнению автора, можно было бы добавить требование и об определенном опыте работы в этой сфере. Подобные требования можно распространить и на физических и юридических лиц, приобретающих эти земельные участки по другим основаниям, предусмотренным российским законодательством. Это представляется более эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления или чем запрет на продажу этих земельных участков иностранцам.[21]
В ЗК РФ определен перечень условий договоров купли - продажи, участков, которые заранее объявляются недействительными. Недействительными будут следующие условия договоров: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком посредством совершения любых сделок; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п. п. 2, 4 ст. 37).
Существенными в договорах в сфере земельных отношений следует признать условия о предмете, цели использования (сельскохозяйственное производство, создание защитных насаждений, научно - исследовательские, учебные и иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством), продажной цене , характеристике прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества.
Предмет договора купли - продажи любого земельного участка характеризуется специально составляемым документом - планом земельного участка, кадастровым и техническим номером участка и другими данными, которые позволяют однозначно выделить участок из других объектов недвижимого имущества. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенными и сделка недействительной в соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации.
О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет. Так, срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок; в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обстоятельств.
Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрации о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.
Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов, в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).
Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.