К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.
Согласно ч. 2. ст.10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» информация об условиях представления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения органами субъектов российской Федерации и органов местного самоуправления на публичных торгах, а именно должно указываться размер земельного участка, его местоположение, за плату или бесплатно, целевое использование.
Участие в торгах является не самоцелью участвующих в них лиц, а первичным этапом (прежде всего для победителя) процесса получения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земли для последующего инвестирования деятельности по освоению земельного участка. Торги выступают в роли промежуточного звена для определения лучшего: на аукционе – предложившего наиболее высокую цену, а на конкурсе – это лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Торги могут быть открытыми и закрытыми . Открытые торги проводятся среди неограниченного количества участников. А закрытые - среди ограниченного круга участников, состав которых определяет соответствующий государственный орган.
Информационное сообщение публикуется на позднее, чем за месяц до объявленной даты подведения итогов торгов в средствах массовой информации. Информационное сообщение должно содержать следующие сведения: место расположения участка, его площадь и назначение; стартовая цена; дата заседания Комиссии по подведению итогов конкурса; окончательный срок подачи заявок на участие в конкурсе; адрес и телефон организатора; другие данные по усмотрению комиссии.
Стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования — должна определяться и стоимость права аренды, то есть показатели, указывающие на увеличение или уменьшение стоимости права аренды земельного стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования — должна определяться и стоимость права аренды, то есть показатели, указывающие на увеличение или уменьшение стоимости права аренды земельного участка Цену права аренды на торгах обусловливает пакет конкурсной документации.
К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в торгах могут действовать через своих представителей (доверенных лиц).
Сведения о лицах, подавших заявку на участие в конкурсе, не подлежат оглашению.
Участник конкурса имеет право отозвать свое предложение до установленного срока проведения конкурса, сообщив об этом письменно организатору. В этом случае ему возвращается задаток.
Заявителю может быть отказано в участии в конкурсе, если: лицо, подавшее заявку, не может быть признано покупателем в соответствии с действующим законодательством; лицо, подавшее заявку, не представило в срок обязательных документов.
Аукционы и конкурсы проводятся по общим правилам гражданского кодекса.
Согласно ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») земельные участки из земель государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечение 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Следует согласиться с мнением А.С. Ярмленко, Е.А. Васильева, что данный пункт вызывает опасения, так как здесь основой перехода является рыночная цена земельного участка, и соответственно участки с хорошим почвенным составом и местоположением будут иметь весьма высокую рыночную стоимость, и их могут позволить себе приобрести лишь обеспеченные граждане и предприятия, а их конкуренция между собой еще больше увеличит цену этих участков (произойдет искусственное взвинчивание цен и махинаций с землей). Остальным участникам торгов достанутся земли гораздо худшего качества, и в дальнейшем в процессе конкуренции они будут вообще вытеснены с рынка, а их земли присоединены к собственности вновь образующихся земельных собственности вновь образующихся магнатов. К тому же закон не ограничивает количество земли , находящейся в аренде у одного лица, и этим же законом оговорено, что в собственности гражданина, его близких родственником, а также юридических лиц может находится неограниченное количество земель (определяемое индивидуальным законом субъекта российской федерации, но не менее 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий. И этот аспект необходимо как-то законодательно урегулировать[43].
По мнению автора, аренда сельскохозяйственной земли наиболее приемлемый и отрегулированный способ использования земли в современных российских условиях ему надо отдавать предпочтение перед продажей. Так как при аренде земли сельскохозяйственного назначения возможен более строгий контроль за ее использованием, переход от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному. Арендатору в процессе использования земли проще определить размеры землепользования. Возможно, для оптимизации аренды земель сельскохозяйственного использования стоило бы снизить ставки арендной платы.
1.3 Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения
В мире земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. Уникальность земли, порождаемая неподвижностью и фиксированным местоположением, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях.
Рассмотрим, как развивались отношения залога земли сельскохозяйственного назначения с началом реформирования аграрных отношений.
Крестьянским (фермерским) хозяйствам предоставлено право сдавать в залог сельскохозяйственные земли, а банкам разрешено выдавать кредиты под ее залог. Объектом залога может быть земельный участок и урожай с него - отдельно или вместе взятые (за рубежом принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая).
Согласно ГК РФ (глава 17) самостоятельными объектами залога могут быть садовые и огородные участки, земли сельскохозяйственного назначения фермеров, личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
ГК РФ предусмотрел возможность залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 340 ГК РФ ипотека зданий и сооружений невозможна без одновременного залога земельного участка (части его), на котором они расположены. Когда участок находится не в собственности, а в аренде владельца здания, в залог передается право аренды всего участка или его функционально необходимой части.
Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет положение ГК РФ о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая землю, если иное не предусмотрено договором. При этом объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его часть. Иными словами, участок (или его часть) под предприятием может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.
ГК РФ установил следующие особенности залога земельных участков сельскохозяйственного назначения:
- целевой характер ипотеки - залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (ст. 260 ГК);
- запрещен залог части участка, размер которой не позволяет использовать участок по назначению соответствующей категории земель (ст.260 ГК);
- при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 340 ГК).
В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права его аренды Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.