При обращении взыскания на участок в судебном порядке его начальная продажная цена на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон; по просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после истечения срока погашения кредита; после объявления несостоявшимися повторных торгов заложенного участка договор залога прекращается, если залогодержатель в течение месяца не воспользовался правом оставить за собой предмет залога с оценкой его не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, установленной судом. Если сумма, вырученная при реализации заложенной недвижимости, недостаточна для погашения требования кредитора, он может получить недостающую сумму из другого имущества должника, не пользуясь преимущественным правом; залоговые цены устанавливаются договором между залогодателем - заемщиком и залогодержателем - кредитным учреждением. Залоговая цена не может быть ниже нормативной, но может быть на 20-40% ниже рыночной. Залоговые цены применяются в ипотечном кредитовании.
16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[44], которым запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых участков личных подсобных хозяйств.
10 февраля 2004 года были внесены изменения Федеральным законом № 104 - ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «об ипотеки (залоге недвижимости)»»[45], который снял запрет на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.
Сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды.
С.Н. Лунько считает, что ипотека сельскохозяйственных земель даст возможность запустить механизм долгосрочного кредитования аграрного производства, а Закон в целом можно рассматривать как еще один шаг вперед в вопросе оборота земли в России. Поэтому неслучайно, что это первый закон, принятый новым составом Государственной Думы после декабрьских выборов в парламент. Проект Закона был принят депутатами Думы прошлого созыва еще два года назад. Совет Федерации отклонил тогда законопроект, отправив его на доработку в согласительную комиссию. В редакции согласительной комиссии документ был принят Государственной Думой 23 января 2004 г[46]. Итак, прейдем к рассмотрению основных изменений, внесенных Законом.
Прежде всего, отменен прямой запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Однако по-прежнему не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в отношении земельных участков изменился сам предмет ипотеки. Теперь предмет ипотеки составляют любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона.
Теперь не запрещается составление и выдача закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения. Также дополнен порядок ипотеки земельных участков, на которых имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю: земельные участки сельскохозяйственного с имеющимися на них объектами недвижимости могут быть переданы в залог только вместе с этими объектами.
Несмотря на то, что законодатель снял запрет на ипотеку сельскохозяйственных , тем не менее специфика этих земель потребовала введения и определенных механизмов их защиты. Так, запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. Это означает, что у фермера, вовремя не заплатившего по кредиту, не будут "отбирать" землю в разгар сезона сельскохозяйственных работ и продажи продукции. Еще одно нововведение, защищающее залогодателя сельскохозяйственных земель: распространение на любые земли сельскохозяйственного назначения нормы о порядке предоставления судом отсрочки при обращении взыскания на заложенное имущество.
Стало возможным передавать в залог право на аренду земельного участка. Закон "Об ипотеке" дополнен нормой, согласно которой арендатор (гражданин или юридическое лицо) может отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды. Правда, для этого необходимо согласие собственника земельного участка (п. 6 ст. 1 Закона).
Оценка земельного участка при его ипотеке осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (п. 7 ст. 1 Закона). При этом залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Как указывает З.Ф. Насрулаева оценка земельного участка, установленная сторонами договора не может быть ниже его нормативной цены. Последнюю определяют как фиксированный соответствующими нормативными актами показатель, характеризующий стоимость участка, определяемый в соответствии с его качеством, удобством местоположения и другими рыночными достоинствами. Однако вычисление этой конкретной оценки невозможно без обладания информацией его природных и производственных характеристиках, то есть без данных государственного земельного кадастра. Нормативная оценка земельного сельскохозяйственного назначения должна определяться соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству с обязательным использованием данных земельного кадастра.[47]
О.Б. Леппке отмечает, что пока ипотечный кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения не получил широкого развития. Ипотечный кредит, чтобы обеспечить его возвратность должен быть ориентирован на доходность сельского хозяйства. Земля при ее залоге является основным средством обеспечения ипотечного кредита. В соответствии с земельным законодательством главным условием представления и приобретения земель сельскохозяйственного назначения является использование их по целевому назначению. Однако при низкой доходности или убыточности сельского хозяйства и ликвидная цена будет низкой. При таком положении ипотека не может являться привлекательной как для сельскохозяйственного производителя, так и для кредитной организации. Залоговое право на землю тесно связано с правом купли-продажи земли, поэтому ипотечное кредиты и процентные ставки по ним в целом соответствуют рыночным и определяются среднерыночной стоимостью привлеченных средств и средним размером банковской маржи, которая складывается из затрат банка и надбавки за риск. Для того, чтобы ипотечный кредит занял подобающее место в развитии аграрного производства, как показывает мировая практика необходимо выполнять ряд условий, а именно: четкая регламентация в области перехода права собственности на земельный участок; правовая защита залогодателя, обеспечивающая его право на отсрочку обращения взыскания на земельный участок до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, а также на отсрочку исполнения судебного решения об обращении взыскания на заложенный земельный участок в связи со стихийными бедствиями и другими неблагоприятными климатическими условиями, повлекшими сокращения производства; законодательно урегулированный порядок оценочной деятельности, обеспечивающий независимость и надежность оценки рыночной стоимости земельных участков; законодательно урегулированный механизм, гарантирующий четкое исполнение решений суда, в случае невыполнения залогодателем свих обязательств. Другой вопрос, который неразрывно связан с функционированием банковской системы – могут ли банки быть собственниками земли в случае невозрата их заемщикам. В мировой практике законодательство большинства стран этого не допускает. Поэтому, если исходить из традиционно понимания ипотеки как вещного права, связанного с правом залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного земельного участка или иных обязательств, нельзя признать правомерным современное право, когда российские земельные банки приобретают государственные или муниципальные земли, земли сельскохозяйственных организаций, либо выступают с требованием передачи им в собственность заложенных земель при невыполнении залогодателем обязательств. Поэтому необходимо создать правовую базу для проведения залоговых операций с земельными участками, исключающую сосредоточение земельных угодий под контролем банков и иных структур. В Великобритании, США запрещено этим структурам иметь земли в собственности (за исключением земель предназначенных для обслуживания банка). В частности срок, в течение которого банки вправе сохранять в своей собственности перешедшие в ним в порядке взыскания земли ограничен[48].
1.4Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения
До введения в действие ГК РФ и принятия в соответствии с ним Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”[49] регистрация прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При этом первоначально в законодательстве проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (ныне признана недействующей) установил, что право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.