Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”[50] было предусмотрено правило о регистрации не договоров, а документов (хотя договор тоже документ), удостоверяющих право на землю (в том числе и выданных на основе договора купли-продажи участка). Согласно Указу документы, подтверждающие право на землю (то есть свидетельства на право собственности на землю, государственные акты на право пользования землей), выданные после вступления в силу Указа, без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются не действительными.
Специальные правила, связанные с регистрацией документов о правах на земельные участки, были предусмотрены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»[51], а также некоторыми другими указами Президента РФ.
Новый ГК РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество» упорядочили законодательство в этой области, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.
ГК РФ закрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации, а Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального Закона.
Со вступлениемв силу Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” отменяется обязательная нотариальная форма практически для всех сделок с землей и другими объектами недвижимости. В соответствии со статьями 389 и 584 ГК РФ обязательная нотариальная форма предусмотрена для договоров ипотеки земли и ренты земли. Однако ГК РФ предусматривает возможность сторон по собственному усмотрению нотариально оформить сделку.
Нотариус участвует в подготовительной стадии договора, когда еще стороны не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и всевозможные последствия договора, тщательно выясняет волю сторон, обстоятельства дела и только после этого фиксирует волю сторон, кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключенного договора, противоречащего закону. Нотариус, вместе с тем, в соответствии со статьей 17 Основ законодательства РФ о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.
Переход права собственности на проданный земельный участок к субъекту Российской Федерации и муниципалитету в порядке преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения подлежат государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ и ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Общие правила регистрации земельных участок, в том числе и сельскохозяйственного назначения и прав на них состоят в следующем. Земельные участки регистрацию в государственном земельном кадастре.
Государственная регистрация прав на земельный участка осуществляется по месту расположения данного земельного участка и включает внесение его в государственный реестр (Подземельную книгу): сведения о лице, приобретающем право на земельный участок; писание земельного участка (категорию земель, цель использования, виды угодий, площадь, для в общем владении, границы, кадастр); сведения об условиях договора предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременения в его использовании; сведения о совершении сделок и иных действий по распоряжению земельным участком; сведения о наличии запретов на свершение сделок с земельными участками; решение управомоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных или муниципальных нужд; иных сведений, установленных региональными законами и законодательством субъектов Российской Федерации.
Государственная регистрация прав на земельные участки происходит в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе или совершении записи о государственной регистрации.
При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущим за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок.
Специальная регистрация прав на землю осуществляется органами по земельным ресурсам и землеустройству (то есть земельным комитетом). Земельный комитет проводит землеустройство, определение границ, устанавливает и выдает документы на них.
Статья 74. Закона Саратовской области от 17 ноября 1997 года № 57 «О земле» гласит, что права Российской Федерации, Саратовской области, физических, юридических лиц и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат обязательной специальной и государственной регистрации. Специальная регистрации осуществляется местными органами комитета по земельным ресурсам и землеустройству Саратовской области. Государственная регистрация осуществляется уполномоченным органом государственной власти Саратовской области[52].
Н. Калинин выделяет следующие особенности при регистрации земель сельскохозяйственного назначения. Во-первых, проводят государственную регистрацию договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Во-вторых, проводят государственную регистрацию договора купли-продажи. Перехода права и права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые представляются гражданам и юридическим лицам на торгах, по рыночной стоимости арендаторам земель по истечении трех лет и правомерному их использованию.
Предоставляя при этом следующие документы: документы, подтверждающие полномочия лиц и правоспособность сторон договора купли-продажи; заявление о государственной регистрации права и перехода права собственности; квитанция или платежное поручение об оплате за регистрацию (подлинник и копия); решение уполномоченного органа субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления о продаже земельного участка с обязательным указанием категории земель.
В-третьих, государственной регистрации договоров купли-продажи, перевода права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и собственниками, которых являются юридические и физические лица.[53]
Если до государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий земельный участок сельскохозяйственного назначения по сделке, совершенной с нарушением преимущественного права покупки субъекту Российской Федерации или органу местного самоуправления регистратору прав на недвижимость и сделок с ней становится известно о нарушении вышеназванного преимущественного права, то регистратор обязан отказать в регистрации, а также известить компетентный орган власти субъекта Российской Федерации или муниципального органа о нарушении их преимущественного права на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако, если о таком нарушении данному регистратору становится известно уже после регистрации перехода права собственности ненадлежащему покупателю, то регистратор должен ограничится извещением соответствующего органа государственной или муниципальной власти, но аннулировать регистрацию перехода права регистратор в этом случае не вправе.
Организация ведения государственного земельного кадастра и регистрации и оформления документов о правах на земельные участки возлагаются на Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.
Регистрация ограничений (обременения) права, ипотеки, аренды или иной сделки с землей возможно только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре.