Дается анализ ограниченных вещных прав на земельный участок (сервитут, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения). Делается вывод о необоснованном ограничении прав владельцев земельных участков по распоряжению ими.
Определяются пределы ограничения оборота земельных участков, устанавливается, что ограничение оборота земельных участков возможно путем установления перечня участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, но не путем установления закрытого перечня видов сделок, которые могут быть заключены относительно земельных участков. При исследовании правового положения земельных участков, ограниченных в обороте, автор делает вывод, что отсутствие федеральных законов, которые бы определяли случаи, когда земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в частную собственность, приводит к тому, что правовое положение земельных участков, ограниченных в обороте и изъятых из него, одинаково. Необходимо принятие дополнительной нормативной базы, которая бы расширила правовое регулирование земельных участков, ограниченных в обороте. Случаи, когда они могут быть предоставлены в частную собственность, должны определяться в соответствии с нормами гражданского законодательства, т. е. необходимо указать круг субъектов, которым они могут предоставляться (требования к ним), а также случаи, когда такие сделки будут совершаться только на основании определенного разрешения.
Исследуются вопросы индивидуализации каждого отдельного земельного участка – государственного кадастрового учета.
Существует противоречие между п. 2 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым наличие судебного спора о границах земельного участка не может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, и Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», устанавливающим, что нарушение прав смежных землепользователей является основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета. Данная коллизия требует разрешения, поскольку регистрация права невозможна без наличия кадастрового плана земельного участка. В целях защиты прав смежных землепользователей, необходимо установить запрет не только на постановку на кадастровый учет, но и на регистрацию права при наличии указанного спора.
Внесенные в 2006 г. изменения в ЗК РФ по данному вопросу разрешили некоторые проблемы, возникающие на практике. Основной направленностью их было узаконение практики признания права собственности за публичными образованиями на земельные участки и земли на основании закона, причем в основном это касается земель, признаваемых федеральной собственностью. Однако эти же изменения вызывают в правоприменительной практике большое количество проблем и требуют серьезной доработки. На основании ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ большая часть государственных земель не может быть разграничена, что нарушает принцип, заложенный в ст. 1 ЗК РФ о необходимости разграничения государственной собственности на землю. Органы местного самоуправления не входят в систему государственной власти. В связи с этим недопустимо положение вещей, которое существует в настоящее время: органам местного самоуправления фактически без установления какого-либо контроля передается полномочие распоряжения государственной собственностью на земельные участки, право собственности на которые не подлежит разграничению. С учетом действующего законодательства после 1 июля 2006 г. распоряжаться земельными участками, подлежащими разграничению, можно только после государственной регистрации права собственности на них. До этого момента распоряжение таким земельным участком невозможно. Данные нормы неизбежно вызывают остановку оборота таких земельных участков на длительное время, что не может не привести к значительным трудностям.
Отдельно не разрешен вопрос разграничения государственной собственности на земельные участки, одновременно фактически имеющие основания быть отнесенными к различным уровням собственности (например, на землях курорта федерального значения расположено здание, находящееся в муниципальной собственности). При фактическом совпадении границ населенного пункта и охранных округов особо охраняемых природных территорий необходимо либо определить в границах такого населенного пункта конкретные земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий.
2. Особенности оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Проводится классификация договоров по критерию направленности результата и определяется место договоров, предметом которых являются земельные участки в этой системе.
Также рассмотрены вопросы классификации по вторичным признакам: возмездность договоров, их субъектный состав, предмет. В результате проведенного анализа выявлены особенности договоров, предметом которых являются земельные участки (объект недвижимости), находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Проводится разграничение договоров, направленных на передачу имущества из собственности государства или муниципального образования в собственность частных лиц, на основании общих норм гражданского права и на основании законодательства о приватизации.
Специфика предмета исследования – оборот земельных участков – привела к необходимости анализа соотношения гражданского и земельного права и законодательства, в результате чего сделан вывод, что Имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками, отвечают критериям гражданско-правового отношения (регулируются методом юридического равенства сторон, объектом является недвижимая вещь и т. д.), в связи с чем их следует отнести к предмету только гражданского права и регулировать соответственно гражданским законодательством, при этом отдав приоритет нормам Гражданского кодекса РФ. Тем самым данные правоотношения будут отграничены от отношений, составляющих предмет земельного права, которые являются публичными по методу регулирования и преследуют основную цель – сохранение земли как основы жизни и деятельности людей путем определения участков изъятых из оборота и ограниченных в нем, определения правового режима использования земель и т.д.
Проведено исследование правовых норм, регулирующих порядок предоставления государственными и муниципальными органами земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам для строительства и иных целей. Выявлен пробел в законодательном регулировании предоставления земельных участков юридическим лицам для иных целей, кроме строительства. Как вариант решения данной проблемы, предложено осуществлять передачу земельных участков по результатам проведения торгов, причем законодательно должны быть закреплены случаи, когда их проведение не является необходимым условием (например, возможность передачи земельного участка в собственность без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).
При рассмотрении процедуры предоставления земельных участков в собственность для целей строительства на торгах автором обосновывается необходимость унифицировать нормы ст. 448 ГК РФ и п. 7 ст. 30 ЗК РФ и признать, что протокол о результатах торгов, имеет силу договора и заключения дополнительного договора купли-продажи не требуется. Данный протокол, а также акт приема-передачи земельного участка будут служить основанием для государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок.
Одной из основополагающих новелл Земельного кодекса РФ является принцип, заложенный в подп. 5 п. 1 ст. 1, гласящий, что все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, земельный участок становится главной вещью по отношению к находящейся на ней недвижимости. Установление в настоящее время правила, аналогичного суперфицию, было бы весьма нецелесообразно, в том числе и потому, что многие здания и сооружения принадлежат на праве собственности не собственникам земельного участка, а иным лицам. Большая часть земли (и особенно городские земли) на сегодняшний день продолжает оставаться в государственной либо муниципальной собственности.
На исправление данного положения и соединения судьбы объектов недвижимости и земельного участка направлена ст. 36 ЗК РФ. Собственники зданий, расположенных на земельных участках, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом приватизации земельных участков или приобретения их на праве аренды. Приватизация, будучи одним из частных случаев отчуждения имущества из государственной собственности, должна быть урегулирована специальным законодательством о приватизации с субсидиарным применением норм гражданского права, как это следует из ст. 217 ГК РФ. Однако на сегодняшний день основной нормой, регулирующей приватизацию земель под объектами недвижимого имущества, является ст. 36 Земельного кодекса РФ и принятые в ее развитие акты меньшей юридической силы.
В настоящее время на уровне судебной практики решен вопрос о том, кому принадлежит право выбора аренды или покупки земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, – собственнику объекта недвижимости. Однако окончательную точку в данном вопросе можно поставить только при внесении соответствующих изменений в действующее законодательство.