Глава министерства регионального развития РФ Дмитрий Козак считает необходимым переписать проект «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан до 2025 года». Министр направил в правительство предложение перенести сроки рассмотрения стратегии на второй квартал 2008 года. Напомним, этот документ, разработанный минрегионом еще до назначения Дмитрия Козака на пост министра, правительство планировало рассмотреть до конца сентября. Однако этого не произошло. Сначала было решено вернуть документ на доработку. Однако Дмитрий Козак посчитал необходимым серьезно переработать документ, организовав его дополнительное широкое публичное обсуждение. Этот документ, над которым минрегион начал работать, исполняя апрельское Послание президента Владимира Путина Федеральному Собранию, задумывался как основополагающая программа, призванная определить приоритеты и основные направления государственной жилищной политики, главные задачи в этой сфере и механизмы их решения. Выполнение стратегии должно обеспечить массовое строительство жилья в России на срок до 2025 года. Причем жилья не только на продажу, но и муниципального, которое бы предоставлялось в коммерческий или социальный наем семьям в зависимости от уровня их доходов. В качестве инструмента предполагалось использовать ФЦП «Жилище», пролонгировав срок ее действия до 2025 года и дополнив разделами по развитию малоэтажного домостроения и промышленности стройматериалов, а также по строительству социального жилья. Эксперты отмечали, что при грамотной постановке задач, разделы, намечающие конкретные пути их выполнения, в стратегии четко прописать не удалось. Потому некоторые разделы ее носили явно декларативный характер. Возможно, именно поэтому документ и отправился на доработку.
3.2.Преодоление административных барьеров
Спустя почти два года, прошедшие с начала выполнения нацпроекта доступное жилье, появились наконец первые оптимистические результаты: увеличение количества новостроек в большинстве российских регионов видно, что называется, невооруженным глазом. Однако серьезных проблем на строительном рынке меньше не стало. И предстоит дальнейшая работа над созданием экономических механизмов, способных приблизить выполнение задачи по обеспечению жильем всех, а не избранных граждан России.
Напомним, знаменитый пакет законов по доступному жилью был принят еще в конце 2004 года. Собственно, этот пакет и создал необходимый правовой фундамент для будущего нацпроекта, а заодно сформулировал ключевое понятие, зафиксированное в его названии: жилье должно быть доступным.
После провальных 1990-х годов жилищное строительство практически целиком стало коммерческим. Однако нормального жилищного рынка не существовало. Главная проблема - это высокие административные барьеры доступа строительных компаний на рынок, непрозрачные и непубличные процедуры предоставления участков под застройку, полная зависимость бизнеса от муниципальных и региональных властей, которые «навешивали» на застройщиков всевозможные обременения. Не случайно практически повсеместно строительством занимались фирмы, имеющие прочные (порой даже родственные) связи с властной верхушкой города или региона. Результат - фактическая монополизация рынка и, как следствие, завышенные цены на жилье. При этом никаких обязательств по контролю за компаниями, допущенными строить жилье, местная власть на себя не принимала. А потому покупатели квартир, от 70 до 90 процентов которых (по разным оценкам) выступали в роли соинвесторов, оплачивая метры еще на стадии котлована, оказались в очень уязвимом положении. Кризис, в результате которого минимум 80 тысяч семей, заплатив деньги, так и не получили жилья, тому подтверждение.
Таким образом, перед разработчиками жилищного пакета стояла задача - создать правовые условия для нормального, цивилизованного рынка жилья.
Принятые законы можно условно разбить на пять блоков. Первый - это Жилищный кодекс, базовый закон, по сути, определивший новую государственную жилищную политику в условиях рыночной экономики. Второй блок - направлен на расширение платежеспособного спроса населения, прежде всего за счет развития ипотечного кредитования. Третий блок - законы, работающие на увеличение предложения на рынке. Это в первую очередь Градостроительный кодекс, который делает публичной, прозрачной систему территориального планирования и градостроительного регулирования. Он отменяет привычную практику, когда чиновник-бюрократ самостоятельно решал, что и где можно строить, и он же «выбирал» застройщика. Муниципалитет обязан принять генеральный план развития территории и правила землепользования и застройки, и в дальнейшем, приобретая или арендуя участок, инвестор заранее знает, что он на нем может построить. Четвертый блок законов направлен на оживление оборота жилья на рынке: это и снижение транзакционных издержек при купле-продаже и других операциях с жильем; и упрощение процедуры регистрации прав на недвижимость; и защита прав добросовестных приобретателей жилья. Те же цели преследует и пятый блок - это изменения в налогообложении.
По мнению главы комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, принятие этого пакета законов дало позитивные результаты: удалось снизить административные барьеры на пути застройщиков, создать условия для развития конкуренции. Интенсивно стало развиваться ипотечное кредитование.
Однако сложностей возникло немало. Причем, по мнению экспертов, «провисли», главным образом, законы, направленные на увеличение объемов строительства. Так, далеко не все эксперты считают, что проблема административных барьеров решена. Во всяком случае на заседании президиума Госсовета в Казани в начале нынешнего года эта тема активно обсуждалась. Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко отметила, что до сих пор большая часть согласований при получении разрешения на строительство проводится через федеральные структуры, причем обычно через коммерческие «дочки» при этих структурах, повлиять на которые региональные власти не могут. Получение одной подписи затягивается на срок от 40 дней до двух месяцев, весь пакет документации оформляется, в лучшем случае, полтора-два года.
Не менее проблематично проходило и введение нового - через аукционы - порядка выделения земельных участков. Во- первых, это должно было произойти сразу с принятием соответствующих поправок в Земельный кодекс, то есть с начала 2005 года. Однако в процессе работы над пакетом в Госдуме была «продавлена» отсрочка до 1 октября. В результате, считает Надежда Косарева, за девять месяцев огромное количество земли было распределено муниципалитетами по старым непрозрачным схемам. Во-вторых, даже после того как новый закон вступил в силу, в регионах не спешили его выполнять. В 2006 году потребовались массированные прокурорские проверки, чтобы навести порядок на местах. В-третьих, сама поправка не учла всех реалий, а в результате участки для строительства социального жилья муниципалитеты должны были выделять сами себе - и тоже с обязательным проведением аукциона.
Еще одна серьезная, так и не разрешенная до сих пор проблема, касается подготовительного этапа, когда стройплощадка обеспечивается всей необходимой инфраструктурой. Получить обещанную центром поддержку из федерального бюджета смогли далеко не все. Но и средства, выделенные из бюджета на эти цели, в прошлом году оказались неиспользованными.
- Ситуация странная, - констатирует Надежда Косарева. - Можно подумать, что нашим муниципалитетам, застройщикам не нужны банковские кредиты на льготных условиях. Но, с другой стороны, их тоже можно понять: процедура получения этой поддержки погрязла в бюрократическом крючкотворстве. Чтобы ее оформить, Минфину необходимо предоставить стопроцентное обеспечение. Но зачем тогда государственные гарантии, если вы в состоянии сами полностью обеспечить кредит?
Работа по усовершенствованию правовых механизмов на жилищном рынке продолжается постоянно. Например, «замороженные» участки, полученные потенциальными застройщиками в «доаукционное» время, было решено добровольно-принудительно ввести в оборот. Для этого была введена норма, обязавшая заключить договоры аренды на эту землю до 1 марта 2007 года, а до 1 сентября - оформить разрешения на строительство. Иначе участок должен быть изъят и выставлен на аукцион.
Что касается административных барьеров, напоминает Мартин Шаккум, законодательная работа в этом направлении продолжается. В конце 2006 года была введена единая экспертиза проектной документации и единый строительный надзор. «Сейчас органы госэкспертизы сформированы уже практически во всех регионах, и ситуация более-менее выправилась, - добавляет Надежда Косарева. - Другое дело, что на местах по-прежнему заставляют получать дополнительные, не указанные в законе, визы и подписи. Застройщики по инерции подчиняются, так как не хотят ссориться с местными властями. Выход тут один - ужесточить контроль за исполнением законодательства».