Объект правонарушения - общественные отношения в сфере использования земель и охраны собственности. Предмет - земельные участки, которые согласно ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу (недвижимости). В свою очередь, ст. 261 ГК РФ содержит характеристики земельного участка как объекта права собственности. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Между тем такое определение не совсем точно. Дело в том, что не учтены положения ст. 261 ГК РФ - ничего не сказано о части воздушного пространства, располагающегося над поверхностью, занимаемой, например, многолетними насаждениями, или же о той части земли под поверхностью почвы, где могут залегать минералы. Более широкое определение содержится в Федеральном законе от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре"[3]: земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Согласно ст. 40 ЗК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом .Вместе с тем в соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[4] (далее - Закон о государственной регистрации) часть земельного участка (например, согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае, если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости.
2. Объективная сторона данного правонарушения состоит в совершении противоправных деяний, т.к. самовольное занятие земельного участка выражается в активных действиях по установлению фактического владения и пользования земельным участком, использованию земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.
К правоустанавливающим документам на земельный участок относятся копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают предоставление земельногоучастка.
3. Субъектами данного правонарушения могут быть граждане и юридические лица, самовольно занявшие земельный участок, не имеющие правоустанавливающих документов на земельный участок или совершившие иное нарушение земельного законодательства, а также должностные лица.
4. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла.
К самовольному занятию относится пользование земельным участком[5]:
- до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка; - до заключения договора купли-продажи (купчей) или оформления в установленном порядке других документов, подтверждающих переход права собственности на землю; - до получения и регистрации в установленном порядке документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования или аренды земли; - до установления границ участка на местности, если иное не предусмотрено федеральным законодательством или нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации и местного самоуправления; - в случае приостановки неправомерных решений по вопросам изъятия, предоставления и совершения сделок с землей, до рассмотрения протестов, вынесенных органами, осуществляющими госземконтроль, в вышестоящих органах исполнительной власти суде или арбитражном суде.
3. Меры, направленные на недопущение фактов самовольного занятия земельных участков
Данный вопрос рассмотрим на примере Постановления Правительства Москвы.
Правительство Москвы отмечает, что в городе продолжают иметь место факты самовольного занятия земельных участков и их использования без оформленных правоустанавливающих документов. В 2001-2002 годахГосударственной земельной инспекцией Московского земельного комитета выявлено 6262 таких факта. Анализ показывает, что наиболее распространены случаи незначительного по площади самовольного занятия земель под расширение территории за границами землеотвода, а также занятие участков под объекты торговли. Несмотря на меры, принимаемые в отношении нарушителей в административном и в судебном порядке, количество выявляемых нарушений свидетельствует о необходимости усиления работы в данном направлении, в том числе превентивного характера как со стороны органов исполнительной власти и местного самоуправления, так и со стороны контролирующих органов.В целях пресечения фактов самовольного занятия земель и их использования без оформленных правоустанавливающих документов, комплексного решения задачи по снижению числа нарушений земельного законодательства на территории города, уменьшению негативных последствий данных нарушений, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2002 № 833 "О государственном земельном контроле":. Согласиться с предложенными Московским земельным комитетом сроками добровольного освобождения самовольно занятых земельных участков: при площади указанных участков до 100 кв.м - не более одной недели, от 100 до 500 кв.м - не более двух недель, свыше 500 кв.м – не более одного месяца.2. Московскому земельному комитету:2.1. При нарушении сроков добровольного освобождения самовольно занимаемых земель направлять исковые заявления в суд об освобождении самовольно занимаемых земельных участков.2.2 При невыполнении решений суда направлять исполнительные листы в службу судебных приставов и обеспечить взаимодействие со службой судебных приставов по принудительному исполнению решений суда.3. Префектурам административных округов оказывать содействие службе судебных приставов по привлечению подрядных организаций при выполнении работ по освобождению самовольно занимаемых земельных участков.4. Государственной земельной инспекции Московского земельного комитета:4.1. В течение десяти дней после вынесения постановления о назначении административного наказания за самовольное занятие земель тнаправлять информацию в Комиссию по пресечению самовольноготстроительства и освобождению незаконно занятых под строительство земельных участков, зданий, строений и площадей для рассмотрения в соответствии с компетенцией.4.2. Ежеквартально обобщать сведения о фактах самовольного занятия земель и их использования без правоустанавливающих документов на территории административных округов и районов, административной и судебной практики по данному вопросу и направлять информацию префектам административных округов для решения вопроса о дальнейшем использовании земельных участков.4.3. Обеспечивать доведение сведений о результатах работы по выявлению фактов самовольного занятия земель и принимаемых мерах по их устранению до широкого круга лиц через районные и окружные средства массовой информации, а также Интернет, продолжить разъяснительную и консультационную работу в целях предотвращения нарушений.5. Префектурам административных округов:5.1. Принимать решения о дальнейшем использовании земельных участков, самовольно занятых под объекты торговли, в срок до одного месяца с момента получения информации Государственной земельной инспекции Московского земельного комитета.4. Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства
1. При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом
Товарищество с ограниченной ответственностью (покупатель недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации города о предоставлении ему в аренду земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику строения на праве постоянного (бессрочного)пользования.
Свои требования истец обосновал тем, что он приобрел строение в собственность по договору купли-продажи, поэтому, исходя из смысла статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ; Кодекс) и статьи 37 Земельного кодекса РСФСР (далее - Земельный кодекс), вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.