Ответчик в подтверждение правомерности своих действий сослался на следующее. Статья 31 Земельного кодекса, определяющая в качестве основного документа, удостоверяющего право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, государственный акт, выдаваемый и регистрируемый соответствующим Советом народных депутатов, а также статья 12 указанного Кодекса, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими. Поэтому документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в настоящее время выдаваться не могут. Земельный кодекс (ст. 37) и ГК РФ (ст. 552) не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины "переходит (приобретает) право пользования", что должно рассматриваться как переход условий пользования землей - сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а не вида пользования. Поскольку законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования, последний вправе решать этот вопросам самостоятельно.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил по следующим основаниям. Согласно статье 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Это право защищается законом в равной степени (статья 305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (ст. 1 ГК РФ). Земельный кодекс (ст. 37) устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право наземлю.
В соответствии с указанной статьей Земельного кодекса, а также статьей 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Вопрос о предоставлении покупателю оставшейся части земельного участка может быть решен в порядке, установленном действующим законодательством.Постановление администрации, обязывающее товарищество с ограниченной ответственностью заключить с ней договор аренды, признано незаконным, как противоречащее принципу свободы договора[6].
2. Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельногоучастка.
Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться каксам о вольное.
В соответствии с толкованием понятия "самовольное занятие земель", данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной приказом министерства от 25.05.94 N 160 и зарегистрированной в Минюсте России, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.
Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавецнедвижимости[7].
Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.
3. Непереоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Законом РСФСР "О земельной реформе" не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным постановления администрации города об отводе принадлежащего истцу земельного участка другой организации.
Ответчик, доказывая правомерность предоставления земельного участка другому лицу, утверждал, что у истца на момент принятия оспариваемого постановления отсутствовало право пользования спорным участком. При этом он сослался на Закон РСФСР от 23.11.90 "О земельной реформе" (с последующими изменениями и дополнениями)", статьей 7 которого определено, что за предприятиями, учреждениями и организациями ранее установленное право пользования земельными участками сохраняется до 1 февраля 1993 г. Поскольку акционерным обществом данное требование о переоформлении земельного участка не было выполнено, истец утратил на него право после истечения указанного в Законе срока.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил по следующим основаниям.
Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы.
Статья 39 Земельного кодекса, содержащая исчерпывающий перечень оснований прекращения прав на землю (действовавшая до 24 декабря 1993 г.), непереоформление земельного участка к таким основаниям не отнесла. Другим законодательством порядок перераспределения земельных участков в связи с непереоформлением на них документов также не установлен. На момент рассмотрения спора упомянутый Закон являлся недействующим. При изложенных обстоятельствах администрация города не вправе принимать постановление об отводе земельного участка третьим лицам. Суд кассационной инстанции решение оставил без изменения по тем же основаниям.
4. Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок
Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежило ездание.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание. Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям. Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания. В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество. Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами. Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.
При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на пункт 3 статьи 340 ГК РФ является неправомерной.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Такие правила содержатся в части 3 статьи 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.