Договор аренды может быть расторгнут в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ - при существенном нарушении договора другой стороной.
Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях:
- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;
- использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки;
- неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшего собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за истечением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
- реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.
Не допускается прекращение аренды земельного участка: в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях.
Запрет на прекращение аренды в период сельскохозяйственных работ представляется очевидным. Хотя, по нашему мнению, точнее была бы формулировка, устанавливающая такой запрет на период до окончания сбора урожая. В соответствии с утвержденной формулировкой аренда может быть прекращена, например, после окончания посевной.
Что же касается второго запрета, то из него вытекает, во-первых, что перечень оснований для прекращения аренды не является исчерпывающим и в принципе может расширяться бесконечно; во-вторых, право расширения перечня предоставлено только федеральным органам законодательной власти (органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления такого права не имеют).
По общему правилу ответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается.
Ответственность за недостатки сданного в аренду участка возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена земельного участка, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена участка возможна только в порядке исключения.
Литература
1. "ОБЩИЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА УСТАНОВЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ" (А. Окунев)
("Гражданское право", 2006, N 1)
2. "К ВОПРОСУ О ПРЕДМЕТЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
(В.М. Кособродов) ("Законодательство и экономика", 2006, N 1)
3. "ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ИЛИ НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА"
(В.М. Кособродов) ("Адвокат", 2006, N 1)
4. "ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА"
(Г.В. Романова) ("Юрист", 2006, N 1)
5. "ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПО МАТЕРИАЛАМ АРБИТРАЖНОЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ"
(Н. Мельников) (Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005)
6. "РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ КАК СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА"
(Д.В. Добрачев) ("Журнал российского права", 2005, N 7)
7. "ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ" (О.В. Чумакова)
("Предпринимательское право", 2005, N 2)
8. "ОБЪЕКТ АРЕНДЫ - ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАДЕЛ"
(Н. Пиксин, Т. Оксюк) ("Бизнес-адвокат", N 23, 2004)
9. "ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(А.Л. Дьяков) ("Современное право", N 9, 2004)
10. "НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ"
(А.В. Ерш) ("Вестник ВАС РФ", 2004, N 8)