Решение о консервации собственник земельного участка принимает самостоятельно. Причем законодательство не содержит исчерпывающего перечня оснований для консервации. Главное, чтобы они объективно препятствовали завершению строительства в установленные сроки. В качестве возможных причин, препятствующих окончанию строительства, в п. 4 Положения указаны:
При консервации гражданин должен обеспечить сохранность от разрушения конструктивных элементов и результатов выполненных строительно-монтажных работ, неиспользованных строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, приобретенных для строительства, а также принять меры по благоустройству земельного участка, на котором проведена консервация жилого дома, дачи (п. 5 Положения). При этом в целях благоустройства земельного участка п. 7 Положения предписывает засыпать траншеи и ямы, определить место и обеспечить складирование и сохранность неиспользованных строительных материалов, изделий и конструкций, вывезти в места захоронения строительный мусор и другие отходы, регулярно скашивать сорняки и не допускать засорения участка и прилегающей к нему территории. Кроме того, в дальнейшем необходимо проводить периодические осмотры законсервированного объекта для обеспечения его сохранности и безопасности.
Перечисленные меры должны также применяться и при выполнении консервации подрядным способом.
О завершении работ по консервации гражданин сообщает в местный исполнительный и распорядительный орган (далее - местный орган) в двухнедельный срок со дня завершения этих работ, но не позднее 6 месяцев со дня получения предписания о необходимости завершения строительства жилого дома, дачи либо их консервации. В месячный срок с даты получения указанной информации соответствующая комиссия местного органа проверяет осуществление консервации и составляет акт. В акте указываются: место нахождения жилого дома (дачи); перечень выполненных до осуществления консервации строительно-монтажных работ и (или) конструктивных элементов жилого дома, дачи; степень строительной готовности жилого дома, дачи; перечень выполненных работ по консервации. Акт подписывается гражданином и председателем комиссии. Дата подписания акта и является датой, с которой жилой дом или дача считаются законсервированными.
Осуществив все вышеперечисленные процедуры, можно с чистой совестью "избавиться" от незастроенного земельного участка, поскольку, как упоминалось выше, Указ № 58 не запрещает отчуждать земельные участки с расположенными на них не завершенными строительством законсервированными капитальными строениями.
Анализ норм действующего законодательства показывает, что в настоящее время консервацию можно проводить неограниченное количество раз. Для этого гражданину до истечения трехлетнего срока со дня консервации необходимо подать в местный орган заявление о прекращении консервации. Дата получения такой информации является датой возобновления строительства (п. 11 Положения). Представляется, что после возобновления строительства что-нибудь строить на земельном участке совсем не обязательно. Можно подождать полгода и снова подать заявление о необходимости консервации. Однако не исключено, что скоро законодатель лишит нас такой возможности…
Если дома нет или он не законсервирован…
Что грозит собственнику (владельцу) земельного участка, если жилой дом либо дача к указанным выше срокам не построены или строительство не законсервировано? Местные органы проводят работу по выявлению расположенных на территории соответствующих административно-территориальных единиц не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов (дач). При выявлении таковых по состоянию на 1 января гражданину до 1 февраля выносится предписание о необходимости окончания строительства или консервации с обязательным разъяснением правовых последствий невыполнения законных требований. Такое предписание направляется собственнику (владельцу) земельного участка в течение 3 календарных дней со дня его вынесения (п. 2.1 Указа № 87).
Если гражданин не выполнит требования, указанные в предписании, то его земельный участок с находящейся на нем "незавершенкой" принудительно выкупят или продадут с публичных торгов. Для этого в течение месяца со дня истечения срока, предусмотренного предписанием, местный орган подает в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по регистрации недвижимости) заявление о проведении оценки стоимости "незавершенки". Срок проведения такой оценки - 1 месяц. Далее в течение месяца со дня получения документа об оценке в суд по месту нахождения земельного участка подается заявление об изъятии участка вместе с расположенным не нем домом (дачей). Изъятие осуществляется на основании решения суда путем выкупа или продажи с публичных торгов (п. 2.2 Указа № 87).
В соответствии с п. 3 Указа № 87 собственнику (владельцу) земельного участка возмещаются:
Возмещение стоимости земельного участка, хозяйственных построек и насаждений законодательством не предусмотрено.
ПОРЯДОК оценки дома (дачи)
Исходя, из каких критериев определяется стоимость "незавершенки"? Иными словами, на возмещение каких из ранее сделанных расходов может рассчитывать незадачливый землевладелец?
Указанный вопрос регулируется Положением о порядке проведения оценки не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.04.2006 № 507 (далее - Положение об оценке). В соответствии с названным Положением в стоимость не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач (далее - объект оценки) включается стоимость проектных, изыскательских и строительно-монтажных работ, произведенных собственником (владельцем) земельного участка, на котором расположен объект оценки.
При определении стоимости объекта оценки необходимо представить документы, подтверждающие затраты по произведенным работам, связанным со строительством на данном участке. В связи с этим можно рекомендовать выполнять все перечисленные работы только на основании договоров и требовать от их исполнителей подписания актов выполненных работ.
В случае отсутствия документов, подтверждающих затраты, стоимость объекта оценки будет определяться с учетом готовности, физического износа объекта, коэффициентов качества среды и типа населенного пункта на основании обмеров, произведенных в присутствии собственника (владельца) земельного участка и представителя местного органа.
Организация по регистрации недвижимости выдает заключение об оценке не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач. Расходы на проведение такой оценки включаются в начальную цену продажи не завершенных строительством объектов.
Таким образом, даже в условиях ужесточения земельного законодательства у собственников (владельцев) незастроенных земельных участков сохраняется некое "поле для маневра" в отношении распоряжения своим участком, равно как и возможность "затянуть строительство" жилого дома (дачи) сверх установленных сроков. Но злоупотреблять такой возможностью, разумеется, не стоит, дабы не провоцировать введение законодателем новых запретов и ограничений.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года. Минск «Беларусь» 1997г.
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 19 ноября 1998 г.: с комментариями к разделам / Коммент. В. Ф. Чигира // Мн.: Амалфея , 1999.
3. Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь от 10 декабря -1998 г. // Мн.: Амалфея, - 1999.
4. Гражданское право: Учебник, под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, М.: Проспект. – Т. 2. – 2000.
5. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева. - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 632с.
6. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996.
7. Иоффе О. С. Советское гражданское право. Т.1 Л., 1958., Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954.
8. Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 374с.
9. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн. 1. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея, 1999. – 624с.