С 1 января 2007 г. п. 1.8 Указа Президента Республики Беларусь от 28.01.2006 № 58 "О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков" (далее - Указ № 58) введен запрет на отчуждение (куплю-продажу, мену, дарение) находящихся в частной собственности граждан земельных участков, предназначенных для строительства и обслуживания жилого дома или дачного строительства, до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения. Данный запрет вкупе с требованием Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 87 "О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач" (далее - Указ № 87) о завершении строительства домов и дач до 1 апреля 2009 г. породил у отечественных землевладельцев ряд вопросов, на отдельные из которых мы постараемся ответить в этой статье.
Для начала определимся с тем, что далее по тексту вышеупомянутые земельные участки, предназначенные для строительства и обслуживания жилого дома или дачного строительства, собственники которых не обладают документами, удостоверяющими право на расположенные на этих участках капитальные строения, мы будем именовать незастроенными земельными участками. Соответственно, под застроенным земельным участком будем понимать такой участок, собственник которого получил документы, подтверждающие право на расположенные на участке капитальные строения.
Итак, норма п. 1.8 Указа № 58 заставляет задуматься, можно ли все-таки продать незастроенный участок. В свою очередь, норма п. 1 Указа № 87 порождает вопрос о том, что делать владельцу участка, если он не успевает завершить строительство в установленные сроки.
Отчуждаем незастроенный участок
Отвечая на первый вопрос, можно предложить следующие способы "избавления" от бремени землевладельца.
Прежде всего, заметим, что в п. 1.8 Указа № 58 предусмотрены некоторые исключения из общего запрета. Так, запрет не распространяется на дарение близким родственникам. То есть незастроенный участок можно подарить близкому родственнику. Единственное, о чем следует помнить: в дальнейшем этот участок одаренный родственник также сможет подарить только близкому родственнику. К близким родственникам гражданское законодательство относит родителей, детей, усыновителей, усыновленных, родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков (ст. 1 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь).
Кроме того, из п. 1.8 Указа № 58 вытекает, что запрет не действует в случае отчуждения незастроенного земельного участка с расположенными на нем не завершенными строительством законсервированными капитальными строениями. Иными словами, можно законсервировать не завершенное строительством капитальное строение (о порядке такой консервации скажем ниже) и продать земельный участок.
Вместе с тем существующая практика государственных органов по регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним свидетельствует, что получить документ, удостоверяющий право на строение, можно и в том случае, если таковое практически отсутствует: достаточно и недостроенного цоколя. Так что, получив соответствующий документ, можно без проблем продать такой "условно застроенный" земельный участок.
Безусловно, можно отказаться добровольно от земельного участка и получить полную компенсацию затрат на повышение плодородия земли. Это право собственника земельного участка предусмотрено п. 7 и 10 ч. 1 ст. 64 Кодекса Республики Беларусь о земле.
Наконец, из анализа норм Указа № 58 и практики его применения следует, что можно свободно отчуждать незастроенные участки, предоставленные в частную собственность для ведения личного подсобного хозяйства и коллективного садоводства. То есть нет препятствий для отчуждения земельных участков, расположенных на территории садоводческих товариществ и кооперативов, но никак не на территории дачных поселков, поскольку в последнем случае цель выделения участка уже другая - дачное строительство.
Возводим капитальное строение
Если вы не воспользовались ни одним из вышеперечисленных способов, вам остается только одно - возводить на незастроенном участке капитальное строение.
Под капитальным строением понимается любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним").
Применительно к нашей ситуации мы будем вести речь о капитальном строении в виде жилого дома, дачи, подтверждением чему являются и нормы п. 1 Указа № 87.
Статья 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь определяет жилой дом как здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями, то есть помещениями, предназначенными и пригодными для проживания граждан. Под дачей Указ № 87 понимает капитальное строение, предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания.
В соответствии с п. 1 Указа № 87 граждане обязаны завершить строительство домов и дач на своих участках (подчеркиваю, предоставленных именно для строительства и обслуживания жилого дома или для дачного строительства) до 1 апреля 2009 г. Эта норма не распространяется на собственников земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства и коллективного садоводства. Днем завершения строительства жилого дома (дачи) считается день получения в установленном порядке акта о введении такого дома (дачи) в эксплуатацию.
Если участок предоставлен в частную собственность после 1 апреля 2006 г. (даты вступления в силу Указа № 87), то жилье на нем необходимо построить не позднее 3,5 лет с даты государственной регистрации права частной собственности или пожизненного наследуемого владения на земельный участок. Причем если участок с недостроенным жилым домом (дачей) будет подарен близкому родственнику, например, через год или два после вступления в силу Указа № 87 (то есть после 1 апреля 2006 г.), то одаряемому придется завершить строительство в те же сроки, которые действовали для предыдущего собственника. Такой вывод вытекает из нормы ч. 4 п. 1 Указа № 87, в силу которой при приобретении по основаниям, предусмотренным законодательством (за исключением наследования), земельных участков, на которых расположены не завершенные строительством незаконсервированные жилой дом, дача, в течение срока строительства, указанного в ч. 1-3 того же пункта, течение этого срока не прерывается.
Сроки строительства могут быть продлены местными исполнительными и распорядительными органами, но не более чем на 1 год с учетом материального положения гражданина. Заявление с просьбой о продлении сроков строительства следует подать не ранее чем за 6 и не позднее чем за 2 месяца до истечения срока строительства. Разумеется, к такому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие тяжелое материальное положение лица (например, справки о заработной плате заявителя и членов его семьи, справку о составе семьи, документы, подтверждающие нахождение на иждивении гражданина нетрудоспособных иждивенцев, и т.п.).
При наследовании земельных участков, на которых расположены недостроенные (незаконсервированные) дома, дачи, строительство необходимо закончить в течение 3 лет с даты получения свидетельства о праве на наследство.
Безусловно, в качестве альтернативы от наследства можно отказаться. Такой отказ совершается подачей заявления наследника нотариусу по месту открытия наследства. При этом следует учитывать особенности и ограничения, утвержденные ст. 1074 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК). Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства, в том числе и в случае, когда он уже принял наследство. Если наследник уже принял наследство либо фактически вступил во владение или управление наследственным имуществом, суд может по заявлению этого наследника признать его отказавшимся от наследства и по истечении установленного срока, если найдет причины его пропуска уважительными.
Необходимо помнить, что отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно (ст. 1074 ГК).
Пунктами 1-2 ст. 1075 ГК предусмотрены случаи, когда отказ от наследства не допускается. Так, не допускается отказ в пользу другого лица, если земельный участок наследуется по завещанию, и он завещан наследникам, назначенным завещателем. Запрещены отказ в пользу другого лица от обязательной доли в наследстве (ст. 1064 ГК), а также, если наследнику подназначен наследник (ст. 1042 ГК). Кроме того, не допускается отказ от наследства с оговорками или под условием.
Консервация "незавершенки"
Есть еще один, как представляется, более надежный путь приостановить строительство, о котором упоминалось выше, - консервация. Положение о порядке консервации гражданами не завершенных строительством жилых домов, дач, осуществления благоустройства земельных участков, на которых проведена консервация таких домов, дач, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.04.2006 № 506 (далее - Положение), понимает под консервацией приостановление строительства с принятием мер по обеспечению сохранности жилого дома, дачи и благоустройству земельного участка, на котором они расположены.
Заметим, однако, что, если "незавершенка" расположена на участке, который находится в пределах 500 м от оси республиканских автомобильных дорог, консервацию проводить запрещено, то есть придется достраивать жилой дом (дачу). К республиканским автомобильным дорогам согласно ст. 13 Закона Республики Беларусь "Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности" в редакции Закона от 22.07.2003 № 228-З относятся автомобильные дороги, включенные в сеть международных автомобильных дорог, а также автомобильные дороги, обеспечивающие транспортные связи: