Если договор ренты совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации (в случаях, когда под выплату ренты предусматривалось отчуждение недвижимости), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор регистрируется в соответствии с решением суда.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации договора, должна возместить также другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации договора.
Законом оговорены специальные гарантии получателя ренты в случае отчуждения переданного им имущества плательщиком ренты, поскольку имущество, переданное плательщику ренты, не исключается из гражданского оборота. В целях защиты прав получателя ренты в соответствии с п.1 ст.557 ГК рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Это означает, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Законодательством или договором может быть предусмотрена не субсидиарная, а солидарная ответственность бывшего плательщика ренты. Таким образом, если новый собственник недвижимости, обремененной рентой, не будет выплачивать рентные платежи их получателю (в силу различных причин: неплатежеспособности, преднамеренного уклонения и т.п.), либо в разумный срок не даст ответ рентополучателю на заявленное последним требование о выплате, получатель ренты вправе предъявить требование о выплате рентных платежей к прежнему плательщику ренты, которое должно быть удовлетворено в соответствии с положениями ст.370 ГК о субсидиарной (дополнительной) ответственности или ст. ст.303 - 306 ГК о солидарной ответственности, если это предусмотрено законом или договором.
К специальным гарантиям прав получателя ренты следует отнести и положения, предусмотренные ст.558 ГК, касающиеся обеспечения выплаты ренты. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Указанное право здесь возникает не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты недвижимого имущества. Плательщик ренты согласно требованиям ст.324 ГК обязан принять все меры для обеспечения сохранности переданной ему недвижимости, являющейся в силу закона предметом залога. Наделение, таким образом, получателя ренты правами залогодержателя, означает предоставление ему преимущественного перед многими другими кредиторами права на удовлетворение своих требований из стоимости переданной плательщику ренты недвижимости.
Существенным условием договора ренты, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является также условие, согласно которому плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты обеспечение исполнения его обязательства в соответствии со ст.310 ГК (неустойку, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.). В качестве альтернативы ст.558 ГК допускает страхование плательщиком ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору ренты в пользу получателя ренты.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по предоставлению получателю ренты обеспечения исполнения своих обязательств либо страхования риска ответственности, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (2, п.3 ст.558).
В случае просрочки выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, размер которых предусмотрен ст.366 ГК, если только иной размер процентов не установлен договором ренты. Размер процентов в соответствии с п.1 ст.366 ГК определяется учетной ставкой Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства. Проценты взимаются за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты суммы этих средств кредитору, если законом или договором не установлен более короткий срок. При этом следует иметь в виду, что взимание процентов за просрочку выплаты ренты как за просрочку денежного обязательства допускается независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребности получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе за ним и т.п.
Статьями 560 - 566 ГК оговорены особенности постоянной ренты, которые прежде всего касаются характеристики получателя этой ренты, формы и размеров ренты, сроков выплаты, прав сторон договора на выкуп ренты, выкупной цены и последствий случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты.
Согласно п.1 ст.560 ГК получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и юридические лица в форме некоммерческих организаций, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности. В числе получателей постоянной ренты, таким образом, на практике могут выступать различного рода фонды, преследующие социальные, благотворительные, культурные, образовательные и иные общественно-полезные цели, общественные, религиозные организации и т.п. Исключение из данного перечня может касаться таких некоммерческих организаций, которым существование в качестве рантье противоречит законодательству или целям их деятельности, что должно быть определено в учредительных документах.
В случаях, когда в качестве получателей ренты выступают лица, находящиеся под опекой или попечительством, необходимо соблюдение требований ст.35 ГК о распоряжении имуществом, передаваемым плательщику ренты в обмен на получение рентных платежей.
Не имеют права быть получателями ренты коммерческие организации. В соответствии со ст.46 ГК они являются юридическими лицами, преследующими извлечение прибыли. Указанная прибыль может быть получена от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг посредством осуществления предпринимательской деятельности, а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату постоянной ренты.
В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений не устанавливает. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью.
В договоре постоянной ренты допускается изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству, а если получателем выступала некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь созданным юридическим лицам, если иное не предусмотрено законодательством или договором (2, п.2 ст.560). При этом, однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше. Например, государство может явиться наследником, но не может быть получателем ренты. Равным образом, права получателя ренты не могут перейти в порядке правопреемства к новому юридическому лицу, которое не может быть рентополучателем в силу предписаний учредительных документов. Что касается перехода прав получателя ренты на новое лицо путем уступки требования, то договором, например, может быть предусмотрено в качестве обязательного условия согласие плательщика ренты на такую уступку, без чего переход прав получателя ренты на новое лицо невозможен.
По смыслу ст.561 ГК приоритетной формой рентных платежей являются деньги в установленных договором размерах.
Договором постоянной ренты допускается также выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Последнее обстоятельство позволяет сделать вывод, что денежная сумма, установленная соглашением сторон, является базовой и имеет определяющее значение при разных формах выплаты ренты. Применительно к имуществу закон не устанавливает каких-либо ограничений. Можно согласиться с точкой зрения, что на практике рентные платежи могут носить смешанный характер, когда часть ренты выражается в денежной сумме, а часть - в виде вещей, работ, услуг, эквивалентных по стоимости согласованной сторонами денежной сумме.
Конкретный размер постоянной ренты устанавливается исключительно соглашением сторон. Отсутствие такого соглашения не может быть восполнено диспозитивными нормами закона. В частности, при определении размера ренты при отсутствии соглашения сторон о нем не может быть применен п.3 ст.394 ГК, предусматривающий, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора может быть оплачено по цене, которая при сравниваемых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. От других видов возмездных договоров рента отличается исключительно индивидуальными характеристиками как рискового обязательства, о чем уже говорилось выше, в связи с чем размер ренты должен быть указан в договоре в качестве необходимого условия.