Размер выплачиваемой ренты, если только иное не предусмотрено договором, не является величиной постоянной, поскольку он согласно п.2 ст.561 ГК увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера минимальной заработной платы. Более того, стороны могут предусмотреть иной механизм "осовременивания" указанного размера без привязки его к размеру минимальной заработной платы. Не исключается также и право сторон предусмотреть в договоре неизменность ренты безо всякой индексации.
Срок договора постоянной ренты определяется самой ее сутью, т.е. выплата ренты не может быть ограничена каким-то периодом, хотя периодичность выплаты рентных платежей может быть определена применительно к какому-то календарному сроку. Если стороны не согласовали сроки выплаты ренты в договоре, то в силу ст.562 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Обязательственные отношения сторон по договору ренты, как уже отмечалось выше, могут существовать бесконечно долго. Но это отнюдь не означает, что они в принципе не могут быть прекращены ни при каких обстоятельствах.
Применительно к договору постоянной ренты можно указать, что обязательство по ее выплате может быть прекращено как по основаниям, общим для большинства гражданско-правовых обязательств (за определенными изъятиями), так и по специальным основаниям, присущим только для рентных отношений. Так, на практике из первой группы оснований может иметь место прекращение обязательства соглашением сторон, которые сами определяют порядок и условия взаиморасчетов, компенсационных выплат и т.п.
Получатель ренты может отказаться от получения рентных платежей, прекратив обязательство прощением долга.
По смыслу договора стороны могут также прибегнуть к отступному. Обязательство может быть прекращено совпадением плательщика ренты и ее получателя в одном лице, новацией и по другим основаниям, предусмотренным гл.26 ГК, за исключением одного из них - это прекращения обязательства исполнением. В силу алеаторного характера рентных отношений даже многократное превышение выплаченных платежей стоимости переданного под выплату ренты имущества не прекращает ренту.
К особым основаниям прекращения рентных отношений следует отнести следующие.
Обязательство ренты прекращается, когда права получателя ренты переходят к субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового (например, к коммерческой организации, или к некоммерческой, но не имеющей такого права в силу учредительных документов).
Рентное обязательство может быть прекращено путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком. Указанное право плательщика ренты в силу предписаний ст.563 ГК является безусловным и может быть реализовано независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп [8, с.324]. Более того, плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права на выкуп ренты, равно как и от дальнейшей выплаты ренты без ее выкупа. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (2, ч.1 п.3 ст.563). Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (2, ч.2 п.3 ст.563).
Для действительности отказа плательщика постоянной ренты от ее выплаты путем выкупа необходимо соблюдение ряда условий.
Во-первых, такой отказ должен быть заявлен плательщиком ренты в письменной форме. Устное волеизъявление никаких юридических последствий не влечет.
Во-вторых, отказ должен быть заявлен не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты. Поскольку договором постоянной ренты может быть предусмотрен более длительный срок для такого заявления плательщиком ренты, то трехмесячный срок является, таким образом, минимальным сроком, который должен быть соблюден, если стороны при заключении договора не условились об ином.
В-третьих, плательщик ренты не освобождается от рентного обязательства, несмотря на подачу в установленный срок письменного заявления об отказе, до тех пор, пока получатель ренты не получит всю сумму выкупа, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
В соответствии со ст.565 ГК выкупная цена постоянной ренты определяется договором постоянной ренты. При этом стороны не связаны какими-либо установленными в законе критериями для исчисления цены выкупа. По усмотрению сторон она может быть определена в зависимости от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты. При определении цены выкупа стороны могут принять во внимание и другие обстоятельства. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. В таком случае законом предусмотрены 2 подхода. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену включается как годовая сумма подлежащей выплате ренты, так и цена переданного имущества, которая определяется по правилам, предусмотренным п.3 ст.394 ГК, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В силу ст.564 ГК выкуп постоянной ренты может осуществляться и по инициативе получателя ренты. Основания, перечисленные в указанной статье, по которым получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком, связаны в большинстве своем с нарушениями плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты.
К таковым, в частности, ГК относит просрочку плательщиком ренты ее выплаты более чем на 1 год. Указанное правило носит диспозитивный характер, поскольку договором могут быть определены и иные сроки, нарушение которых будет свидетельствовать о просрочке выплаты ренты.
Получатель вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа в случае нарушения последним своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (2, ст.558).
В качестве самостоятельного основания названо в ст.564 ГК признание плательщика ренты экономически несостоятельным (банкротом) либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться плательщиком ренты в размере и сроки, установленные договором. Для применения данного основания должно иметь место признание плательщика ренты несостоятельным (банкротом), осуществленное по установленной процедуре судом. Равным образом, в судебном порядке должна быть сделана и оценка других обстоятельств, очевидно свидетельствующих о неплатежеспособности плательщика ренты, т.е. о том, что рента в обусловленных размерах и в сроки выплачиваться не будет.
Получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком также в случае, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено несколькими лицами (2, п.4 ст.564). Наличие такого основания оправдано стремлением законодателя максимальным образом обеспечить надлежащую выплату ренты в соответствии с договором. Несомненно, что дробление прав на имущество, переданное под выплату ренты, существенным образом ухудшает обеспеченность выплаты ренты. При этом не имеет значения, находится ли имущество, переданное под выплату ренты, в общей совместной или в общей долевой собственности.
Перечень оснований, перечисленных в ст.564 ГК, когда получатель ренты вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком, не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и иные основания для предъявления получателем ренты такого требования и его удовлетворения. Более того, по смыслу указанной статьи законодатель не связывает возможность использования того или иного основания, включенного в договор, с виновным поведением плательщика ренты.
Выкупная цена постоянной ренты в случаях, когда инициатива выкупа ренты исходит от ее получателя, определяется по тем же правилам, что и при отказе от дальнейшей выплаты ренты ее плательщиком (2, ст.565).
Наконец, обязательство по выплате постоянной ренты прекращается в случае гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату этой ренты за плату (2, п.2 ст.566), если плательщик не требует изменения условий ее выплаты. Если же имущество под выплату постоянной ренты было передано бесплатно, то плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения такого имущества, как его собственник, т.е. он обязан выплачивать ренту на прежних условиях и прекращение рентных обязательств может иметь место только по иным обстоятельствам, например, посредством выкупа ренты.
Правила, касающиеся постоянной ренты, во многом применимы и к пожизненной ренте, однако есть ряд специфических особенностей, выделяющих указанную ренту в особую разновидность.
Пожизненная рента, как это уже следует из ее названия, может устанавливаться только на период жизни гражданина. Юридическое лицо, таким образом, выступать в качестве получателя такой ренты не может. Срок выплаты платежей по пожизненной ренте может обуславливаться как периодом жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина. В силу этого договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, является ничтожным (2, п.3 ст.567).