б) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;
в) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
г) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения в следующих случаях:
а) составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;
б) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
в) исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;
г) ввод в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;
д) определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;
е) регистрация товариществ собственников жилья;
ж) присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.
Кроме Постановления Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда" порядок государственного учета жилищного фонда регулируется также Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37.
Но в Постановлении Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда" установлена основная задача государственного учета жилищного фонда в РФ. А Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях РФ. При этом требования данного нормативного акта обязательны для всех организаций технической инвентаризации.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию общего имущества на следующих лиц[8]:
1) согласно ст.30 ЖК РФ - на собственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
2) в соответствии со ст.43 ЖК РФ - на собственника комнаты в коммунальной квартире также возложено бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;
3) на основании ст.65 ЖК РФ - на наймодателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность, в частности, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, определенные в ст.67 ЖК РФ, касаются использования, обеспечения сохранности, поддержания надлежащего состояния, производства текущего ремонта непосредственно того жилого помещения, которое предоставлено ему для проживания. Обязанности, касающиеся содержания общего имущества указанными лицами, в ЖК РФ не предусмотрены.
Эксплуатация и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации).
Целями обслуживания и эксплуатации являются:
1) обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
2) проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
3) обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
Указанные лица обязаны:
1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда, а также использовать его без ущерба для других лиц;
3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.
Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии - предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
1) управление жилищным фондом:
а) организацию эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;
2) техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий предусматривает (согласно п.1.8 Правил и норм технической эксплуатации):
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, - представляет собой комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств;
б) осмотры - их целью является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений;
в) подготовка к сезонной эксплуатации - ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо - и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;
привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;
г) текущий ремонт - это ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, он выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т.д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений по договорам социального найма производится на условиях и в порядке, определяемых договором и ЖК РФ.
Он включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Работы по текущему ремонту подразделяются на:
планируемые - к ним относятся периодические осмотры и профилактический ремонт;
непредвиденные - устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийных бедствий и аварий.
Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;
д) капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: подъезды, этажи и т.д. При его проведении следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Так как согласно ЖК РФ проведение капитального ремонта является обязанностью наймодателя жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст.88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, именно наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.