Поскольку договориться о компенсации: способах ее выплаты и размере - денежном эквиваленте доли, принадлежащей заинтересованному субъекту, - бывает непросто, он вынужден обращаться в суд. Еще сложнее достигнуть соглашения о выделе, допустим, комнаты в отдельной квартире. Это объясняется, в частности, тем, что, получив правомочия владения и пользования определенной частью имущества в натуре, субъект может не только распорядиться долей в праве общей собственности, но и передать названные правомочия <*> другому лицу.
В таком случае в существующее правоотношение общей собственности вступит новый субъект, обладающий не только долей в праве, но и реальной долей в общем имуществе.
Итак, не договорившись с партнерами, субъект ищет защиты своих интересов в суде. Гражданско-правовые споры этой категории весьма распространены. Представляется, что именно поэтому судебная практика не отказалась от использования рассматриваемых категорий "идеальной" и "реальной" долей, по крайней мере, в качестве четко сформулированных, устоявшихся понятий.
§ 2. Общая долевая собственность
По своему содержанию право общей собственности весьма насыщено, оно складывается из двух составляющих. Это - долевые правомочия субъектов по владению, пользованию и распоряжению объектом и правомочия каждого отдельного субъекта по владению, пользованию и распоряжению принадлежащих ему долей.
Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в праве общей долевой собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями.
Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности после того, как другой или другие воспользуются правом совершить сделку и окончательно передадут свою долю, законодатель предоставил им преимущественное право покупки во всех случаях, кроме продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК).
Как справедливо было замечено, "участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю" <*>. Однако трудно согласиться с последующим выводом автора: "Само государство заинтересовано, чтобы число собственников и совладельцев... по возможности уменьшалось" <**>. Нельзя забывать, что речь идет о гражданско-правовых отношениях, в которых государство, даже участвуя в качестве стороны, должно реализовывать свои интересы только на условиях равенства. Допустимо ли, чтобы государство имело свои "сверхинтересы" относительно интересов потенциальных сособственников?!
В случае дарения или наследования ни о каких преимуществах для других сособственников не может быть и речи. Согласно ст. 250 ГК, при продаже своей доли участник долевой собственности должен письменно известить остальных сособственников об этом с указанием цены и всех прочих условий. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Если окажется, что в договор купли-продажи готовы вступить два или более сособственников, право выбора покупателя предоставляется продавцу. Получаемая по договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, если соглашением не было предусмотрено иное, а при купле-продаже доли в праве на жилое помещение и во всех других случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, - с момента осуществления регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223 ГК).
Законодатель императивно установил сроки, в течение которых сособственник может выразить свое намерение относительно покупки доли: если продается доля в праве на недвижимость - 1 месяц, а на движимое имущество - 10 дней. Начало течения срока - день извещения в письменной форме заинтересованных лиц о предстоящей продаже. Такие сроки не подлежат восстановлению.
Отказ от использования своего права преимущественной покупки необязательно оформлять письменно, поскольку с истечением срока такое право утрачивается. Преимущество письменного отказа состоит в том, что он действует с момента его получения.
В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК правила о преимущественной покупке применяются и при отчуждении доли по договору мены. Однако, когда речь идет о доле в праве на жилое помещение, например, о комнате, обмениваемой на аналогичную, но более подходящую, и в других подобных случаях, сособственнику крайне трудно воспользоваться своим преимущественным правом. Дело в том, что предлагаемый им предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом.
Если преимущественное право покупки нарушено и доля продавца отошла постороннему субъекту, любой из сособственников может в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
Как известно, право распоряжения состоит не только в возможности отчуждения. Вопросы сдачи объекта общей собственности в аренду, передачи его в залог и другие сособственники должны решать по взаимному согласию, как и вопросы общего владения, пользования и распоряжения. В случаях, когда у субъектов общей долевой собственности возникают разногласия по поводу владения и пользования, порядок может быть установлен судом (п. 1 ст. 247 ГК). Относительно распоряжения общим имуществом субъекты не наделены правом обращения в суд и договариваются только самостоятельно.
Поскольку общее имущество может приносить доход и, в свою очередь, требует определенных расходов для поддержания или улучшения его состояния, возникает необходимость установить долю участия в таких расходах и доходах каждого собственника. Логично и справедливо определять ее соразмерно доле в праве собственности. Вместе с тем законодатель предоставляет субъектам право самим установить порядок распределения плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 248 ГК).
Следует отметить, что доли в праве могут и уменьшаться, и возрастать в зависимости от обстоятельств, которым законодатель придает юридическое значение. Так, участник долевой собственности может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением действующего порядка его использования. Например, в интересах всех собственников, желающих пользоваться дачным домом зимой, - сделать паровое отопление. Это, в свою очередь, означает, что объем правомочий каждого из субъектов меняется: у одного увеличивается, а у каждого другого, соответственно, уменьшается (п. 3 ст. 245 ГК). В то же время при решении общих вопросов они будут пользоваться равным правом голоса, независимо от размеров долей.
Как уже отмечалось, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК). Например, за ним может быть закреплена определенная комната - как часть жилого помещения. При невозможности выдела имущества субъект вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК).
Некоторой спецификой отличается правовой режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 289 и ст. 290 ГК каждому такому субъекту наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое, электрическое, сантехническое оборудование за пределами и внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры.
Каждый из субъектов общей собственности в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле. В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту на праве собственности жилой площади, если иное не определено соглашением или общим собранием. Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом с ущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо.
Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на такое общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого, а также нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования, полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации <*>.
Возможность бесплатной приватизации - обращение в частную собственность жилого помещения, занимаемого в доме, принадлежащем государственному или муниципальному фонду, явилась новеллой нашего законодательства. Миллионы квартир, а в дальнейшем и комнат в так называемых коммунальных квартирах, были приватизированы и превратились в общую собственность, долевую и совместную. В последующие годы возникло немало гражданско-правовых споров, связанных с разделом, выделом и - особенно болезненных - с наследованием доли лицами, ранее не проживавшими в спорной квартире или комнате и не участвовавшими в приватизации. Это свидетельствует о необходимости в высшей степени ответственно и юридически обоснованно прогнозировать возможные последствия избрания субъектами вида собственности и объема прав на определенное жилое помещение.
В настоящее время Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" дополнен ст. 9.1. Граждане, которые приватизировали жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, приобрели право возвратить их в государственную или муниципальную собственность. С такими лицами соответствующие органы исполнительной власти и местного самоуправления обязаны заключить договоры социального найма этих помещений <*>.