Порядок заключения договоров аренды регулируется общими положениями заключения договоров.
Одна из особенностей заключения договоров аренды состоит в широком распространении в предпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. Договор аренды при этом заключается с лицом, выигравшим торги.
Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.
Предметом договора аренды является вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее ^передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре непременно должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Срок – одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК РФ и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора.
Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Особого внимания заслуживает прекращение договора аренды. Договор аренды может быть прекращен и досрочно, посредством его расторжения. Досрочное расторжение договора аренды как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется вследствие соглашения сторон. Одностороннее расторжение договора аренды может быть осуществлено либо по решению суда, либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.
Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора возможно в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;
3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Особым случаем прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества арендатором как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы. Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено как законом, так и договором.
Судьба же произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений, в свою очередь, зависит от двух обстоятельств:
1. Наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение;
2. Характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно.
Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам.
По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Особенностью договора проката является его публичный характер, то есть он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях. А при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.
Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем выступают, как правило, специализированные службы проката.
Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей. Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников.
Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, уплачивается при подписании договора. При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
В отношении договора проката устанавливается максимальный (предельный) срок – один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года.
Договор проката должен быть заключен в письменной форме. Обычно сдача вещей напрокат оформляется квитанцией.
По договору проката на стороны возлагаются дополнительные по сравнению с общими положениями об аренде права и обязанности, отражающие его специфику.
Арендодатель обязан предоставить имущество во владение и пользование. Сдаваемая напрокат вещь должна быть передана арендатору в сроки, предусмотренные в договоре. Отношения по предоставлению права пользования имуществом с сохранением права владения за арендодателем не опосредуются договором проката.
Передаваемое имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Его исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора. Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи письменных инструкций о пользовании имуществом.
Выполнение арендодателем данных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатков в сданном напрокат имуществе. Проведенная проверка позволяет установить факт рабочего состояния арендованного имущества при его передаче арендатору. Предполагается также, что арендатор в отличие от арендодателя не обладает специальными знаниями, необходимыми для использования арендуемого имущества, в связи с чем неисполнение арендодателем данной обязанности лишает его права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации.
Арендодатель по договору проката несет обязанность по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено, прежде всего, отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.
При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.