Отметим, что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин "постройка" является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов.
Однако вернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:
- отнесение к недвижимости земельных участков;
- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения). Следует отметить и то обстоятельство, что, начиная с дореволюционных времен, цивилисты, анализируя такой признак недвижимости, как ее неразрывную связь с землей, отмечают, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению[28]. Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при продаже здания на строительные материалы). Таким образом, как справедливо отмечается в литературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально, а в соответствии с ее смыслом, согласно которому закон признает недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему назначению только в неразрывной связи с землей[29].
Третью группу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком[30].
Таким образом, простое сопоставление трех указанных групп не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей. Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале ХХ в. профессор Л.А. Кассо, использование такого приема как перечисление примеров не может иметь исчерпывающего значения для общего определения[31]. Отсутствие четкой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы. Между тем разрешение вопроса о возможности четкого определения перечня объектов недвижимого имущества имеет не только теоретическое, но и практическое значение.
Кроме того, данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость, - то движимое имущество). Таким образом, установление четкой границы понятия недвижимости путем использования такого приема, как исключение из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей, также невозможно, поскольку понятие "движимые вещи" также не определено законодателем[32].
Следует отметить и то обстоятельство, что прием, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен с точки зрения классификации. Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указываются определенные примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с землей), подкрепляемых некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землей позволяет здания к недвижимым вещам.
Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного, законодательства о недрах и пр. Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр, земельные участки и других также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости. Так, в соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах"[33] под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7).
Все вышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие. Единственный признак, роднящий эти объекты, - их неразрывная связь с землей как пространственной территорией, - находится за пределами приведенных законодательных дефиниций (он отражен в ГК РФ)[34].
Если же говорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится. Так, недра являются объектом исключительной собственности Российской Федерации (п. 1 ст. 1.2 Закона о недрах), а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере (п. 2 ст. 1.2 Закона о недрах). Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может.
Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты.
Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота[35].
Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И. Скловский полагает, что "нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность"[36]. По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является "видимость"[37], т.е. устойчивость и публичный характер в данной сфере. Отдавая дань верно подмеченному К.И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства оборота недвижимости, следует отметить, что данный подход связан только с одной из функций, которую выполняет недвижимость, - с ее способностью обеспечивать мультиплицирование денежных ресурсов. Между тем данной функцией предназначение недвижимости далеко не исчерпывается. Недвижимость обладает целой совокупностью иных качеств, более важных, чем ее способность интенсифицировать экономическую жизнь государства.
Невозможность найти в позитивном законодательстве формальные признаки, объединяющие различные объекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей к выводу о том, что правовой режим недвижимости не зависит от ее природных свойств. В качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и основания выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости[38].
Однако возникает ряд вопросов: насколько такой подход отвечает объективным закономерностям развития гражданского оборота. В свое время ответ на этот вопрос дал великий русский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал о том, что нет необходимости, "чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот"[39].