В то же время различные виды недвижимого имущества имеют разнообразные правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота. Более того, даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия. Это связано прежде всего с тем, что при определении родового понятия недвижимости законодатель соединил в нем различные виды имущества, не имеющие одинаковых объективных оснований для соединения в систему по одному классификационному признаку.
Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.
Именно в силу естественных свойств, которыми обладают недвижимые вещи, определенные таковыми в силу закона, не возможно реализовать в отношении них все те принципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природе вещей. Так, общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет этих объектов, прав на них и сделок с ними по их местонахождению. Очевидно, что подвижные объекты недвижимости (морские и речные суда, воздушные суда, космические объекты) не могут быть зарегистрированы по месту их нахождения в принципе, поскольку процесс извлечения их потребительских свойств предполагает, что они непрерывно перемещаются. Это вызывает необходимость определения иных принципов регистрации таковых объектов и установления особенностей порядка таковой регистрации. Не случайно Закон о госрегистрации прав на недвижимость не распространил свое регулирование на сферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4). Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, которые существенным образом отличаются от регистрации недвижимости, являющейся таковой в силу естественных свойств.
Так, например, правовую основу регистрации морских торговых судов устанавливает Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ[61]. В соответствии со ст. 33 упомянутого Кодекса судно подлежит регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации, к которым отнесены: 1) Государственный судовой реестр; 2) судовая книга; 3) бербоут-чартерный реестр. В свою очередь различия в правовом режиме судов, подлежащих регистрации в различных видах реестров, зависят от их технических характеристик, предназначения и принадлежности к государству. Так, в Государственном судовом реестре регистрируются пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксирные, а также иные самоходные суда с главными двигателями мощностью не менее 55 квт и несамоходные суда вместимостью не менее 80 тонн. В судовой книге регистрируются спортивные и прогулочные суда, а также суда, которые не регистрируются в Государственном судовом реестре. В бербоут-чартерном реестре регистрируются суда иностранного государства, предоставленные в пользование и во владение российскому фрахтователю по договору фрахтования судна без экипажа[62]. Сама регистрация в зависимости от ее вида производится различными уполномоченными органами - капитанами морских торговых портов, капитанами морских рыбных портов, Государственной инспекцией по маломерным судам РФ, Федеральным яхтенным регистром.
Таким образом, приведенный пример свидетельствует о том, что принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является таковым в силу закона, существенно отличается от государственной регистрации прав и сделок с поземельной недвижимостью.
Насколько же оправданным оказалось использование законодателем такого юридико-технического приема, как применение правовой фикции "недвижимость" для регулирования правового статуса воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанные объекты не обладают экономическими признаками недвижимости, так же как и применение к ним особого режима учета не адекватно государственной регистрации поземельной недвижимости. Некоторая условность, присутствующая в приеме, примененном законодателем при распространении режима недвижимости на движимые вещи, побуждает исследователей оговариваться, что «на морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, как объекты, правовой режим которых приравнен к недвижимости, должен быть распространен правовой режим недвижимого имущества в той части, в которой эти объекты могут охватываться»[63].
Вышеизложенное приводит нас к мысли о том, что как само законодательное понятие недвижимости, включающее в себя различные виды имущества, так и примыкающие к данному понятию правовые институты, регулирующие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеют внятных объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130 ГК РФ сформулирована так, а не иначе.
Можно констатировать наличие двух доктрин недвижимости. Одна из них основана на том, что недвижимостью является только земля (и все то, что невозможно передвинуть, переместить). Другая доктрина, помимо этого, предполагает и использование правовых фикций (наделение режимом недвижимости рукотворных объектов, прикрепленных к земле, движимых вещей, а также сложных объектов, включающих имущественные права). Водораздел между двумя доктринами недвижимости пролегает по критерию возможности признавать недвижимым имуществом объекты, не являющиеся таковыми по природе. Если последовательно развивать теорию, основанную на этом критерии, то неизбежно придем к выводу, что "настоящей" недвижимостью являются лишь земельные участки, а все остальные вещи, в том числе и неразрывно связанные с землей, - это принадлежность недвижимости (принадлежность земельных участков). Возможно, именно такой подход изменит и направление правового регулирования оборота недвижимостей. Ведь, к примеру, одной из основных проблем сегодняшнего состояния законодательства в данной сфере является то обстоятельство, что земля следует правовой судьбе находящейся на ней недвижимости, между тем как следовало бы установить иное правило. Современный Земельный кодекс РФ устанавливает этот принцип (пп. 5 п. 1 ст. 1 гласит: "Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами"), который, тем не менее, "не распространяется на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений"[64].
Под объектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения[65]. Недвижимые вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, а также условия оборота подчиняются особым правилам, установленным законодательством.
Действующее гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимости. Хотя в ст. 130 ГК РФ и в ряде иных норм перечислены важнейшие объекты недвижимости, перечень недвижимых вещей остается открытым, поскольку понятие недвижимости законодателем определяется через указание на наиболее существенные признаки недвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению).
Вместе с тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объекты недвижимости. К таковым относятся:
- земельные участки;
- части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);
- участки недр;
- части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);
- объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- здания;
- сооружения;
- жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната - ст. ст. 15, 16 ЖК РФ);
- нежилые помещения;
- части помещений (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);
- воздушные суда;
- морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты;
- предприятия как имущественные комплексы;
- части предприятий как имущественных комплексов;
- иные имущественные комплексы;
- объекты незавершенного строительства.
Регулирование правовых режимов и условий оборота отдельных объектов недвижимости неоднородно. Причем в некоторых случаях такая неоднородность представляется нецелесообразной и не объяснима ссылками на особенности тех или иных видов недвижимого имущества. Так, например, если земельные участки могут принадлежать тем или иным лицам на основании права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, то здания, сооружения и помещения могут принадлежать субъектам гражданского оборота на основе права собственности, права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Различия в круге вещных прав, которые могут возникать на разные объекты недвижимости, вызывают справедливую критику, в связи с чем высказываются предложения об устранении разных режимов, которыми характеризуется юридическое состояние объектов недвижимости. Установление единого режима вещных прав в отношении разных объектов недвижимости будет способствовать предсказуемости и стабильности оборота.